Как правильно оформить взаимозачет налогов при покупке квартиры в строящимся доме?

Question

Здравствуйте! Муж получил квартиру в СПб, как военнослужащий.В квартире три собственника(муж , жена и несовершеннолетний ребенок) , сейчас продаем квартиру в 2013 г. за 3.150 млн. и хотим купить другую в строящемся доме уже за 3.550 млн. (участие в долевом строительстве).Сделка дол. участия регистрируется в 2013 г, но сдача дома в 2015 году. Вопрос:Как оформить уплату налога взаимозачетом. Или как подать документы, чтобы не пришлось сначала заплатить налог за продажу, а потом вернуть налоговый вычет в 2015, когда произойдет сдача дома по акту-приема передачи. Известно, что налог возможно оформить взаимозачетом только при покупке в одном налоговом периоде и если есть акт-приема передачи жилья. На всякий случай, мы знаем, что по расчетам в любом случаем маленький налог есть около 20 тысяч и его заплатить вес же придется, при любом раскладе, так как база уменьшается только на 1 млн. Если опустить эти обстоятельства, может есть какие-то свежие пояснения гос.органов о продаже квартир и покупки в строящихся домах и уплаты налогов в таком случае.

Нина Мысник · Answer

Здравствуйте, Ольга! А квартиру, которую Вы планируете продавать, в собственности менее 3 лет?

Алиса Самигуллина · Answer

Добрый день. Если продаваемая Вами квартира была в Вашей собственности более 3 лет, то Вы освобождаетесь от уплаты налога. Если нет, то: у налогоплательщика есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу: 1. воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. рублей при продаже 2. уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение продаваемого жилья. Т.е. если бы Вы ранее приобрели квартиру, которую сейчас собираетесь продавать, то Вы бы смогли вычесть цену, за которую Вы ее покупали, из той, за которую продаете. Однако затрат по ее приобретению Вы не несли, ее выделили Вам как военнослужащему, т.е. по безвозмездной сделке. Поэтому воспользоваться 2-ым вариантом Вы не сможете. При приобретении уже новой квартиры Вы сможете произвести возврат 13% от суммы, не превышающей 2 000 000 рублей. Взаимозачет здесь не получится, поскольку разные налоговые периоды.

Вячеслав Винокуров · Answer

Здравствуйте Ольга! В соответсвии с пп.2 п. 1 ст. 220 Налогового Кодекса РФ: для подтверждения имущественного налоговго вычета, налогплательщики предоставляют... при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;... Таким образом, Вам должны предоставить налоговый вычет на покупку жилья. Обращайтесь с имеющимися документами в налоговую инспекцию, в заявлении можете отразить вышеприведенную норму.

Роман Артемьев · Answer

Добрый день, Ольга! Если квартира находится в долевой собственности (то есть у каждого члена Вашей семьи имеется по 1/3 доли в праве собственности), то для минимизации налога Вам нужно продать квартиру покупателю по трем разным договорам купли-продажи . Обязательно, чтобы эти договоры не были подписаны одним числом, пускай между ними будет разница в несколько дней. В таком случае каждый из продавцов (Вы, Ваш муж, Ваш ребенок) сможет получить налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей, и, соответственно, сумма налога в общем на Вашу семью составит 13% от 150 000 рублей. Правомерность такой схемы подтверждается, например, письмом Минфина РФ от 11.04.2007 № 03-04-05-01/109 (и многими другими): Положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, применяемыми к доходам, полученным в период после 1 января 2005 года, предусмотрено, что имущественный налоговый вычет в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи доли в квартире, предоставляется в размере 1 миллиона рублей , если срок владения такой долей составил менее трех лет. Положения абзаца 4 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса о распределении размера указанного вычета между совладельцами жилого объекта, находящегося в общей долевой собственности, применяются только в случае одновременного отчуждения жилого объекта в целом (в данном случае — всей квартиры). Если Вы продадите квартиру одним договором, то тогда вычет будет предоставлен в размере 1 млн. на всех продавцов, соразмерно их доле, что, естественно, Вам не выгодно. Поэтому оформляйте три договора купли-продажи долей в квартире, от имени каждого из собственников этих долей, и получайте по 1 млн. рублей вычета каждый. Что касается приобретения жилья в строящемся доме, то при покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем акта приема-передачи жилья . При этом нет необходимости дожидаться оформления свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилье. Эта позиция подкрепляется Письмами Минфина РФ от 03.05.2012 N 03-04-05/7-593, от 30.11.2011 N 03-04-05/7-972, от 11.11.2011 N 03-04-05/7-883, 02.11.2011 N 03-04-05/9-833, от 13.09.2011 N 03-04-05/5-658, от 08.06.2011 N 03-04-05/5-411, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/647@. То есть как только подпишете акт о приеме-передаче жилья, уже со следующего после этого года сможете начать получать налоговый вычет по покупке жилья. С уважением, Роман.