80 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

80 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Продажа квартиры с одновременно покупкой другой квартиры, когда есть доля и несовершеннолетние дети

Добрый день! Сложилась следующая ситуация: Есть квартира в г.Нижневартовск, в ней прописаны я, жена и двое несоверщеннолетних детей. Доля детей в квартире составляет 34кв.м. Недавно переехали в Москву и планируем продать квартиру в Нижневартовске и приобрести квартиру в Москве. Для продажи квартиры в Нижневартовске необходимо получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры в Нижневартовске с одновременной покупкой квартиры в Москве со следующими требованиями: 1. Доля детей в новой квартире (которую будем покупать) должна быть не менее той доли, которая была в квартире в Нижневартовске. 2. Жилая площать новой квартиры должна быть не менее жилой площади квартиры в Нижневартовске. 3. Разрешение дается только на ту квартиру, которую мы будем покупать в Москве. Вопрос: Проблемы с долей не будет, она будет не менее той доли, которая была в Нижневартовске. Проблема с жилой площадью. - Можем ли мы показать опеке документы на приобретение квартиры А, а по факту приобрести квартиру Б? - Есть ли судебная практика по этим делам? Много ли их? - Могут ли признать сделку продажи квартиры в Нижневартовске недействительной? - Может ли быть уголовная ответственность?

28 Октября 2019, 13:11, вопрос №2566608
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
80%
Юрист - Евгений
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Богдан!

Можем ли мы показать опеке документы на приобретение квартиры А, а по факту приобрести квартиру Б?
Богдан

В пункте 2 ст.37 прямо установлено, что для распоряжения долями детьми должно быть согласие органа опеки и попечительства. Указано, что опекун (к ним приравниваются и родители) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Дело в том, что такая сделка может быть признана недействительной на основании п.1 ст.173.1 ГК РФ: 

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Раз опека дала согласие на приобретение именно квартиры А, то факту приобретение квартиры Б опекой может быть оспорено.

28 Октября 2019, 13:17
q Отблагодарить
0 0
Богдан
клиент, г. Москва

Органы опеки контролируют покупку квартиры? Т.е. в каком случае опека может узнать о том, что вместо квартиры А мы приобрели квартиру Б? Как может быть оспорено решение, если квартира уже будет куплена?

28 Октября 2019, 13:20
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Состава уголовного преступления тут видимо не будет, если нет, например, подделки документов, но признать сделку недействительной у органов опеки шансы есть.

28 Октября 2019, 13:20
Богдан
клиент, г. Москва

Есть ли судебная практика по этим делам? Много ли их? —

Могут ли признать сделку продажи квартиры в Нижневартовске недействительной? 

Может ли быть уголовная ответственность?

28 Октября 2019, 13:20
Богдан
клиент, г. Москва

но признать сделку недействительной у органов опеки шансы есть — вы о сделке продажи квартиры? как это возможно?

например люди уже заплатили за нее или взяли ипотеку

28 Октября 2019, 13:21
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

В принципе и в этом случае возможно. Но нужно учитывать, что сам по себе факт, что Вы приобрели другую квартиру, а не ту, на которую дала согласие опека, не означает, что в обязательном порядке эту сделку опека оспорит. Если в новой квартире доли не менее тех (по площади, по благоустроенности), которые были в прежней, а тем более больше (!), то опека, вполне возможно, и не станет оспаривать сделку.

Исходя из обстоятельств, уголовной ответственности здесь не будет. Для мошенничества, например, нужен конкретный состав, корыстная цель, прямой умысел, здесь его нет, здесь максимум гражданско-правовой деликт может наблюдаться, если права детей нарушите (если меньшую площадь им обеспечите).

28 Октября 2019, 13:25
Богдан
клиент, г. Москва

Мы, с точки зрения опеки, нарушим права детей только в жилой площади, она будет чуть меньше. Конкретные требования к покупаемой квартире выдвигают прокуратура и опека, но не закон (т.е. в законе нету таких требований, на основании которых можно определить, нарушили мы или не нарушили).

Т.е. в данном случае жилая площадь — это то, ради чего они могут подать в суд или нет?

если да — то какие перспективы? есть ли подобные дела в судебной практике, где опека все таки отменила сделку по данной причине?

28 Октября 2019, 13:34
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Прокуратура и опека будут опираться на общие положения, установленные, в частности, в п.2 ст.37 ГК РФ:

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Как видим, совершенно точных, конкретных установок в законе, в части той же жилой площади нет. Поэтому если по жилой площади условия чуть хуже, это не означает, что сделка будет успешно оспорена (или вообще оспорена).

Практика по признанию отказов опеки неправомерными есть, а подобную вашей поищу.

28 Октября 2019, 13:42
Богдан
клиент, г. Москва

т.е. по идее мы можем получить разрешение на квартиру с жилой площадью, которую требует опека, но купить другую квартиру с жилой площадью чуть меньше (зато с другими преимуществами в площади и стоимости) и по идее оспорение данной сделки со стороны будет НЕ 100%?

28 Октября 2019, 13:47
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Да, именно так. Опека должна доказать, что продажей прежней и покупкой новой квартиры права ребенка на равноценный обмен нарушились. А вот неравноценность будет доказывать опека, и если она не приведет убедительных доводов, то спор проиграет. А с другой стороны, если оценит свои шансы как минимальные, опека вообще может не оспаривать эту сделку.

28 Октября 2019, 13:53
Богдан
клиент, г. Москва

А по судебной практике — когда сможете дать ответ?

28 Октября 2019, 14:01
Богдан
клиент, г. Москва

есть ли какие либо примеры судебной практики? Желательно максимально близко к нашей ситуации, буду благодарен!

28 Октября 2019, 15:09
Богдан
клиент, г. Москва

Есть ли какие либо примеры судебной практики? Желательно максимально близко к нашей ситуации, буду благодарен!

29 Октября 2019, 11:37
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

К сожалению, именно такой практики, кроме той, выдержки из которой привел, найти не удалось. Тем более считаю, что по спорам в части жилой площади, а не общей, найти аналогичную практику еще сложнее, поскольку такие судебные акты в официальных базах судебной практики по данному критерию не систематизируются, обычно используются более широкие критерии, например, споры с опекой (но в них далеко не только споры, связанные с недействительностью сделок вследствие невыполнения распоряжений опеки). При этом надо иметь в виду, что представленная Вами в судебном заседании судебная практика не будет иметь для судьи прецедентного значения (разве только практика, очень близкая к вашему случаю из Верховного Суда РФ). Судья будет исходить из конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, при этом сама по себе жилая площадь, приходящаяся на детей, не должна иметь решающего значения (разница небольшая), общий объем должен иметь первостепенное значение, при этом более высокая стоимость новой  квартиры, а значит более высокая стоимость самих долей детей, также будет принята во внимание судьей.

Приведу выдержку из Справки по результатам обобщения судебной практики по делам, связанным защитой прав несовершеннолетних на недвижимое имущество, утв. Президиумом Пермского краевого суда 8 июня 2012 г.:

http://oblsud.perm.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=322

Разрешая требования прокурора Оханского района о признании договора купли-продажи недействительным в части, в связи с неисполнением условия разрешения органа опеки и попечительства на сделку о приобретении в собственность несовершеннолетнего иного имущества, суд установил, что Постановлением за № 4511 С. разрешено отчуждение 1/5 доли квартиры принадлежащие на праве собственности несовершеннолетнему Н. с одновременным приобретением для него доли в праве собственности на другое жилое помещение и включении данного обязательства в договор купли-продажи отчуждаемого жилого помещения. Указанное условие не было исполнено, несовершеннолетний не включен в число собственников приобретенного жилого помещения. Установив указанные обстоятельства, суд пришел в правомерному выводу о нарушении прав несовершеннолетнего и признал за ним долю в праве собственности на новое жилое помещение (Оханский районный суд дело № 2-70/11).

Разрешая дела указанной категории, судам следует учитывать, что в результате совершенных сделок, не должны ухудшаться права несовершеннолетнего, и доля в праве собственности на новое жилое помещение не должна быть по своему объему меньше принадлежащей ему ранее.

Не думаю, что суд, да и опека, будут пристально считать каждый квадратный метр именно жилой площади, важная общая квадратура, и общая площадь, приходящаяся на долю детей.

Понимаете, суды обычно по пустякам не признают сделки недействительными, совершенно очевидно, что признание сделки недействительной влечет массу неблагоприятных последствий (люди покупают квартиру с ипотекой, обивая пороги банков, переплачивая деньги, процесс двойной реституции причиняет массу бюрократических неудобств, денежных затрат, ну и о нервах нельзя забывать). Поэтому суд примет во внимание прежде всего существенные отклонения в обмене (назовем это так, хотя и сделка прошла не одновременно, а посредственно) долей — действительно ли ухудшилось жилищное положение детей в целом (сократился ли объем принадлежащих им прав).

Да и вообще, даже если опеки предъявит претензии, разве это мешает Вам решить проблему без суда — в крайнем случае можете увеличить долю детей немного во вновь приобретенной квартире (родитель, имеющий долю, подарит свою часть доли ребенку.

29 Октября 2019, 12:31
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Приведу еще выдержки из Решения Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровская область  № 2А-1804/2016

 https://sudact.ru/regular/doc/...


Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом  закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья, которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, т.е. не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.

Как видите, судья не делает упор именно на жилой площади,  а речь идет об общей, к тому же судья обращает внимание на такой критерий, как стоимость (а у Вас квартира в Москве дороже, чем в Нижневартовске). При  отстаивании своей позиции обращайте внимание органов опеки на более привлекательную инфраструктуру жилого района, где приобретено жилье (близость школы, детсада, больницы, досуговых, развлекательных и развивающих центров), если это преимущество имеет место быть.

29 Октября 2019, 13:27
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Делайте упор на других положительных преимуществах приобретенного жилья, не зацикливайтесь на незначительном уменьшении именно жилой площади, законом не установлено четких критериев  равноценности при продаже и покупке жилья для детей, не позволяйте опеке однобоко оценивать ситуацию, высоки шансы, что суд примет Вашу сторону.

29 Октября 2019, 13:34
Богдан
клиент, г. Москва

Спасибо большое за ответ!

29 Октября 2019, 12:54
получен
гонорар
20%
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20906
ответов
8077
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Можем ли мы показать опеке документы на приобретение квартиры А, а по факту приобрести квартиру Б?
— Есть ли судебная практика по этим делам?

Богдан

Богдан, добрый день! Согласно ст. 21

Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

 При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

Выгода в данном случае может быть выражена в большей площади приходящейся на ребенка чем у него была площадь в старой квартире + возможно в большей ее стоимости. Тем не менее, если в разрешении органа опеки сформулированы конкретные условия риск, как минимум, оспаривания такой сделки в суде остается, другой вопрос что при наличии у детей более выгодного положения чем было до продажи старой квартиры суд в требовании органа опеки откажет

28 Октября 2019, 13:21
q Отблагодарить
0 0
Богдан
клиент, г. Москва

Мы, с точки зрения опеки, нарушим права детей только в жилой площади, она будет чуть меньше. Конкретные требования к покупаемой квартире выдвигают прокуратура и опека, но не закон (т.е. в законе нету таких требований, на основании которых можно определить, нарушили мы или не нарушили).

Т.е. в данном случае жилая площадь — это то, ради чего они могут подать в суд или нет?

если да — то какие перспективы? есть ли подобные дела в судебной практике, где опека все таки отменила сделку по данной причине?

28 Октября 2019, 13:35
Богдан
клиент, г. Москва

т.к. по доле и квадратуре и стоимости квартиры — выгода есть. А вот по жилой площади — условия чуть хуже, чем в продаваемой квартире

28 Октября 2019, 13:36
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20906
ответов
8077
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
.к. по доле и квадратуре и стоимости квартиры — выгода есть. А вот по жилой площади — условия чуть хуже, чем в продаваемой квартире

Богдан

поэтому и пишу, что если даже опека обратится в суд в требовании будет отказано с большой вероятностью учитывая, что в целом положение детей улучшилось.  Практику посмотрю по схожим ситуациям

28 Октября 2019, 13:38
Богдан
клиент, г. Москва

Спасибо большое! Буду ждать ответа по судебной практике.

28 Октября 2019, 13:42
Богдан
клиент, г. Москва

А по судебной практике — когда сможете дать ответ? Ориентировочно

28 Октября 2019, 14:02
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Нашел достаточно интересное дело, которое по сути может быть применимо в определенной мере и к вашей ситуации.

Вот выдержки из Апелляционного  определения Московского областного суда № 33-11380/2014 от 23 июня 2014 г. по делу № 33-11380/2014:

http://www.consultant.ru/cons/...


https://sudact.ru/regular/doc/...

Как следует из материалов дела, Фирстов А.А., как отец несовершеннолетней Фирстовой Н.А., являвшейся собствеником трехкомнатной квартиры по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, обратился в Управление опеки и попечительства по г.о.Серпухов с заявлением о разрешении отчуждения указанной квартиры с целью приобретения на вырученные от продажи денежные средства другой квартиры.
Распоряжением Управления опеки и попечительства по г.о.Серпухов от <данные изъяты> № 500-р «О разрешении на оформление договора купли-продажи гр.Фирстову А.А.» Фирстову А.А. разрешено оформление договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, собственником которой является несовершеннолетняя Фирстова Н.А., расположенной по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, при условии одновременного оформления договора купли–продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью 83,5 кв.м, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
На полученные денежные средства, а доказательств обратного в материалах дела не имеется, Фирстовым А.А. было приобретено иное жилье. При этом, приобретение в районном центре <данные изъяты> трех земельных участков и части двухэтажного жилого дома площадью значительно большей, чем предполагаемая к покупке четырехкомнатная квартира, само по себе не свидетельствует о нарушении прав несовершеннолетней.
То обстоятельство, что Фирстовым А.А. не в полной мере было исполнено распоряжение органов опеки и попечительства, и на полученные от продажи трехкомнатной квартиры не приобретена четырехкомнатная квартира, также не влияет на действительность сделки, поскольку использование после заключения соглашения денежных средств (постдоговорные обстоятельства) никак не характеризует законность условий договора на момент его заключения.
Кроме того, судебная коллегия также считает необходимым указать на то, что даже если оценивать оспариваемый договор, как заключенный не в полной мере с предоставленным органами опеки разрешением, то в силу прямого указания в законе это не приводит к его недействительности.
Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи от <данные изъяты> недействительным и применений последствий недействительности сделки в суда не имелось, в связи с чем выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит основанными на неверном применении материального закона.  
28 Октября 2019, 14:34
Адвокат - Ольга
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Курган
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Можем ли мы показать опеке документы на приобретение квартиры А, а по факту приобрести квартиру Б?
— Есть ли судебная практика по этим делам? Много ли их?

Богдан

Для чего такие сложности? Вы приобретаете квартиру в Москве, пусть по площади и меньше, но самое главное, чтобы доли детей были не менее тех, которые были в квартире в Нижневартовске. К тому же по стоимости в Москве как я понимаю, квартира будет дороже.

Обычно опека либо дает постановление о продаже и покупке квартиры с указанием об адресе продаваемой квартиры и покупке приобретаемой. В вашем случае можно получить постановление о продаже в Нижневартовске с зачислением денег на счета детей. Когда выберете квартиру в Москве, тогда получаете разрешение на использование денег детей на квартиру в Москве.\

28 Октября 2019, 13:45
q Отблагодарить
0 0
Богдан
клиент, г. Москва

Нужно именно разрешение на продажу и сразу на покупку квартиры. Проблема только в жилой площади.Жилая площать покупаемой квартиры будет чуть меньше, а опека установила свои требования.

Мы можем получить разрешение на квартиру, которая соответсвует требования опеки, а приобрести квартиру, которая не соответсвует требованиям только в жилой площади? Они могут оспорить сделку? или это не та причина, ради которой они будут обращаться в суд? Т.к. все остальное сделано по закону и правомерно

28 Октября 2019, 13:49
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате
все остальное сделано по закону и правомерно

Богдан

Вы хотите получить у опеки постановление. В постановлении сразу указывается, что продается такая-то квартира и покупается по такому-то адресу.Вам сделку нотариус оформлять не будет, если вы решите покупать квартиру по адресу отличному от адреса в постановлении опеки

28 Октября 2019, 13:53
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате
А вот по жилой площади — условия чуть хуже

Опека смотрит на количество метров, которые занимают дети, и на стоимость квартиры.

Если вы покупаете квартиру меньше по квадратуре, то можно увеличить долю детей в приобретаемой квартире.

У вас в постановлении опеки будет написано, что вы приобретаете квартиру по такому-то адресу, а если адрес меняется, то и постановление должно быть изменено.

К тому же сделка идет через нотариуса, поэтому нотариус вам просто не будет ее оформлять

28 Октября 2019, 13:50
Богдан
клиент, г. Москва

Когда выберете квартиру в Москве, тогда получаете разрешение на использование денег детей на квартиру в Москве — а если жилая площать квартиры будет меньше, чем та которую продали, разрешение дадут? На что опека обращает внимание при выдаче этого разрешения (кроме доли)?

28 Октября 2019, 13:59
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

Опека обращает внимание на долю, которая была ранее у детей и на квадратуру квартиры, а так же по стоимости. 

Сколько квадратов та квартира, которую вы хотите приобрести?

28 Октября 2019, 14:04
Богдан
клиент, г. Москва

37кв. метров, жилая — 19кв.м.

28 Октября 2019, 14:09
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

В вашем случае тогда стоит оформить всю квартиру на детей и в этом случае опека полагаю, даст вам согласие на продажу вашей квартиры в Нижневартовске либо рассчитайте таким образом, чтобы вам как родителям так же достались какие-то очень маленькие доли.

По иному у вас не получится, т.к. обмануть ипотеку вы не сможете. Сделка же идет через нотариуса, а потом вам нужно будет еще и отчитаться перед опекой, предоставив документы из ЕГРН. И даже если вы пройдете нотариуса, в чем очень сомневаюсь, Росреестр приостановит такую сделку из-за несоответствия указаний в постановлении опеки и договора купли квартиры.

Так же те кто продает, они так же заинтересованы в том, чтобы постановление опеки было исполнено, в противном случае сделка будет признана недействительной

28 Октября 2019, 14:10
Богдан
клиент, г. Москва

а потом вам нужно будет еще и отчитаться перед опекой, предоставив документы из ЕГРН — в случае если в отчете будет не та квартира, на которую давали разрешение, то что будет? какова судебная практика? как они могут оспорить решение если по факту одну квартиру уже продали, а вторую уже купили? Откуда ЕГРН знает о том что у нас есть разрешение?

28 Октября 2019, 14:22
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате
Откуда ЕГРН знает о том что у нас есть разрешение?

Богдан

Вы его прикладываете к пакету документов. В договоре купли-продажи прописываете в качестве основания возникновения долей детей данное постановление.

28 Октября 2019, 14:24
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате
как они могут оспорить решение если по факту одну квартиру уже продали, а вторую уже купили?

Богдан

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.05.2019) «Об опеке и попечительстве»
2. Орган опеки и попечительства обязан осуществлять в порядке и в сроки, которые определяются Правительством Российской Федерации, проверку условий жизни подопечных, соблюдения опекунами и попечителями прав и законных интересов подопечных, обеспечения сохранности их имущества, а также выполнения опекунами и попечителями требований к осуществлению своих прав и исполнению своих обязанностей, определяемых в соответствии с частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона.
28 Октября 2019, 14:26
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Согласие опеки нужно только при продаже долей детей, что следует из разъяснений Росреестра:

https://rosreestr.ru/site/pres...

Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе: —

-разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК); 

При покупке квартиры на детей разрешения как таковой Росреестр у Вас не спрашивает.

28 Октября 2019, 14:29
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

И что вы хотите этим сказать? Что не нужно будет предоставлять отчет об исполнении постановления в опеку? Можно покупать что хочешь? Если вы участвуете в таких сделках, то должны знать, что на покупку так же дается постановление опеки и в договоре купли прописывается постановление как основание.

28 Октября 2019, 14:32
Богдан
клиент, г. Москва

При покупке квартиры какое дело нотариусу почему мы покупаем и оформляем на детей квартиру? 

28 Октября 2019, 14:37
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате
При покупке квартиры какое дело нотариусу почему мы покупаем и оформляем на детей квартиру? 

Богдан

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019)Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом
 

1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

28 Октября 2019, 14:50
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Нет, это не значит, что можно покупать что хочешь, с чего это Вы взяли, Ольга?

Я лишь про тот момент, что при покупке недвижимости (доли) Росреестр не требует согласия опеки, поскольку это не установлено законом.

28 Октября 2019, 14:38
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

А нотариуса куда денете? Или считаете, что и ему  все равно, что приобретается квартира не соответствующая постановлению опеки?

28 Октября 2019, 14:39
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Нотариус участвует при продаже долей, Вы же знаете (ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости»):

1. ...Сделки по отчуждениюили договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению
28 Октября 2019, 14:43
Богдан
клиент, г. Москва

Откуда нотариус будет знать о постановлении? если я просто приду и скажу «хочу купить квартиру такую-то».

28 Октября 2019, 14:43
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

Богдан, как вы не понимаете, что вам нужно будет отчитываться перед опекой об исполнении постановления опеки, но я вижу, что вы уже все для себя решили и вероятно будете делать так как считаете нужным. Если вам нужны суды от опеки и прокуратуры, то все мои доводы все равно не принесут никакого результата

28 Октября 2019, 14:47
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Ольга, Богдан прекрасно понимает все риски, о том и ведется речь.

28 Октября 2019, 14:49
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

А мне кажется, что Богдан для себя уже все решил. Хотя на мой взгляд, если покупается квартира в 37 кв.м., то у опеки вопросов не будет и препятствий для получения постановления не будет, если квартиру сразу оформить на детей полностью

28 Октября 2019, 14:51
Богдан
клиент, г. Москва

В этом то и вопрос, квартиру продали, КВАРТИРУ и купили. Единственный момент — она не совсем соответсвует жилой площади, которую запросила опека. По всем остальным параметрам — все в порядке. Поэтому и нужна была информация о судебный делах. будет ли опека заниматься этим, если просто жилая площадь НЕМНОГО меньше, чем потребовали.

28 Октября 2019, 14:50
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

Вы предоставляли опеке сразу два договора: на продажу и покупку или просто консультировались?

Как правило такие вопросы решаются сразу же у специалиста, который принимает документы, потому что он уже выносит ваш вопрос для принятия постановления на комиссию и от него зависит будет постановление или нет

28 Октября 2019, 14:52
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате
Поэтому и нужна была информация о судебный делах

Богдан

я вам дала ссылку на дело, которое было рассмотрено ВС РФ в 2018 году, т.е. не так уж и давно

28 Октября 2019, 14:55
Богдан
клиент, г. Москва

не совсем та ситуация, там «Однако прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру». а у нас все условия будут выполнены, кроме кв.м. жилой площади. Это разные ситуации, как по мне.

28 Октября 2019, 14:58
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

Вы не уловили главное: дело не в том, что не приобрела, а дело в том,

Покупательница Эльмира Назарова* рассчиталась за квартиру и въехала в нее. Однако прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки, – другими словами, нарушила указанное в документе условие.

У вас так же будет условие о продаже и условие о покупке.

Вы его не выполните и получите иск.

28 Октября 2019, 15:01
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Ольга, не совсем согласен:

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. 
28 Октября 2019, 15:04
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

Мы же понимаем, что тот кто заключает такой договор никуда обращаться не будет. Отсюда вывод: что иск будет от опеки, которая сравнит, что написано в ее постановлении с выписками из ЕГРН 

28 Октября 2019, 15:19
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

А как вопрос с ценой состоит, Богдан: цена квартиры в Москве заметно выше, чем в проданной в Нижневартовске?

28 Октября 2019, 14:55
Богдан
клиент, г. Москва

В целом — чуть выше.
Тысяч на 200-300.

28 Октября 2019, 14:59
8,2
Рейтинг Правовед.ru
2087
ответов
1009
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате

Это уже положительный момент, в вашу пользу.

28 Октября 2019, 15:06
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате
Это уже положительный момент, в вашу пользу.

Евгений Емельянов

Евгений, Богдан получил только консультацию, но вы же знаете, что консультация, к тому же устная, еще ни о чем не говорит.

Из собственного опыта могу сказать, что так же консультировались с клиентами и там было одно, а при подаче документов чуть скорректировали и получили без проблем постановление. Поэтому считаю, что нужно обращаться уже с пакетом документов, а так можно бесконечно гадать

28 Октября 2019, 15:17
Богдан
клиент, г. Москва

 Но на детей новая квартира будет оформлена почти полностью Т.е. в плане суммы их доля составит примерно в два раза больше, чем было

28 Октября 2019, 15:00
Богдан
клиент, г. Москва

Общая площадь не изменится, жилая на 5-6 квадратов станет меньше

28 Октября 2019, 15:01
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

Вы так и не ответили: вы просто консультировались или уже сдали документы?

Это две огромные разницы

28 Октября 2019, 15:02
Богдан
клиент, г. Москва

только консультировались

28 Октября 2019, 15:04
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

Консультирование еще ни о чем не говорит, вам нужно именно с предварительным договором продажи и купли обращаться и со всем пакетом документов.

28 Октября 2019, 15:13
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

При продаже квартиры нотариус читает постановление и сделка должна быть одновременно проведена: продажа и купля. Вот отсюда и будут к вам вопросы. Хотите купить квартиру, покупайте и без нотариуса, но только потом объясните опеке, что их постановление для вас не указ

28 Октября 2019, 14:49
8164
ответа
3258
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Курган
Общаться в чате

https://pravo.ru/story/201212/ Можете ознакомиться с судебным делом по данной ссылке

28 Октября 2019, 14:22
Юрист - Станислав
2689
ответов
843
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, согласно ст. 157.1 ГК РФ, е

сли на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

На основании п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации

лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ.

В случае, если Вы представите в орган опеки документы на приобретение одной квартиры, а купите потом другую, то на основании вышеуказанного постановления Пленума ВС РФ

согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ. В частности, согласие, данное третьим лицом под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, может быть оспорено в соответствии со статьями 178 и 179 ГК РФ.

Уголовной ответственности не будет, но, возможно, взыскание убытков со стороны покупателя в случае признания сделки недействительной. Орган опеки и попечительства вправе проверить соответствует ли в действительности купленная квартира той квартире по которой был представлен предварительный договор купли-продажи с целью проверки возможного ущемления прав ребенка. Будет ли орган опеки — это делать и каким образом неизвестно, всё равно это риск.  Вам проще обратиться с орган опеки и попечительства с официальными документами на получение разрешения, получить разрешение или отказ и в случае отказа – обжаловать его в суде, где и обосновать целесообразность имеющейся у Вас схемы купли-продажи.  Так, согласно Определению Конституционного Суда от 6 марта 2003 г. № 119-О

из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации, не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со статьей 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.

Поэтому Вам в суде нужно будет доказать, что условия проживания фактически будут не хуже, а, возможно, лучше для ребенка.   

28 Октября 2019, 14:14
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

80 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут