Как взыскать со второго собственника деньги за прошлую сдачу в найм квартиры

Здравствуйте, Заказчик!

Давайте разбираться вместе.

Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

А исходя из ч. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, правда так или иначе на Вашей стороне. Даже если собственник второй доли в квартире распорядится принадлежащей ему долей в праве собственности, предоставив часть квартиры для проживания за плату другим гражданам, не получив согласия другого собственника на передачу в пользование указанной квартирой. В этом случае, в судебном порядке можно признать договор найма жилого помещения недействительным (ничтожным), если, конечно, он вообще заключался. Вполне возможно, аренда происходит без договора. О наличии или отсутствии договоров на аренду квартиры нужно уточнить у арендаторов (хорошо бы получить копии этих договоров).

Один из жильцов подтвердил свое проживание по телефону (разговор записан) и в whatsapp, указал суммы и даты переводов на карту второму собственнику. Известны ФИО и телефон жильца.

1. Может ли это быть использовано как доказательство в суде?

2. Обязательно ли вызывать жильца в суд для успешного разрешения дела? Опасаюсь что не согласятся приходить

Теоретически аудиозаписи можно использовать в качестве доказательств тех обстоятельств, на которые Вы ссылаетесь в суде, но надо понимать, что идеально если все арендаторы придут в суд и подтвердят Ваши доводы. Тем более, что им это ничего не грозит. Как вариант предложите возместить расходы на проезд в суд или сами привезите их в назначенное время в суд. Сюда же к доказательствам можно отнести, например, скриншоты ежемесячных равных по сумме (или примерно равных, с учётом разности оплаты услуг ЖКХ) переводов из интернет банка от арендаторов в пользу второго собственника с указанием назначения платежа и наименования получателя кроме того можно пригласить в суд соседей или других лиц, которые смогут подтвердить, что люди арендовали Вашу квартиру.

Обратите также внимание, что согласно ст. 168 ГПК РФ, 

1. В случае неявки в судебное заседание свидетелей, экспертов, специалистов, переводчиков суд выслушивает мнение лиц, участвующих в деле, о возможности рассмотрения дела в отсутствие свидетелей, экспертов, специалистов, переводчиков и выносит определение о продолжении судебного разбирательства или о его отложении.

Т.е. если Вы будете настаивать на важности появления в суде свидетелей-арендаторов, то их обязательно вызовут.

2. В случае, если вызванный свидетель, эксперт, специалист, переводчик не явился в судебное заседание по причинам, признанным судом неуважительными, он может быть подвергнут судебному штрафу в порядке и в размере, которые установлены главой 8 настоящего Кодекса. Свидетель при неявке в судебное заседание без уважительных причин по вторичному вызову может быть подвергнут принудительному приводу.

На Ваши 3-й и 4-й вопросы я уже выше ответил, но повторюсь, что в качестве доказательств можно использовать все возможные источники информации, но лучше чтобы конкретные участники событий (арендаторы, другие свидетели) пришли в суд, дали пояснения и заявили для приобщения подтверждающие свои слова документы. Для Вас это верный путь выиграть спор.

5. Оба жильца оплачивали старые долги квартиры за электричество. Они вычитались из стоимости аренды в месяц. Что делать с взысканием этих платежей?

На эту сумму можете уменьшить исковые требования, либо прийти к согласию по сумме и порядку расчётов со вторым собственником.

6. Второй собственник требует от меня компенсации платежей по старым долгам по квартире, которые гасил сам он из прибыли с аренды + сами жильцы. Как защититься от такого требования? (Понимаю что солидарный долг обязаны платить поровну и не собираюсь уклоняться, хочу чтобы суммы были справедливые)

Если Вы не оспариваете сам факт долга, то не надо никак защищаться от него. Подсчитайте общую сумму долга и если она будет совпадать с расчётами второго собственника — просто отдайте ему половину суммы, которую он оплатил. В сущности не так важно из каких денег заплатит долги по услугам ЖКХ второй собственник (деньги то вносились за Вашу квартиру от имени собственников). Только не забудьте оформить расписку на передачу денег, чтобы в дальнейшем не было претензий.

Если будет вопросы, пишите — разберёмся подробнее.

Добрый день. 

Один из жильцов подтвердил свое проживание по телефону (разговор записан) и в whatsapp, указал суммы и даты переводов на карту второму собственнику. Известны ФИО и телефон жильца.
1. Может ли это быть использовано как доказательство в суде?

2. Обязательно ли вызывать жильца в суд для успешного разрешения дела? Опасаюсь что не согласятся приходить

Думаю без допроса свидетеля в суде здесь не обойтись. Дело в том, что разговор по тедефону, переписка вотсап могут быть просто отвергнуты ответчиком. Лицо, которое дает эти сведения об уголовной ответственности за дачу ложных показаний. Да и вообще установить что это за лицо ни из записи телефонного разговора, ни из перепсики в вотсап нельзя. 

В качестве варианта можно попробовать обеспечить доказательства через нотариуса —

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»

Статья 103. Действия нотариуса по обеспечению доказательств
 В порядке обеспечения доказательств нотариус допрашивает свидетелей, производит осмотр письменных и вещественных доказательств, назначает экспертизу.

При выполнении процессуальных действий по обеспечению доказательств нотариус руководствуется соответствующими нормами гражданского процессуального законодательства Российской Федерации

Иначе, без признания данных фактов ответчиком в суде, без непосредственного допроса свидетелей в суде Вам будет очень сложно обойтись. То же самое и относительно вопросов 3 и 4.

6. Второй собственник требует от меня компенсации платежей по старым долгам по квартире, которые гасил сам он из прибыли с аренды + сами жильцы. Как защититься от такого требования? (Понимаю что солидарный долг обязаны платить поровну и не собираюсь уклоняться, хочу чтобы суммы были справедливые)

Никак не защититесь. Как сособственник Вы, в соответствии со ст. 210 ГК несете бремя содержания своей собственности. Оплата квартиры относится к расходам в рамках бремени содержания квартиоы. Долги оплаченные за Вас подлежат возмещению Вами оплатившему их лицу. Размер Вашей доли долгов в рамках общего долга за квартиру  будет пропроционален размеру Вашей доли в собственности. Единственное что можно здесь попробовать сделать -заявить срок исковой давности, ограничив  период взыскания долга 3 годами.

Теперь что касается самого Вашего  иска, его основанием будет ст.1102 ГК о взыскании неосновательного обогащения, поскольку именно его получил второй сособственник, сдав в аренду Ваше имущество в виде доли в квартире.

ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса

по вопросу 5, в принципе здесь нужно разбираться относительно того, что за договоренность между ними была, как оплачивались задолженности и т.д.

В качестве варианта сподвигнуть сособственника на переговоры можно посоветовать такой шаг, как подача заявления в ФНС о сдаче квартиры и неуплате налогов.Возможно под страхом этого второй сособственник пойдет на уступки. Но здесь важно понимать, что декларацию за 2019г. он должен подать не позднее 30апреля 2020г., т.е. до этого момента нарушений нет. Опять же из этой декларации Вы можете узнать и о сумме дохода от аренды полученной сособственником.

Еще один момент, если все же в Вашу пользу будет взыскана 1/2 доля полученной арердной платы, это будет Вашим доходом, который Вам необходимо будет задекларировать и с которого нелбходимо уплатить НДФЛ.

С уважением Евгений Беляев

Добрый день! Согласно ст. 15 Гражданского Кодекса РФ:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку второй собственник без согласования с Вами сдавал квартиру в наем, то Вы иеете право взыскать снего неполученные доходы — упущенную выгоду.

Однако, для положительного результата судебного разбирательства Вам необходимо предоставить достаточные допустимые доказательства всех юридически значимых обстоятельств, а именно, периода сдачи квартиры в наем и размера полученных от этого доходов первым собственником.

1. Может ли это быть использовано как доказательство в суде?

2. Обязательно ли вызывать жильца в суд для успешного разрешения дела? Опасаюсь что не согласятся приходить

Как правило, суды критически относятся к аудиозаписям, если лица, голоса которых на аудиозаписи не подтвердят эти сведения в суде. Поэтому для успешного разрешения дела необходима явка в суд жильцов, уговаривайте их явиться в суд, т.к. аудиозапись как доказательство без их показаний будет недопустима.

3. Если я получу от него даты платежей наличиными и запишу разговор на аудио, будет ли это доказательством?

4. То же что п.3, но если переводы были на карту?

Аналогично, без подтверждения свидетельскими показаниями этих доказательств будет недостаточно.

5. Оба жильца оплачивали старые долги квартиры за электричество. Они вычитались из стоимости аренды в месяц. Что делать с взысканием этих платежей?

Эти долги в размере 1/2 доли Вы можете вычесть из цены иска по взысканию упущенной выгоды, чтобы не оплачивать лишнюю госпошлину

6. Второй собственник требует от меня компенсации платежей по старым долгам по квартире, которые гасил сам он из прибыли с аренды + сами жильцы. Как защититься от такого требования? (Понимаю что солидарный долг обязаны платить поровну и не собираюсь уклоняться, хочу чтобы суммы были справедливые)

Страые долги (в пределах 3-х лет с учетом срока исковой давности) должны возмещаться в равных долях, если Вы являлись потребителем этой электроэнергии, при условии, что начисления производились исходя из показаний счетчиков.

Здравствуйте, согласно ст. 246 ГК РФ

распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Фактически второй собственник заключал на квартиру договоры найма в устной форме, получал по договорам оплату, которую с Вами не разделял, поэтому в данном случае он приобрел имущество (денежные средства) за Ваш счет. На основании ст. 1102 ГК РФ

лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В подтверждение своих доводов Вы вправе ссылаться на аудиозаписи, это подтверждается судебной практикой. Так, в соответствии Определением Верховного Суда РФ от 06.12.2016 N 35-КГ16-18  

в соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Лицо, представляющее аудиозаписи на электронном или ином носителе либо ходатайствующее об их истребовании, обязано указать, когда, кем и в каких условиях осуществлялись записи (статья 77 названного кодекса).
Таким образом, аудиозаписи отнесены Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации к самостоятельным средствам доказывания, в связи с чем истица в обоснование того, что денежные средства по договору займа предоставлялись на общие нужды супругов, вправе ссылаться на аудиозапись беседы с ними

По Вашему ходатайству жилец может быть вызван в суд, на основании ст. 70 ГПК РФ

лицо, вызванное в качестве свидетеля, обязано явиться в суд в назначенное время и дать правдивые показания. За дачу заведомо ложного показания и за отказ от дачи показаний по мотивам, не предусмотренным федеральным законом, свидетель несет ответственность, предусмотренную Уголовным кодексом Российской Федерации.

В определённых случаях неявка без уважительной причины может расцениваться как отказ от дачи показаний с последующей уголовной ответственностью. Выписку по переводам на карту Вы вправе по ходатайству запросить в судебном заседании или при направлении искового заявления, если данный факт будет подтверждать необходимые Вам обстоятельства – выписка будет признана письменным доказательством. По старым платежам за квартиру Вы уже в принципе самостоятельно ответили на вопрос – сумма делится поровну, с учетом того, что они уже оплачены, то второй собственник в судебном заседании либо заявит встречный иск о взыскании с Вас этих платежей и их сумма может быть вычтена из присужденной Вам либо отдельно уже заявит к Вам иск и также взыщет, необходимо будет данную сумму вернуть, возможно к этому моменту Вам уже будет перечислена сумма неуплаченная Вам по договорам найма и Вы сможете заплатить из данных средств.   

1. Может ли это быть использовано как доказательство в суде?

Заказчик

Здравствуйте. Как одно из доказательств в суде это может быть использовано, но потребуется представление дополнительных доказательств, поскольку одного утверждения некоего лица о том, что оно проживало в квартире и платило аренду будет явно недостаточно. Возможно у него сохранился письменный договор. Может быть в назначении платежей от имени этого лица наймодателю была указана ссылка на данный договор и указано что это платежи за наем данной квартиры. То есть согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений.

2. Обязательно ли вызывать жильца в суд для успешного разрешения дела? Опасаюсь что не согласятся приходить

Заказчик

Полагаю заслушивание свидетеля обязательным, поскольку в ходе судебного заседания он предупреждается за дачу ложных показаний и соответственно предполагается, что под указанным условием будет давать правдивые показания. Кроме того ответчик будет иметь возможность задать ему вопросы. В целях защиты прав ответчика от оговора это логичное и обоснованное требование. Кто и почему пишет Вам в мессенджер или отвечает по телефону неясно.

3. Если я получу от него даты платежей наличиными и запишу разговор на аудио, будет ли это доказательством?

Заказчик

Одним из, но недостаточным, как было указано выше. Если нет документов о перечислениях, и ответчик откажется от фактов передачи наличных, как будет подтверждаться передача?

4. То же что п.3, но если переводы были на карту?

Заказчик

Это безусловно лучше, чем передача наличными без документов, но надо знать назначение платежа.

5. Оба жильца оплачивали старые долги квартиры за электричество. Они вычитались из стоимости аренды в месяц. Что делать с взысканием этих платежей?

Заказчик

На них надо уменьшать общую сумму платежей за наем, и требовать половину от полученной в результате вычитания суммы.

6. Второй собственник требует от меня компенсации платежей по старым долгам по квартире, которые гасил сам он из прибыли с аренды + сами жильцы. Как защититься от такого требования?

Заказчик

Ну а что значит защититься? Можно пытаться защититься от платежей по счетчикам. поскольку Вы там не проживали. Но в остальных платежах Вы должны были участвовать как собственник.

Вообще в такой ситуации необходимо подписывать соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью 

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

И я бы рекомендовал направить такое соглашение хотя бы сейчас.