Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли оспаривание договора аренды при покупке имущества у банка-банкрота?
Добрый день! Собираюсь поучаствовать в торгах по реализации имущества банкрота. Имущество обременено договором аренды, заключен нотариально, аренда оплачена на 20 лет вперед, как следует из данных конкурсной документации. Сумма арендной платы была очень большая. Имущество раньше принадлежало банку. Арбитражный управляющий иск об оспаривании договора аренды в рамках дела о банкротстве проиграл. Я не кредитор в деле о банкротстве. Вывод: покупать имущество придется с зарегистрированным договором аренды, заключенным в нотариальной форме. Очевидно, злоупотребление правом со стороны арендатора (сделка была заключена за 3 месяца до отзыва лицензии у банка). Вопрос: у кого-то есть опыт каким образом можно прекратить договор аренды и при этом не стать должным арендатору большую сумму «якобы» заплаченной аренды (судя по определению суда — якобы оплата происходила внутри банка, у которого отозвали лицензию), т.е. понятно, что банк денег то не получил — просто все переехало с одного технического счета на другой.
Коллеги, я правовой риск в виде аренды я понимаю — и общие правила и нормы по этой истории. Но хотелось бы услышать механики почему и какими инструментами это можно сделать (может практику какую-то). Статью 10 ГК РФ суд не оценивал. Ниже выдержка:
"
Заслушав участвующих в деле лиц, оценив в соответствии со ст.71 АПК РФ
доводы заявления и возражений ООО «ААААА» в совокупности с материалами
дела, арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения, поскольку
вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ заявителем (ГК АСВ) как вместе с заявлением, так и
после его принятия к производству арбитражным судом, не представлены
соответствующие положениям ст.ст.67-68 АПК РФ достоверные доказательства,
подтверждающие доводы заявления конкурсного управляющего БББББ БАНК() о
наличии у спорной сделки признаков недействительности.
При этом арбитражный суд учитывает, что определением от 22.11.16г. о
принятии заявления к производству и определением от 20.03.17г., когда судебное
разбирательство по настоящему обособленному спору было отложено на основании
ходатайства представителя конкурсного управляющего ББББ БАНК() с указанием
на необходимость представления дополнительных доказательств в обоснование
требований по заявлению, конкурсному управляющему ББББ БАНК() было
предписано обеспечить представление в арбитражный суд соответствующих
положениям ст.ст.67-68 АПК РФ доказательств, подтверждающих доводы заявления,
причем с учетом положений ч.3 ст.65 АПК РФ определением от 20.03.17г. заявителю
был установлен срок представления таких доказательств, однако такие доказательств
ни в указанный срок, ни в настоящее судебное заседание заявителем не представлены,
сведений об уважительности причин непредставления таких доказательств в
арбитражный суд первой инстанции в материалах дела не имеется, тогда как
определениями от 22.11.16г. и от 20.03.17г. участвующим в деле лицам были
разъяснены положения ч.2 ст.9 АПК РФ в части риска наступления последствий
совершения либо несовершения ими процессуальных действий."
Это практически все определение суда. До материалов дела доступа увы нет у меня
Как видно ГК АСВ просто стало собирать доказательства по делу, которое бы оспорило непоступление денег со счета арендатора ООО «ААА» на счет ББББ Банк. А апелляционную жалобу АСВ подав — перепутало платежки по госпошлине:) — в итоге аппеляцию вернули:) Красиво не правда ли:)
Вывод: покупать имущество придется с зарегистрированным договором аренды, заключенным в нотариальной форме.Эрнест
Здравствуйте. На самом деле слово «придется» тут не очень подходит. При таких обстоятельствах покупка указанного имущества не имеет ровным счетом никакого смысла. Кто-то хорошо подстраховался и даже просудился, что позволило закрепить договор аренды и его законность не только нотариально заверенными подписями под ним и регистрацией в Росреестре, но и судебным решением.
Проблема состоит в том, что при наличии судебного решения, в котором уже был рассмотрен данный договор и суд пришел к выводу о его действительности и отсутствии оснований для расторжения, Вам придется спорить не со сторонами договора, а со вступившим в законную силу судебным решением, что принципиально возможно только в одном случае — если Вы найдете иные основания для его недействительности, чем те, которые были указаны арбитражным управляющим в своем проигранном иске.
Очевидно, злоупотребление правом со стороны арендатора (сделка была заключена за 3 месяца до отзыва лицензии у банка).Эрнест
Вы пишете об очевидности, но при этом суд с Вашим мнением, как я понял, не согласен, и признаки ст. 10 ГК РФ в указанных действиях он не обнаружил.
у кого-то есть опыт каким образом можно прекратить договор аренды и при этом не стать должным арендатору большую сумму «якобы» заплаченной аренды (судя по определению суда — якобы оплата происходила внутри банка, у которого отозвали лицензию), т.е. понятно, что банк денег то не получил — просто все переехало с одного технического счета на другой.Эрнест
При таких обстоятельствах, я бы не стал утверждать, что речь о технических счетах. Во-первых, расчеты производились хоть и в одном банке, но со счета одной организации на счет другой организации. Если Вы перечислите мне денежные средства со своего счета в Сбербанке на мой, который тоже находится в Сбере, Вы же не будете говорить о том, что банк денег не получил, поскольку получил их от Вас я, а не банк. Во-вторых, то, что у банка была отозвана лицензия никак не подтверждает того факта, что оплата не была произведена.
Конечно, сама суть сделки и ее отдельные условия вызывают вопросы, но пока существует не оспоренное право аренды, пока нет доказательств фиктивности производства платежа по договору, пока есть судебное решение подтверждающее законность сделки, говорить о том, что ее можно хоть как-то поколебать (а Вам надо поколебать ее еще и так, чтобы не быть должным вернуть полученное по сделке) не приходится.
Безусловно тут надо разбираться гораздо глубже, а для этого надо смотреть как решения суда, так и возможно материалы данного дела, а также и сам договор, но на первый взгляд приобретение такого актива явно выглядит крайне сомнительной сделкой, которая не сможет принести пользу покупателю.
Добрый день! В данном случае обременение недвижимого имущества арендой может являться для Вас серьезной проблемой, так как третье лицо (арендатор) получает на недвижимость собственника-арендодателя права временного владения и пользования или временного пользования (ст. 606 ГК РФ). Если собственник продаст недвижимость, это само по себе не станет основанием изменить или расторгнуть договор аренды и новому собственнику придется продолжить арендные отношения (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В данном случае обременение арендой к тому же зарегистрировано В ЕГРП.
В данном случае государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права ( в данном случае-это право пользования). Зарегистрированное право на недвижимое имущество (а так же на право пользования-аренду) может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, оспаривание зарегистрированного права на аренду недвижимого имущества осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Считаю, что в Вашей ситуации предъявление таких исков будет для Вас бесперспективным…
Для обращения Истца (Нового собственника помещения) в суд, ему необходимо указать, какое право его нарушено и каким образом оно может быть восстановлено при удовлетворении иска.
В Вашей ситуации Вы заведомо осознаете, что Вы приобретаете недвижимость, находящуюся в обременении, то есть наличие договора аренды ограничивает Ваши права пользования объектом недвижимости, но не нарушает вещных прав собственника (арендодателя).
Теоретически, если суд Ваш иск удовлетворит, и обременение в виде аренды будет снято, то такой судебный акт будет нарушать права арендатора, предусмотренные ст. 617 ГК РФ, к тому же арендатором в полном объеме исполнены его обязательства по внесению арендной платы.
Исходя из вышеизложенного, приобретать такое имущество на торгах не имеет смысла, данная сделка будет для Вас коммерчески не выгодной.
Добрый день, Эрнест,
дополню консультацию коллег:
каким образом можно прекратить договор арендыЭрнест
Есть несколько путей:
1) По основаниям, указанным в самом договоре (нужна текстовка), либо основаниям из закона.
Вообще, если отбросить расторжение по взаимному согласию, то одностороннее расторжение возможно через суд:
ГК РФ, ст. 450:
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания для расторжения в каждом конкретном случае надо искать. На основании ваших данных я таких оснований не нахожу.
2) Признании сделки недействительной.
Здесь есть возможности обжаловать, либо по основаниям из ГК РФ:
Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности
Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления
Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица
Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
Либо по основаниям из ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, которые не были применены конкурсным (либо обжаловать по его заявлению дальше). В первую очередь — это причинение вреда кредитором, неравноценность сделки, во вторую — сделка с предпочтением. И тот, и другой случай имеет много нюансов для доказывания.
Так или иначе, пока вы не являетесь стороной данных арендных отношений, у вас возможность обжаловать напрямую отсутствует — можете пытаться лишь сделать это через конкурсного или в крайнем случае через кредиторов. Через конкурсного это возможно, если действительно есть основания, при его отказе — можно жаловаться на его действия в росреестр.
Таким образом, поддерживаю коллегу в части вывода:
Безусловно тут надо разбираться гораздо глубже, а для этого надо смотреть как решения суда, так и возможно материалы данного дела, а также и сам договор, но на первый взгляд приобретение такого актива явно выглядит крайне сомнительной сделкой, которая не сможет принести пользу покупателю.
С уважением, Логинов Сергей
Можете попытаться обратиться с жалобой в ЦБ РФ на действия конкурсного:
«Положение о случаях и порядке проведения Банком России проверок деятельности конкурсных управляющих кредитной организации, страховой организации» (утв. Банком России 07.02.2018 N 631-П)
1.3. Банк России имеет право провести проверку в следующих случаях:
поступления в Банк России сведений о нарушении конкурсным управляющим при осуществлении деятельности требований нормативных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) кредитных организаций, страховых организаций;
Здравствуйте
Выскажу свое мнение.
Если конкурсный управляющий договор оспорить не смог- то вам вообще скорее всего перспектив не светит никаких.
Я имею в виду недействительность договора или что то подобное, либо если брать отдельные нормы в рамках именно фз о банкротстве.
Единственный реальный вариант — это нормы об аренде, при нарушении договора арендатором.
Но если там на 20 лет вперед все оплачено — то остается еще меньше вариантов — только по использованию самого объекта, ухудшение имущества.
гк
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
либо отдельные положения договора, если они нарушают и там есть условие о расторжении со стороны арендодателя.
А так в общем то согласен с коллегами — в такую сделку лучше не входить ни в каком виде и просто искать другой объект. Тут больше проблем будет в итоге скорее всего.
Здравствуйте!
Изложу свою правовую позицию.
Арбитражный управляющий иск об оспаривании договора аренды в рамках дела о банкротстве проиграл.
Арбитражный управляющий использовал свою право предоставленное пунктом 3 статьи 129 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с учётом этой нормы
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В Вашей же ситуации, нужно будет подавать иск, который подлежит рассмотрению по существу в исковом производстве вне рамок дела о банкротстве. Для того, чтобы
прекратить договор аренды и при этом не стать должным арендатору большую сумму «якобы» заплаченной аренды
нужно чтобы со стороны арендатора было какое-либо нарушение существенных условий договора аренды. Поэтому, перед сделкой Вам надо подробно изучить договор аренды, и проанализировать варианты расторжения данного договора на основании его условий, также можете разместить данный договор здесь, для анализа юристами, если есть такая возможность. Расторжение договора основывается на нормах главы 29 Гражданского кодекса РФ.
Теоретически можно попробовать посмотреть нет ли в действиях тех или других признаков уголовного преступления. И тогда можно будет разворошить все темные углы, которые остались «не подсвеченными» во время вот такого интересного подхода к оспариванию сделки. Ведь по существу получается, что ввиду таких действий АСВ государство могло лишиться возможности получить с банкрота деньги возместив себе определенную сумму. Притом, что г-н Мирошниченко (один из руководителей АСВ) находится в бегах, это заявление вполне может быть в тему. Другое дело, что нужно заинтересованное лицо.
Ну а уже после того как при расследовании уголовного дела найдутся основания для оспаривания такой сделки, можно будет и выйти с таким требованием. Как-то так только вариант вижу.