Общая долевая собственность ст. 244 ГК РФ

Здравствуйте,  Александр.

Правы Вы и Росреестр.

Никаких проблем с отчуждением Вами от Вашей единоличной собственности долей от этой собственности нет.

При этом, за Вами остается доля в праве на это помещение, которая не была отчуждена и соответственно режим собственности Вашей и сособственников становится долевым.

Предварительно делить на доли Вашу собственность до ее отчуждения не требуется.

Гражданский кодекс

Статья 209. Содержание права собственности
 
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

С уважением!  Г.А.  Кураев

кто тут прав — Автор этого коммента или Росреестр?

Александр

В комментарии идет речь о том, что при продаже нежилого помещения нельзя создать общую собственность, за исключением возникновения такой собственности в силу закона.

В вашем случае вы единый собственник и у вас есть право продать вашу собственность разделив на доли. При этом вы создаете с новыми сособственниками не общую совместную собственность, а долевую собственность на здание.

п. 4 ст. 244 ГК РФ не ограничивает ваше право на распоряжение вашей собственностью, предусмотренное ст. 209 ГК РФ.

Можете продавать и не волноваться, т.к. вы действуете в рамках закона.

Александр, доброго дня! вы не совсем правильно прочитали указанную вами статью- она говорит о вопросах регулирования общей сосбственности. На текущий момент вы владеете 100% правом на свое имущество- вы единственный собственник. В связи с этим на основании 209 ГК РФ- вы вправе по своему единоличному желанию распоряжаться своей собственностью, НО только до того момента пока вы единоличный собственник. Поэтому на данной стадии вы вправе продать хоть 0,1% от своего имущества в пользу нового собственника хоть 99,9 % продать. Никто вам этого запретить не может. Размер продаваемой доли, ее стоимость определяются в договоре купли продажи, который россреестр без проблем зарегистрирует. 

А вот с момента продажи у вас уже прекращается право личной собственности и возникает право общей собственности. В этом случае право общей собственности не отменяет правомочий, установленных в ст. 209 ГК РФ, но накладывает на них ограничения, установленные в ст. 244-255 ГК РФ.  К таким ограничениям относятся наиболее часто встречаемые как : 

— необходимость уже совместного несения расходов на содержание, 

— уже совместное, а не единоличное принятие решений о реконструкции/ ремонте и т.д…

— необходимость соблюдения перимущественного права покупки в случае намерения вами продать долю. 

и т.д.. 

Поэтому ДО момента продажи вами части доли вы распоряжаетесь как хотите вашим имуществом, а ПОСЛЕ продажи вы также можете распоряжаться, но уже с некотороми ограничениями. Так что на текущий момент, пока вы единственный собственник вы вправе преспокойнейше продать хоть целиком помещение, хоть его часть.

Единственное ограничение на данном этапе может быть связано только с тем, если имущество зарегистрировано на вас как на физлице и приобретено в браке. Тогда вы должны получить нотариальное согласие супруги на отчуждение как всего помещения, так и его части.  

Здравствуйте, Александр.

Предлагаю Вам ознакомиться с Кассационным определением Верховного суда от 15.11.2017 г по делу №36-КГ17-8 (прилагаю к ответу), в котором суд растолковал, что ст.244 ГК РФ не содержит положений, исключающих возможность продажи единоличным собственником доли в праве собственности на объект недвижимости.

Ссылки государственного регистратора и суда апелляционной инстанции
в обосновании своей позиции на статью 244 Гражданского кодекса
Российской Федерации, содержащую понятие и основания возникновения общей собственности, которая, по их мнению, не предусматривает возможность продажи единоличным собственником доли в праве собственности на объект недвижимости, являются несостоятельными, поскольку нормы названной статьи такого предписания не содержат. 

При этом суд, хоть и ссылается на недействующий в настоящее время Федеральный закон №122-ФЗ, действует Федеральный закон №218-ФЗ, но сути дела это не меняет.