Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Доказательство притворности сделки по купле-продаже доли в квартире
Здравствуйте!
Я являюсь владельцем 1/3 общей долевой собственности квартиры. Ещё два человека также имеют по 1/3 доли в праве на квартиру. Право собственности я приобрёл у изначальной хозяйки квартиры более 4 лет назад. На полгода раньше между хозяйкой и первым покупателем была зарегистрирована сделка по купле-продаже 1/3 доли в праве. Фактической передачи денег не было. Хозяйка фиктивно продала право на долю в качестве гарантии оплаты первому покупателю по договору строительства. Свои обязательства по договору строительства она выполнить не смогла. По словам первого покупателя, доля в квартире ему даром не нужна. Сейчас он хочет получить долю, принадлежащую хозяйке. А в конечном итоге - прибыль, не полученную им по договору строительства. У моей же семьи другой жилплощади нет. Квартира пятикомнатная с незаконно присоединённой общедомовой собственностью ещё первой хозяйкой. Сейчас она разделена перегородкой в коридоре на двух- и трёхкомнатные квартиры. Первый покупатель подал на нас с хозяйкой в суд на восстановление квартиры в прежнем виде, предоставлении ему возможности пользоваться квартирой и определении порядка пользования. Правда как он это себе видит, пока не понятно. Комнат то 5. Сейчас в его иске содержится просьба выделить хозяйке для пользования незаконно присоединённое помещение. После слов судьи, что это не выполнимая просьба, его сторона заявила, что будет корректировать требования в ходе процесса. В разговорах со мной он и не скрывает, что таким образом оказывает давление на меня, что бы я помог ему добиться передачи хозяйкой её доли.
Я хочу доказать, что сделка по купле-продажи доли между первым покупателем и хозяйкой была притворной, фактически прикрывающей передачу доли в залог. Попросить суд признать данную сделку ничтожной и отказать в удовлетворении иска первого покупателя по пользованию.
Пожалуйста, подскажите:
1) Ходатайство о притворности сделки в рамках открытого против нас дела надо оформлять аналогично ходатайству об отказе в производстве? То есть в заголовке указать в качестве истца – первого покупателя доли, а хозяйку и себя как ответчик 1 и ответчик 2. Или как моё собственное самостоятельное заявление, но подать его на заседании суда по делу против нас? Или вообще лучше открыть самостоятельное производство?
2) Каким образом можно доказать, что я узнал о том, что указанная сделка притворная только сейчас? Фактически, я действительно узнал о таком понятии, как «притворная сделка» пару недель назад при консультации на сайте. Месяцем раньше узнал, что можно попытаться доказать ничтожность сделки купли-продажи доли.
3) К моему заявлению надо прикладывать те пару документов, которые есть у хозяйки? Или можно в своём заявлении только указать на существование договора на строительство и ходатайствовать суду истребовать имеющиеся документы у других сторон? Судя по всему, есть только договор на строительство дома с первым покупателем и, возможно, договор купли-продажи доли. Из всех документов я пока видел только свидетельство о государственной регистрации права на долю в квартире.
4) Стоит ли мне просить суд передать долю, которой сейчас владеет первый покупатель ему в залог по договору строительства, или это и без меня будет сделано?
5) В случае подачи ходатайства в рамках открытого дела госпошлину надо оплатить до его подачи и приложить квитанцию, или можно это сделать и после?
Понимаю, что у меня пока только рамочные представления о выбираемой мной линии. Подскажите, пожалуйста, на чём можно сделать упор в качестве доказательства притворности этой сделки?
Здравствуйте.
1) Ходатайство о притворности сделки в рамках открытого против нас дела надо оформлять аналогично ходатайству об отказе в производстве? То есть в заголовке указать в качестве истца – первого покупателя доли, а хозяйку и себя как ответчик 1 и ответчик 2. Или как моё собственное самостоятельное заявление, но подать его на заседании суда по делу против нас? Или вообще лучше открыть самостоятельное производство?
Максим
у Вас по сути будет встречный иск, в рамках которого Вы и будете признавать сделку притворной.
2) Каким образом можно доказать, что я узнал о том, что указанная сделка притворная только сейчас? Фактически, я действительно узнал о таком понятии, как «притворная сделка» пару недель назад при консультации на сайте. Месяцем раньше узнал, что можно попытаться доказать ничтожность сделки купли-продажи доли.Максим
можно считать с момента первой претензии первого покупателя или с момента подачи иска.
3) К моему заявлению надо прикладывать те пару документов, которые есть у хозяйки? Или можно в своём заявлении только указать на существование договора на строительство и ходатайствовать суду истребовать имеющиеся документы у других сторон? Судя по всему, есть только договор на строительство дома с первым покупателем и, возможно, договор купли-продажи доли. Из всех документов я пока видел только свидетельство о государственной регистрации права на долю в квартиреМаксим
прикладывайте всё, что есть и что считаете нужным.Лишним будет. Суд даст им оценку. Если у Вас нет каких-либо доказательств, то можете сначала истребовать их у другой стороны.И при отказе уже просить суд Вам посодействовать. Ст. 57 ГПК РФ
Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
4) Стоит ли мне просить суд передать долю, которой сейчас владеет первый покупатель ему в залог по договору строительства, или это и без меня будет сделано?
Максим
без ходатайства одной из сторон ничего сделано не будет. А так на Ваше усмотрение.
5) В случае подачи ходатайства в рамках открытого дела госпошлину надо оплатить до его подачи и приложить квитанцию, или можно это сделать и после?Максим
до. При подаче встречного иска госпошлина обязательна.
Подскажите, пожалуйста, на чём можно сделать упор в качестве доказательства притворности этой сделки?Максим
что по факту имеются иные документы, подтверждающие обязательства по строительству. Именно в связи с этим и был заключен договор. Фактически Истец длительное время ничего не делал, въезжать в помещение не думал. Плюс не оформил переход права собственности в Росреестре. Также можно и собственницу в суд вызвать, пусть подтвердит, что сделка для вида или притворная была. Но я бы подумал и над мнимостью данной сделки. Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
По словам первого покупателя, доля в квартире ему даром не нужна. Сейчас он хочет получить долю, принадлежащую хозяйке.Максим
Здравствуйте. Мне кажется что в Вашем изложении существует некое противоречие. Или доля ему не нужна или он все-таки хочет долю. Если у хозяйки осталась доля в 1/3, то понудить ее продать эту долю в принципе практически никакой возможности нет. Поэтому мне вообще не совсем понятен первый посыл.
Далее. Если речь будет идти о притворности сделки, то даже если удастся доказать эту притворность, к ней будут применяться правила сделки, которую она прикрывает — т.е. по Вашему сделки залога.
Ст. 170 ГК РФ
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Но все это крайне маловероятно, поскольку даже сама подача иска об определении порядка пользования истцом подтверждает, что сделка не притворная.
Короче просто так тут не разобраться, надо анализировать исковое заявление и понимать какие риски при этом возникают у Вас как владельца 1/3 в этой квартире. Мне не видится никакого ни встречного иска ни даже заявления о притворности сделки. Не считаю это правильным путем.
Здравствуйте, Максим.
Предлагаю Вам ознакомиться с апелляционным определением Саратовского областного суда от 14 марта 2018 года по делу №33-1090 с несколько схожими обстоятельствами https://oblsud--sar.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=1051960&delo_id=5&new=5&text_number=1&case_id=687863. Отличительной его особенностью является то, что апелляционное определение было принято после возвращения дела из ВС РФ, где вышестоящий суд указал на нарушения, допущенные судом ранее при принятии решений. Ссылка на определение ВС здесь https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-09012018-n-32-kg17-33/
Признавая сделку притворной, суд руководствовался следующим
— покупатель не вселялся в приобретенную им квартиру со дня приобретения и не регистрировался в ней по месту жительства;
— покупатель не нес бремени ее содержания, в том числе в части оплаты ЖКУ
— покупателю было известно о наличии в квартире зарегистрированных в ней по месту жительства иных лицах, что его не смутило, действий по их выселению он не предпринимал;
- сведения об изменениях в лицевых счетах не вносились;
Что касается применения последствий недействительной сделки, суд руководствовался следующим:
судебная коллегия полагает, что к возникшим между сторонами правоотношениям не могут быть применены правила, касающиеся прикрываемой сделки, так как договор залога также является недействительным.
Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
В силу ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).
В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года
№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Учитывая, что в договоре купли-продажи не были определены все существенные условия договора залога, сам договор залога не зарегистрирован в установленном порядке, прикрываемая сделка также является ничтожной
(п. 1 ст. 168 ГК РФ).
…
Признание сделок недействительными влечет восстановление права собственности Глущенко Л.Ю. на квартиру.
2) Каким образом можно доказать, что я узнал о том, что указанная сделка притворная только сейчас? Фактически, я действительно узнал о таком понятии, как «притворная сделка» пару недель назад при консультации на сайте. Месяцем раньше узнал, что можно попытаться доказать ничтожность сделки купли-продажи доли.Максим
Важно доказать не то, что Вы только пару недель назад узнали о ее верной квалификации, как притворной, а о том, что Вы узнали о самих обстоятельствах, свидельствующих о ее притворности.
При этом, поскольку Вы сами стороной сделки не являетесь, то это может создать сложности.
В соответствии с п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
78. Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).
Здравствуйте, Евгений!
Спасибо за консультацию!
При этом, поскольку Вы сами стороной сделки не являетесь, то это может создать сложности.Евгений Каргапольцев
Вопрос о притворности сделки может поднять и хозяйка, заключавшая эту самую сделку. Но она узнала о ней весной 2014, так как сама же её тогда и заключала. Это момент для пропуска исковой давности. Опять же, по счетам все эти годы платил я, а не хозяйка.
Вопрос, что сложнее отстоять — то, что срок исковой давности хозяйкой не пропущен, или то, что эта сделка ущемляет мои права.
То, что первый покупатель требует снести перегородку между частями квартиры, делает её не пригодной к проживанию. для доказательства можно привлечь экспертов. Но вот к притворности сделки это никакого отношения не имеет.
Юрий, спасибо за ответ!
Он не собирается жить в квартире, или как то использовать её под другую деятельность. Прописан он в другом месте. Ремонтировать оставшиеся 3 из 5 комнат тоже никто не хочет. Сейчас в них совершенно не возможно жить. Они находятся в состоянии черновой отделки. То есть, достаточно просто убрать перегородку между двумя частями квартиры, что бы жить стало не возможно во всей квартире.
В конечном итоге ему нужны деньги. Стоимость квартиры в её текущем виде не покрывает даже цены его договора строительства, если сложить с моими затратами на приобретение доли и ремонт той части, где я сейчас живу. Поэтому, первый покупатель настаивает на том, что в первую очередь хозяйка должна отдать ему свою долю, что бы он «забыл» её долг по договору строительства. Затем он будет решать вопрос ос мной. Судя по его действиям сейчас, думаю, что мирного решения может и не получиться.
Вообще, в течении времени после приобретения мной доли в ноябре 2014, только я и оплачивал коммунальные счета за всю квартиру. Причём погасил немалый долг за коммуналку, возникший до моего вступления в право собственности.
Вот сейчас, в качестве ответных мер, я пока подал на первого покупателя в суд на возмещение мне за три года его неосновательного обогащения. Ну раз он вспомнил, что тоже является собственником.
Вот об этом то я ему и говорю постоянно. Как он себе это видит. Причём он не собирается выкупать у неё долю. В его видении она просто обязана отдать свою долю ему бесплатно. Но его такие мелочи тактики не интересуют.
При чём тут я в его споре между ним и хозяйкой, тоже не совсем понятно. Просто, видать, такой путь решения вопроса кажется ему наиболее простым. Прямых способов давления на хозяйку он не видит. И почему то думает, что эти способы должен искать именно я.