Как расторгнуть договор аренды с юридическим лицом

Question

Добрый день! В 13.11.2018 года я как частное лицо (условно, Смирнова) заключила договор аренды квартиры с юридическим лицом (условно, ИП Петров. на 1й странице договора он фигурирует как "Наймодатель", на последней в разделе "реквизиты сторон" он указан как "Собственник"). Произвела предоплату квартиры 2000 на расчетный счет ИП, далее оставшуюся оплату первого месяца проживания и залога за квартиру наличными девушке-менеджеру (условно, Иванова, на 1й странице договора про нее указано, что она "действует от имени и в интересах ИП Петрова", на последней в разделе "реквизиты сторон" она указана как "Наймодатель". И договор подписан именно Ивановой, подписи ИП Петрова на нем нет), взамен получила от Ивановой "Чек" о приёме денежных средств. Чек напечатан на обычном принтере, не чековом, на нем написано: ИП Петров. Квитанция. 13.11.18 принято от Смирновой аренда+страховой депозит {адрес квартиры} сумма 31200рублей. 13.11.18 кассир: подпись менеджера Ивановой и от руки написанные ею фамилия и инициалы Печати на чеке нет, с её слов "для ИП печать необязательна". Договор заключен на срок 11 месяцев. Я досрочно его расторгла ссылаясь на пункт "5.1:В случае досрочного расторжения договора по инициативе Нанимателя он обязан предупредить Наймодателя о расторжении договора не менее чем за 1 месяц." "5.3:В случае досрочного расторжения договора по инициативе Нанимателя при несоблюдении п.5.1. по инициативе нанимателя в срок ранее чем 11 месяцев с 13.11.18 сумма страхового депозита не возвращается". При расторжении отдала заявление на имя ИП с просьбой досрочно расторгнуть договор с 1.07.19 (дата подачи заявления была 28.06.19, т.е. больше 1го месяца). Заявление составила в 2х экземплярах и отнесла менеджеру (уже другая девушка, условно Макарова), она подписала один экземпляр (остался у меня на руках), что заявление принято к рассмотрению. Далее в день расторжения договора Макарова произвела осмотр квартиры, забрала ключи, дала на подпись документы: расторжение договора; акт приема-передачи квартиры, акт с описью мебели и техники в квартире. Я подписала, сфотографировала подписанные мною документы. Мне она не оставила ни одного экземпляра документов, ссылаясь на то, что она передаст их ИП Петрову и он подпишет, затем через 2 недели я могу забрать подписанные документы. Залог за квартиру сказала что вернут сразу после того как он подпишет - я на всякий случай написала заявление на ИП Петрова с просьбой вернуть страховой депозит в течение месяца с даты расторжения договора 1.07.19., она подписала один экземпляр (остался у меня на руках), что заявление принято к рассмотрению. Далее события развивались так: через 2 недели позвонили Макаровой, она дала номер телефона бухгалтерии, говорит, они не могут расторгунть договор т.к. у меня долг. Позвонила в бухгалтерию: с их слов менеджер Иванова забрала деньги себе и из суммы 31200, которую мы ей отдали наличными, положила на счет ИП в качестве оплаты за нашу квартиру только 10000 (+ранее мы переводили на счет ИП залог 2000), таким образом, за нами долг 21200 рублей и пока мы его не оплатим они не могут расторгнуть договор, отдать нам документы и вернуть депозит. У меня есть аудиозапись этого телефонного разговора. Они отказались подписать даже акты приемки-передачи квартиры и описи имущества. Я попросила их направить мне документы о долге на почту заказным письмом. Они ничего не присылают, т.е. весь наш "долг" только на словах. Я предложила вариант, чтобы оплатить им сейчас 20000, они мне с них вернули залог 16600 и расторгнутый договор. Они отказываются, говорят, что они сейчас судятся с этой Ивановой и платить ничего не надо. А депозит не могут вернуть ссылаясь на п.5.3 (хотя в нем указано, что если за месяц предупредить, то залог должен возвращаться...) Ситуация осложняется тем, что в договоре есть пункты: "5.7. Факт выселения подтверждается актом приема-передачи жилого помещения, в котором также предусматривается факт передачи ключей, неподписание Нанимателем акта приема-передачи жилого помещения при выселении Нанимателя и отказ Нанимателя передавать ключи Наймодателю свидетельствует о наличии воли у Нанимателя заключить настоящий договор на неопределенный срок и нести обязанность по дальнейшему внесению платы за найм и оплаты штрафов по договору" - т.е. боюсь если начну писать какие-то претензии, они обозлятся и скажут что я им не отдавала подписанный акт приема-передачи и ключи, и будут считать мне оплату +штрафы... и пункт "4.2. В случае задержки оплаты за квартиру более чем на два банковских дня Наниматель выплачивает пени в размере одной тысячи рублей за каждый день просрочки оплаты платы за найм" - т.е. раз они мне считают долг оплаты с 13.11.18, пени могут насчитать просто бешенные... Примечание: все дальнейшие расчеты по оплате аренды я больше не производила с менеджером Ивановой, платила на расчетный счет ИП, указанный в договоре. (бухгалтерия в телефонном разговоре сказала что я не имели права отдавать сумму 31200 начичными менеджеру, а должна была на этот расчетный счет перечислить... но менеджер говорила надо наличными отдать...) Подскажите, что теперь делать....

Екатерина Аникеева · Answer

Здравствуйте! По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон либо только на основании судебного решения, если иное не предусмотрено договором (ч.2 ст 450 ГК РФ) Однако, в случае, если законом или договором предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, то такой договор будет считаться расторгнутым после совершения стороной действий согласно условиям договора. Согласно ч 3 ст 453 ГК РФ 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Кроме того, статья 687 ГК РФ предусматривает право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещение, предварительно предупредив наймодателя за три месяца. В Вашем договоре такой срок снижен до одного месяца. После совершения указанных действий и подписания с Вашей стороны акта приема -передачи, договор будет считаться расторгнутым, если Вы в последствии не совершали действий, из которых можно сделать вывод о продолжении исполнения обязательств по договору (не пользовались квартирой и т.п.). Сотрудники ИП вводят Вас в заблуждение, Вы им ничего не должны, так как за действие их сотрудников Вы не несете ответственности. То, что их сотрудник Иванова не внесла деньги на их расчетный счет, к Вам не имеет отношения, у Вас имеется подтверждение исполнения Вами договора. Так как ранее исполнение договора этому сотруднику принималось ИП как должное, значит, Вы исполнили обязательство надлежащему лицу. Таким образом, Вы однозначно ничего не должны ИП. Более того, Вы имеете право на истребование денежных средств, которые подлежат возврату по договору, и можете их требовать в том числе в судебном порядке. Уклонение ИП от подписания акта приема-передачи происходит по не зависящих от Вас обстоятельствам. Таким образом, если Вы фактически прекратили отношения, то вправе требовать возврата денежных средств. У Вас перед данной организацией нет никакой задолженности. Сказали Вам об этом для того, чтобы не возвращать положенное.