8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
700 ₽
Вопрос решен

Продажа нежилого помещения сдаваемого в аренду - налоги и др расходы

В 2016 году физическим лицом был куплен объект недвижимости – нежилые помещения.

Спустя некоторое время физическое лицо стало ИП – на УСН 6%. Помещения были отремонтированы и сданы в аренду. На текущий момент продолжают сдаваться.

Объект покупался за Х рублей. Полные вложения считая капитальный ремонт и замену коммуникаций 1,5Х рублей (подтвержденных расходов с чеками при этом найдется максимум на 1,1Х рублей). Продается за 2Х рублей.

Надо понять каким образом спланировать продажу объекта чтобы не платить лишние налоги и комиссии.

Если продавать как ИП то общие расходы получатся = 8% от продажной цены объекта:

6% налог ИП на УСН

+1% ПФР за превышение доходов 300 тыс руб.

+примерно 1% за получение наличных с расчетного счета ИП на счет физического лица.

Итого 2Х*8%=0,16Х

Вопросы:

1) Есть ли в принципе возможность продавать объект как физическое лицо? Или так как объект сдавался от ИП и использовался в коммерческой/арендной деятельности – то и продаваться должен от ИП?

2) При продаже средства должны поступить именно на счет ИП? (таким образом до получения наличных еще примерно 1% придется отдать банку за получение наличных) Или возможно получение средств на счет физического лица? – как в этом случае налоговая смотрит на такие вещи?

3) Есть ли какие-то варианты уменьшения общих затрат на налоги и комиссии при продаже объекта до получения наличных/средств на счет физ лица.

Показать полностью
, Роман, г. Москва
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 7.1
Эксперт
1) Есть ли в принципе возможность продавать объект как физическое лицо? Или так как объект сдавался от ИП и использовался в коммерческой/арендной деятельности – то и продаваться должен от ИП?

Роман

Роман, добрый день! Можно если в ОКВЭДах у Вас нет продажи недвижимости, но тогда налоговая база рассчитывается от 70% кадастровой стоимости если цена продажи будет менее 70% (согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ) +поскольку помещение сдавалось Вы не вправе применить налоговые вычеты предусмотренные ст. 220 НК РФ или уменьшить доход от продажи на сумму расходов, ну и ставка налога 13% поэтому продавать лучше как ИП уплачивая налог с 6% в рамках УСН + порядок расчета налога предусмотренный п. 5 ст.217.1 НК РФ не применяется для УСН поэтому теоретически можно занизить цену в договоре, но тут уже риски в случае расторжения договора получить сумму, указанную в договоре, насчет остального придется доказывать, что эти деньги также должны вернуть как неосновательное обогащение

0
0
0
0
Или возможно получение средств на счет физического лица? – как в этом случае налоговая смотрит на такие вещи?

Роман

поскольку расчетный счет должен использоваться для осуществления предпринимательской деятельности поступления на РС ИП налоговая относит к поступлениям в рамках предпринимательской деятельности, обратное нужно будет доказывать Вам, ну и наоборот — если поступления на личный счет то это доходы облагаемые НДФЛ поэтому если выберете более правильный вариант продажи и уплаты налога в рамках УСН имейте ввиду что поступление должно быть на РС ИП а не на счет физлица

0
0
0
0
Елизавета Курандова
Елизавета Курандова
Юрист, г. Саратов
) Есть ли в принципе возможность продавать объект как физическое лицо? Или так как объект сдавался от ИП и использовался в коммерческой/арендной деятельности – то и продаваться должен от ИП?

Роман

Добрый день!

Законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему как физическому лицу, и имущество, принадлежащее ему  как индивидуальному предпринимателю.

Такую позицию высказывал Конституционный суд РФ в своем Постановлении Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П

Предпринимательская деятельность физ.лица является просто его деятельностью . 

Поэтому продавать может и физическое лицо.

0
0
0
0
) При продаже средства должны поступить именно на счет ИП? (таким образом до получения наличных еще примерно 1% придется отдать банку за получение наличных) Или возможно получение средств на счет физического лица? – как в этом случае налоговая смотрит на такие вещи?

Роман

Если недвижимое имущество используется  в предпринимательской деятельности или если вы при регистрации ИП заявили такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от его продажи должны поступать на расчетный счет ИП.

0
0
0
0

Минфин и ФНС часто говорят о выводе, что доходы от продажи имущества, которое когда-либо использовалось ИП в предпринимательской деятельности, должны облагаться соответствующим налогом, если ИП на УСН то налогом по УСН, а не НДФЛ.

Т.е в таком случае еще раз приходит вывод о том, что денежные средства должны поступать на счет ИП.Но это опять же если у вас указан вид деятельности по продаже недвижимости, в противном случае они могут поступать на р.сч физ.лица.

0
0
0
0
Евгений Каргапольцев
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 9.3
Эксперт

Здравствуйте, Роман

1) Есть ли в принципе возможность продавать объект как физическое лицо? Или так как объект сдавался от ИП и использовался в коммерческой/арендной деятельности – то и продаваться должен от ИП?

Роман

Полагаю, что это не имеет смысла. Как указано в пп.4 п.2 ст.220 НК РФ

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:

от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

А физ.лицо уплачивает НДФЛ в размере 13%, а не 6% как ИП на УСН

2) При продаже средства должны поступить именно на счет ИП? (таким образом до получения наличных еще примерно 1% придется отдать банку за получение наличных) Или возможно получение средств на счет физического лица? – как в этом случае налоговая смотрит на такие вещи?

Роман

Налоговому органу без разницы, на какой счет Вы получите доход, а вот банкам это может и не понравится — см.п.2.2 и п.2.3 Инструкции Банка России №153-И

3) Есть ли какие-то варианты уменьшения общих затрат на налоги и комиссии при продаже объекта до получения наличных/средств на счет физ лица.

Роман

Есть вариант подарить помещение близкому родственнику -не ИП, которому Вы доверяете, и который через 5 лет продаст помещение, будучи освобожденным от уплаты НДФЛ в соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ.

Но сами понимаете -5 лет ожидания и простоя помещения…

Иных вариантов нет.

0
0
0
0
Роман Янушко
Роман Янушко
Юрист, г. Петрозаводск
рейтинг 8.9

Здравствуйте, Роман.

1) Есть ли в принципе возможность продавать объект как физическое лицо? Или так как объект сдавался от ИП и использовался в коммерческой/арендной деятельности – то и продаваться должен от ИП?

Роман

Есть, но для этого нужно закрывать ИП. При этом, Вы продаете нежилые помещения, поэтому тут лучше через УСН.

2) При продаже средства должны поступить именно на счет ИП? (таким образом до получения наличных еще примерно 1% придется отдать банку за получение наличных) Или возможно получение средств на счет физического лица? – как в этом случае налоговая смотрит на такие вещи?

Роман

Налоговую интересует уплата налогов с полученных доходов. Счет, который Вы используете для расчетов, может заинтересовать банк. По банковским правилам для расчетов при осуществлении предпринимательской деятельности должен использоваться расчетный счет.

Вы кому продавать будете? ИП, компании или физлицу?

3) Есть ли какие-то варианты уменьшения общих затрат на налоги и комиссии при продаже объекта до получения наличных/средств на счет физ лица.

Роман

Есть ограничения для страховых взносов на пенсионное страхование. С доходов свыше 300 тыс. руб. 1 %, но не более 8 МРОТ согласно ст. 430 НК РФ.

При этом размер страховых взносов на обязательное пенсионное страхование за расчетный период не может быть более восьмикратного фиксированного размера страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, установленного абзацем вторым настоящего подпункта;
0
0
0
0

Уточню по страховым взносам: не МРОТ, а 8-кратного фиксированного размера

29 354 рублей за расчетный период 2019 года, 32 448 рублей за расчетный период 2020 года)
0
0
0
0
Роман
Роман
Клиент, г. Москва
Вы кому продавать будете? ИП, компании или физлицу?

Роман Янушко

Пока еще не знаю. Для меня как продавца — какое это может иметь значение в случае продажи как ИП УСН 6% и получения денег на расчетный счет ИП?

Похожие вопросы
1000 ₽
Недвижимость
Купил подвальное нежилое помещение 28м2 с отдельным входом и с окном в многоквартирном доме, вход в помещение осуществляется через двор
Здравствуйте, уважаемые юристы. Купил подвальное нежилое помещение 28м2 с отдельным входом и с окном в многоквартирном доме, вход в помещение осуществляется через двор. Обременён публичным сервитутом (как мне объяснили - работники служб могут беспрепятственно проходить внутрь). Будет установлен душ, выведена вытяжка на кухню, будет стоять кухня, стиральная машинка, сделаю 2-й антресольный этаж с кроватью, маленькую комнату огорожу шкафом от зала, сделаю чердак. Уже установил счётчики на воду и поставлю счётчики на электроэнергию, когда будут заключены договора. Вытяжка работает плохо (но можно сделать хорошо), установлю приточную систему. Всё будет сделано идеально. Риэлтор говорит, что там можно организовать помещение под аренду жилья. Бывший собственник (тот, у которого я купил это помещение), наоборот настоятельно не рекомендует там делать апартаменты, аргументируя это тем, что оно предназначено под разные офисные дела, организацию какого-то бизнеса, но ни в коем случае не жить там кому-либо. В самом помещении не наблюдается никаких общедоступных кранов с водой, от которого бы зависел весь дом, никаких щитков нет. Делать внутри этого помещения работникам служб нечего. Действительно ли нельзя по закону делать в таком помещении апартаменты, чтобы там кто-то жил? Спасибо заранее!!
, вопрос №4180744, Эдуард, г. Санкт-Петербург
900 ₽
Налоговое право
Какую указывать в иске и чем её подтверждать?
У меня зарегистрирован ИП в Москве. По трём адресам арендую помещения и веду в них предпринимательскую деятельность: по одному адресу - розничная торговля хозтоварами, по двум другим - парикмахерские. Форма налогообложения - УСН 6% и ежегодные патенты на торговую деятельность и на парикмахерские услуги. В прошедшую пятницу, 05.07.2024, в точке торговли хозтоварами не было электроэнергии, в итоге у меня не работала касса, деятельность не велась. Оказалось, что в жилом доме, где находится арендуемое мной нежилое помещение, в подъезде сгорел кабель, за который ответственна управляющая компания (ГБУ "Жилищник" г. Москвы). По закону, они должны были восстановить электроэнергию в течение 24 часов. Однако за 24 часа они восстановили снабжение только жилых квартир, а для моего помещения у них не хватило "автоматов", и они перенесли восстановление на вечер сегодняшнего дня, понедельника 08.07.2024 - то есть фактически я без э/э не буду 4 дня! Мне даже своим сотрудникам нечем зарплату платить, т.к. нет выручки! Я несколько раз в течение этих дней жаловался в Центральную диспетчерскую службу, предлагал установить пока другие автоматы, которые у меня были в наличии, просил предоставить альтернативный источник электроэнергии. Но ничего сделано не было. Хочу обратиться в суд о взыскании упущенной выгоды. Как её правильно рассчитать для моего случая? У меня три торговые точки (розничная торговля, где нет электричества, и две парикмахерские). 1. Как выделить упущенную выгоду именно по одному торговому объекту для суда? И какую сумму считать ежедневно упущенной - среднюю за последний месяц? За год? Учитывать рост выручки в выходные дни? 2. Как посчитать эту выгоду для суда? Есть выручка от продажи товаров и есть затраты на закупку товаров, прибыль - от наценки. Наценка по разным группам товаров разная. Какую указывать в иске и чем её подтверждать? Документы о наценке - внутренние, ни печати, ни подписей не требуют. 3. Какие проценты и как рассчитать за период от сегодняшней даты до момента фактического взыскания? На основании какого закона?
, вопрос №4180497, Андрей, г. Москва
1100 ₽
Земельное право
Потом мать и брат отказались от приватизации в мою пользу (я оплатила все долги по коммуналке иначе бы дог.соц.найма с нами расторгли)
Добрый вечер! Прошу проконсультировать в решении вопроса. Я взяла у матери деньги в долг, которые у нее появились после продажи квартир, которая ранее была муниципальная и выделена всем членам семьи. Потом мать и брат отказались от приватизации в мою пользу (я оплатила все долги по коммуналке иначе бы дог.соц.найма с нами расторгли). Позднее под давлением родственников, я переоформила по договору дарения квартиру на мать. Сейчас она отказывается принимать от меня деньги и просит 1/2 долю от дома и земельного участка под ним. Вопрос: каковы ее шансы ? Меня пугает ст.1104 ГК РФ Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
, вопрос №4179804, Людмила, г. Сочи
Наследство
На протяжении 4-х лет после вступления в наследство, та сестра, которой не нужна ее часть, не оплачивает жкх на содержание дома (ТБО, отопление и др.), не занимается содержанием и облагораживанием
Здравствуйте! Необходим совет по следующему вопросу: Две сестры получили в наследство частный дом и землю. Одна из сестер хочет продать свою долю, вторая - оставить себе. На протяжении 4-х лет после вступления в наследство, та сестра, которой не нужна ее часть, не оплачивает жкх на содержание дома (ТБО, отопление и др.), не занимается содержанием и облагораживанием. Вторая сестра пользуется своей частью, оплачивает все за двоих и ухаживает за состоянием всего имущества. При попытке выкупа 1/2 доли, сестра потребовала высокую цену, с которой другая не согласна. Возможно ли в судебном порядке лишить права имущества 1/2 части и потребовать компенсировать сумму, потраченную на содержание дома? Благодарю за помощь!
, вопрос №4179072, Даниил, г. Санкт-Петербург
Наследство
Мне нужно оформить на себя дом, в котором на протяжении 20 лет мы проживали с матерью и отчимом, дом оформлен на отчима
Здравствуйте! Мне нужно оформить на себя дом, в котором на протяжении 20 лет мы проживали с матерью и отчимом, дом оформлен на отчима. Он умер 6 лет назад, мы с матерью продолжаем жить в это доме, оплачиваем электроэнергию, и прочие расходы на дом. Как нам поступить что бы оформить дом в собственность, наследники есть, но в наследство ни кто не вступил. И вступать не собирается.
, вопрос №4178987, Дарья, г. Иркутск
Дата обновления страницы 04.10.2019