Я продаю квартиру. Нашёлся покупатель, готовый её приобрести, но через 2 месяца. Меня это устраивает.
Какой можно сейчас заключить договор между продавцом и покупателем, чтобы я был уверен, что он купит квартиру и снял её с продажи, а покупатель был уверен, что я не продам её кому- нибудь ещё за эти 2 месяца?
Сергей Станиславович, добрый день!
Вариантов много. Например, заключить предварительный договор купли-продажи (но на два месяца не вижу смысла) или заключить договор сейчас, установив, что обязанность по передаче денег и квартиры возникает через два месяца.
Уважаемый Сергей Станиславович!
Составьте с покупаталем предварительный договор купли-продажи. Согласно ст. 429 ГК РФ:
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Могу оказать помощь в составлении договора. Обращайтесь в чат.
Здравствуйте. Вам следует составить предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором срок в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Для того, чтобы быть уверенным сторонам в его исполнении, стороны вправе предусмотреть в нем способы исполнения обязательств: например, неустойку, которая взыскивается в случае не заключения такого договора в будущем.
Статья 429 Гпражданского кодекса РФ. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Главное, не забудьте, если будете заключать предварительный договор, то основной должен быть заключен до истечения предусмотренного в нем срока. В противном случае, если до истечения предусмотренного в нем срока стороны не высказали намерения о заключении основного договора, то обязательства по нему подлежат по истечению такого срока прекращению, то есть никто никому по нему ничего должен не будет. Поэтому я рекомендовал бы Вам указать этот срок чуть с запасом по времени. Предварительный договор имеет еще и то преимущество, что в случае уклонения стороны от заключения договора в будущем на условиях, определенных в нем, Вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении покупателя его заключить на оговоренных в нем условиях. Кроме того, вправе при этом требовать и взыскания убытков, понесенных в связи с его незаключением.
Добрый день! Вы можете оформить Вашу договоренность путем составления договора о задатке, т.е покупатель вносит Вам денежные средства в какой-либо сумме в счет будущей оплаты за квартиру. Данный договор даст вам уверенность в состоятельности будущей сделки: если Вы откажетесь продавать жилье обязаны будете вернуть задаток в двойном размере, если откажется покупатель — задаток остается у Вас.
Есть еще вариант — это составление предварительного договора купли-продажи, но он подлежит гос.регистрации как и основной договор купли-продажи.
Полагаю, договор задатка самый оптимальный вариант.
Желаю вам удачи! Буду рада вам помочь!
Здравствуйте!
Вы можете, как уже посоветовали коллеги, составить согласно положениям ст.429 ГК РФ предварительный договор
А можете составить договор с отсрочкой исполнения в силу ст.314 ГК РФ1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Тогда ни регистрировать сразу, ничего не надо будет, вся процедура будет в момент передачи квартиры.Если
обязательство предусматривает или позволяет определить день его
исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть
исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или,
соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Соглашение о задатке не всегда выгодно заключать, здесь может быть, от ситуации конечно зависит, надо будет просто как аванс все сделать. Тем более все наверняка посмотрят ГК РФ и не факт что захотят заключать соглашение на подобных условиях.
Самый оптимальный вариант, что стороны не откажутся заключить договор задатка. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Здравствуйте!
Есть еще вариант — это составление предварительного договора купли-продажи, но он подлежит гос.регистрации как и основной договор купли-продажи.
Регистрируется переход права собственности, а не договор. Поскольку в предварительном переход права на оформляется, он не подлежит регистрации.
Можно просто составить договор купли-продажи квартиры, в котором продавец обязуется передать квартиру через определенный срок. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.
Исполнение обязанности по передаче права на квартиру поставить под условие оплаты.
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 487 ГК РФ).
В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 ГК РФ (п. 2 ст. 487).
Согласно ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Это правило применяется, если договором не предусмотрено иное п. 4 ст. 328 ГК РФ.
То есть, в случае предоплаты, отказ от оплаты приравнивается отказу от договора. И это допускается п. 2 ст. 450 ГК РФ: «В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.»
В то же время, если в договоре указать, что в случае отказа покупателя от предоплаты, продавец вправе требовать оплаты, суд взыщет эти деньги.
В случае же с предварительным договором, уклонение покупателя от заключения основного договора, может повлечь для него только одно последствие — принудительное заключение этого договора.
Полностью согласен с коллегой Фроловым. Безопаснее всего заключить договор купли-продажи с условием передачи квартиры и денежных средств через два месяца. И исключить из договора пункт, что настоящий договор будет являться актом приема-передачи.
Примерный образец договора с отсрочкой платежа в приложенном файле
Даже если продажа состоится через два месяца, заключите предварительный договор купли-продажи, главное в договоре отразите существенные условия основного договора. И Вам будет спокойнее и покупателю.
В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Но, в силу п. 8. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:
Государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости, на основании п. 1 ст. 551 ГК РФ.