Продажа квартиры с одновременно покупкой другой квартиры, когда есть доля и несовершеннолетние дети

Здравствуйте, Богдан!

Можем ли мы показать опеке документы на приобретение квартиры А, а по факту приобрести квартиру Б?
Богдан

В пункте 2 ст.37 прямо установлено, что для распоряжения долями детьми должно быть согласие органа опеки и попечительства. Указано, что опекун (к ним приравниваются и родители) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Дело в том, что такая сделка может быть признана недействительной на основании п.1 ст.173.1 ГК РФ: 

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Раз опека дала согласие на приобретение именно квартиры А, то факту приобретение квартиры Б опекой может быть оспорено.

Можем ли мы показать опеке документы на приобретение квартиры А, а по факту приобрести квартиру Б?
— Есть ли судебная практика по этим делам?

Богдан

Богдан, добрый день! Согласно ст. 21

Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

 При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.

Выгода в данном случае может быть выражена в большей площади приходящейся на ребенка чем у него была площадь в старой квартире + возможно в большей ее стоимости. Тем не менее, если в разрешении органа опеки сформулированы конкретные условия риск, как минимум, оспаривания такой сделки в суде остается, другой вопрос что при наличии у детей более выгодного положения чем было до продажи старой квартиры суд в требовании органа опеки откажет

Можем ли мы показать опеке документы на приобретение квартиры А, а по факту приобрести квартиру Б?
— Есть ли судебная практика по этим делам? Много ли их?

Богдан

Для чего такие сложности? Вы приобретаете квартиру в Москве, пусть по площади и меньше, но самое главное, чтобы доли детей были не менее тех, которые были в квартире в Нижневартовске. К тому же по стоимости в Москве как я понимаю, квартира будет дороже.

Обычно опека либо дает постановление о продаже и покупке квартиры с указанием об адресе продаваемой квартиры и покупке приобретаемой. В вашем случае можно получить постановление о продаже в Нижневартовске с зачислением денег на счета детей. Когда выберете квартиру в Москве, тогда получаете разрешение на использование денег детей на квартиру в Москве.\

Здравствуйте, согласно ст. 157.1 ГК РФ, е

сли на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

На основании п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации

лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ.

В случае, если Вы представите в орган опеки документы на приобретение одной квартиры, а купите потом другую, то на основании вышеуказанного постановления Пленума ВС РФ

согласие на совершение сделки может быть признано недействительным применительно к правилам главы 9 ГК РФ. В частности, согласие, данное третьим лицом под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, может быть оспорено в соответствии со статьями 178 и 179 ГК РФ.

Уголовной ответственности не будет, но, возможно, взыскание убытков со стороны покупателя в случае признания сделки недействительной. Орган опеки и попечительства вправе проверить соответствует ли в действительности купленная квартира той квартире по которой был представлен предварительный договор купли-продажи с целью проверки возможного ущемления прав ребенка. Будет ли орган опеки — это делать и каким образом неизвестно, всё равно это риск.  Вам проще обратиться с орган опеки и попечительства с официальными документами на получение разрешения, получить разрешение или отказ и в случае отказа – обжаловать его в суде, где и обосновать целесообразность имеющейся у Вас схемы купли-продажи.  Так, согласно Определению Конституционного Суда от 6 марта 2003 г. № 119-О

из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации, не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со статьей 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.

Поэтому Вам в суде нужно будет доказать, что условия проживания фактически будут не хуже, а, возможно, лучше для ребенка.