Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможна ли продажа квартиры в долевой собственности при разводе с двумя несовершеннолетними детьми?
Добрый день.
Мужчина и женщина находятся в разводе у них двое несовершеннолетних детей. Однокомнатная квартира приобреталась еще в браке за 2 млн. руб., из них 460 тысяч было оплачено с помощью материнского капитала за рождение второго ребенка.
Квартира в долевой собственности по 25% на каждого. Сейчас в квартире проживает женщина с двумя детьми, суд назначил ее опекуном по месту прописки в данной квартире. На данный момент женщина хочет продать квартиру для улучшения жилищных условий и купить более просторную жил. площадь.Она обратилась к бывшему супругу за разрешением на продажу. Он отказывает ей, т.к. считает что потом она может ей распоряжаться как захочет (продать, подарить и т.д.) в том числе оставить детей без квартиры.
Как доказать бывшему супругу, что она сможет распоряжаться данной квартирой в ущерб интересам детей?
Здравствуйте, Андрей.
Во-первых, она может продать свою долю без чьего-либо согласия, в том числе бывшего супруга.
А вот доли детей можно продать, только если будет согласие органа опеки и попечительства. И такое согласие они дадут, только если детям купят новое жилья, либо, что реже, если она переведёт деньги от продажи на специальный счёт детей.
В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать..... сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Как доказать бывшему супругу, что она сможет распоряжаться данной квартирой в ущерб интересам детей?Андрей
При продаже квартиры с долями детей, нужно получить согласие органа опеки и попечительства на продажу. При этом предоставляется сразу же договор продажи квартиры и договор купли другой квартиры, где выделяются доли детям. Процесс купли-продажи контролируется так же и нотариусом, который удостоверяет сделки, т.к. в данном случае продаются доли детей.
Ст. 37 ГК РФ
ч. 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Если муж так и не подпишет совместное заявление на продажу квартиры, то советую получить в опеке отказ и обратиться в суд с иском об обжаловании данного действия.
При этом возможно решить вопрос и без суда, т.к. бывает, что опека рассмотрев все обстоятельства дела дает согласие на продажу и покупку новой квартиры без согласия отца
Здравствуйте, Андрей.
Как доказать бывшему супругу, что она сможет распоряжаться данной квартирой в ущерб интересам детей?Андрей
Да собственно говоря, только убеждать, что квартира будет приобретена в собственность несовершеннолетних детей, показывать положения действующего законодательства, в частности, п.2 ст.37 ГК РФ
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
а также положения ст.20, 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», в максимальном объеме информировать его о ходе процедуры по получению разрешения органов опеки, и по приобретению в последующем другого жилья, привлекать его к этому процессу, в том числе и в переговорах с опекой, сходить на консультацию к юристу по его выбору. Больше никак.
Но дело еще и в том, что как Вы указываете
Квартира в долевой собственности по 25% на каждого.Андрей
то ест бывшему супруга принадлежит доля в размере 1/4 и он также должен выступать продавцом указанной квартиры с получением денежных средств за нее. Соответственно он должен быть согласен на продажу своей доли. Поэтому и возможность в продаже квартиры целиком зависит не только потому, что от него требуется согласие на продажу долей детей, но и в целом он должен быть готов к продаже своей доли.
Здравствуйте, Андрей. Уточните в отношении кого она опекун?
суд назначил ее опекуном по месту прописки в данной квартире.
Вы пишете:
На данный момент женщина хочет продать квартиру для улучшения жилищных условий и купить более просторную жил. площадь.Она обратилась к бывшему супругу за разрешением на продажу.
согласие не нужно в вашем варианте вообще от супруга. А вот разрешение органов опеки обязательно, поскольку отчуждаться будут доли детей.
Как доказать бывшему супругу, что она сможет распоряжаться данной квартирой в ущерб интересам детей?
может «не сможет», если так, то вероятность оспорить сделку имеет место быть - Статья 173.1 Гражданского кодекса РФ, как указал коллега выше
может ли бывший супруг распределить свою долю в нынешней квартире между двумя детьми? чтобы не выступать в роли продавца? если да, то в новой квартире их доли должны соответствовать старым?
может ли бывший супруг распределить свою долю в нынешней квартире между двумя детьми чтобы не выступать в роли продавца? если да, то в новой квартире их доли должны соответствовать старым?
подарить вы имеете в виду?? да, может. В новой квартире их доли не могут быть меньше, чем в проданной в общем размере (те что были у них + подаренные)
Здравствуйте, Андрей.
Действительно, в данном случае получение согласия отца на продажу долей не главная проблема.
Проблема заключается в разрешении вопроса по отчуждению квартиры, находящейся в долевой собственности целиком.
Так, согласно ст. 246 ГК РФ:
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом...
Таким образом, одним из вариантов может явиться отчуждение доли бывшим супругом в пользу своих детей через дарение.
При этом, у супруга не возникает никаких прав на приобретаемую квартиру в будущем, права могут быть только у детей, соразмерны или более их старых долей. Согласится он на это или нет, рассуждать не нам. По поводу получения согласия органов опеки и обязательства по выделению долей детям соразмерно или больше их старых долей уже сказали мои коллеги.
Теперь, еще вариант, это покупка Вами его доли, собственно, тут рассказывать нечего.
Либо же, если договориться не удается, остается вариант получения согласия органов опеки на продажу долей (с его согласием по долям детей или без такого согласия, но получение одобрения от опеки необходимо) и продажа 1/4+1/4+1/4 доли с уведомлением бывшего супруга о намерении продать эти доли, поскольку он обладает преимущественным правом покупки в соответствие со ст. 250 ГК РФ.
Соответственно, тут у него остается 2 варианта, либо он выкупает у Вас все три доли за установленную Вами цену, либо Вы их продаете третьим лицам.
По остальным вариантам уже также рассказали коллеги.
Прошу обратить внимание, что любое отчуждение детских долей обусловлено получением согласия органов опеки и попечительства. На практике, конечно, встречаются отказы ввиду отсутствия согласия одного из родителей, тогда такой отказ оспаривается в суде.
В Вашей же ситуации, в любом случае необходимо для начала разрешать вопрос с продажей долей, если Вы достигните соглашения, то, полагаю, что дача такого согласия отцом не вызовет затруднений.
С уважением.
Видимо, Вы имеете в виду НЕ сможет.
При продаже долей детей она должна будет получить письменное согласие от опеки, в котором будут прописаны условия продажи — например, покупка детям нового жилья.
Если она это условие не выполнит, сделка может быть оспорена (опекой или прокурором), и признана недействительной, так что ей нет смысла оставлять детей без жилья.
При этом, конечно, выгоднее продавать квартиру целиком, чем по долям. И бывшему супругу тоже выгоднее. 3/4 ещё может охотнее купят, а вот его 1/4 придётся продать с существенным снижением, если он сейчас не согласится всю квартиру продавать.