Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

108 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
108 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Какой составить договор

Я продаю квартиру. Нашёлся покупатель, готовый её приобрести, но через 2 месяца. Меня это устраивает.

Какой можно сейчас заключить договор между продавцом и покупателем, чтобы я был уверен, что он купит квартиру и снял её с продажи, а покупатель был уверен, что я не продам её кому- нибудь ещё за эти 2 месяца?

04 Октября 2013, 10:02, вопрос №245682 Сергей Станиславович, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (13)

  • Юрист - Асамова Анна
    Юрист, г. Череповец
    Общаться в чате

    Сергей Станиславович, добрый день!

    Вариантов много. Например, заключить предварительный договор купли-продажи (но на два месяца не вижу смысла) или заключить договор сейчас, установив, что обязанность по передаче денег и квартиры возникает через два месяца.

    04 Октября 2013, 10:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемый Сергей Станиславович!

    Составьте с покупаталем предварительный договор купли-продажи. Согласно ст. 429 ГК РФ:

    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
    5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
    Могу оказать помощь в составлении договора. Обращайтесь в чат.

    04 Октября 2013, 10:09
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Беляев Дмитрий
    получен
    гонорар
    31%
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте. Вам следует составить предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором срок в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Для того, чтобы быть уверенным сторонам в его исполнении, стороны вправе предусмотреть в нем способы исполнения обязательств: например, неустойку, которая взыскивается в случае не заключения такого договора в будущем.

    Статья 429 Гпражданского кодекса РФ. Предварительный договор
    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора

    5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    04 Октября 2013, 10:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Шаина Мария
    Адвокат, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Добрый день! Вы можете оформить Вашу договоренность путем составления договора о задатке, т.е покупатель вносит Вам денежные средства в какой-либо сумме в счет будущей оплаты за квартиру. Данный договор даст вам уверенность в состоятельности будущей сделки: если Вы откажетесь продавать жилье обязаны будете вернуть задаток в двойном размере, если откажется покупатель — задаток остается у Вас.

    Есть еще вариант — это составление предварительного договора купли-продажи, но он подлежит гос.регистрации как и основной договор купли-продажи.

    Полагаю, договор задатка самый оптимальный вариант.

    Желаю вам удачи! Буду рада вам помочь!

    04 Октября 2013, 10:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Даже если продажа состоится через два месяца, заключите предварительный договор купли-продажи, главное в договоре отразите существенные условия основного договора.  И Вам будет спокойнее и покупателю.

    04 Октября 2013, 10:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Здравствуйте!

    Вы можете, как уже посоветовали коллеги, составить согласно положениям ст.429 ГК РФ предварительный договор

    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    А можете составить договор с отсрочкой исполнения в силу ст.314 ГК РФ

    Если
    обязательство предусматривает или позволяет определить день его
    исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть
    исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или,
    соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

    Тогда ни регистрировать сразу, ничего не надо будет, вся процедура будет в момент передачи квартиры.
    04 Октября 2013, 10:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Беляев Дмитрий
    получен
    гонорар
    31%
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Главное, не забудьте, если будете заключать предварительный договор, то основной должен быть заключен до истечения предусмотренного  в нем срока. В противном случае, если до истечения предусмотренного в нем срока стороны не высказали намерения о заключении основного договора, то обязательства по нему подлежат по истечению такого срока прекращению, то есть никто никому по нему ничего должен не будет. Поэтому я рекомендовал бы Вам указать этот срок чуть с запасом по времени. Предварительный договор имеет еще и то преимущество, что в случае уклонения стороны от заключения договора в будущем на условиях, определенных в нем, Вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении покупателя его заключить на оговоренных в нем условиях. Кроме того, вправе при этом требовать и взыскания убытков, понесенных в связи с его незаключением.

    04 Октября 2013, 10:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Платонов Олег

    Самый оптимальный вариант, что стороны не откажутся заключить договор задатка. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

    04 Октября 2013, 10:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

    Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Но, в силу п. 8. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

    Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

    Государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости, на основании п. 1 ст. 551 ГК РФ.

    04 Октября 2013, 10:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Соглашение о задатке не всегда выгодно заключать, здесь может быть, от ситуации конечно зависит, надо будет просто как аванс все сделать. Тем более все наверняка посмотрят ГК РФ и не факт что захотят заключать соглашение на подобных условиях.

    04 Октября 2013, 10:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Даже если Вы определитесь составить соглашение о задатке в порядке ст. 380 ГК РФ, то Вам все равно нужно будет составить предварительный договор купли-продажи, поскольку, согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ:

    Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

    Но соглашение о задатке, не всегда выгодно и для продавца, ситуации бывают разные. Поэтому оптимальным будет предварительный договор. В случае, если покупатель откажется его заключать, то можно понудить его к заключению договора в судебном порядке.
    04 Октября 2013, 10:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Есть еще вариант — это составление предварительного договора купли-продажи, но он подлежит гос.регистрации как и основной договор купли-продажи.

    Регистрируется переход права собственности, а не договор. Поскольку в предварительном переход права на оформляется, он не подлежит регистрации.

    Можно просто составить договор купли-продажи квартиры, в котором продавец обязуется передать квартиру через определенный срок. В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.

    Исполнение обязанности по передаче права на квартиру поставить под условие оплаты.

     В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 487 ГК РФ).

    В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 ГК РФ (п. 2 ст. 487).

    Согласно ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

    Это правило применяется, если договором не предусмотрено иное п. 4 ст. 328 ГК РФ.

    То есть, в случае предоплаты, отказ от оплаты приравнивается отказу от договора. И это допускается п. 2 ст. 450 ГК РФ: «В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.»

    В то же время, если в договоре указать, что в случае отказа покупателя от предоплаты, продавец вправе требовать оплаты, суд взыщет эти деньги.

    В случае же с предварительным договором, уклонение покупателя от заключения основного договора, может повлечь для него только одно последствие — принудительное заключение этого договора. 

    04 Октября 2013, 11:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хорохордин Евгений

    Полностью согласен с коллегой Фроловым. Безопаснее всего заключить договор купли-продажи с условием передачи квартиры и денежных средств через два месяца. И исключить из договора пункт, что настоящий договор будет являться актом приема-передачи.

    Примерный образец договора с отсрочкой платежа в приложенном файле

    04 Октября 2013, 14:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats