Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Уплата налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ и уже находящейся в собств., но менее 5 лет
Доброго дня!
В 2014 году была приобретена квартира в тогда ещё строящемся доме, но на финальной стадии. Покупалась напрямую (т.е. в офисе застройщика), но застройщик все квартиры продавал по договору уступки прав по ДДУ. Т.е. все квартиры в доме изначально были проданы некоему юр.лицу, а затем продавались уже частным покупателям как уступка прав.
В 2015 года в отношении застройщика было возбуждено дело о признание банкротом. Мы подали иск о включение в реестр требований и в 2016 году суд удовлетворил требование путем признания права собственности на квартиру (так и сказано "признать право собственности"). Правда регистрацию собственности в Росреестре еще не делали
Сейчас хотим квартиру продать, но риэлтор говорит, что мы попадаем под уплату налога с полной стоимости даже в случае продажи квартиры ниже стоимости приобретения (а рыночная сейчас ниже..), т.к. сумма уплаченная при покупке квартиры по ДДУ (или уступке), не учитывается, потому как считается инвестицией,а квартира будет продаваться по договору купли-продажи.
Верно ли это или как обстоят дела с уплатой налога именно в нашем случае?
Здравствуйте, Андрей!
В вашем случае срок будет исчисляться с даты вступления в силу решения суда. Такая позиция содержится в разъяснениях Минфина России
Например, в письме Минфина России от 07.06.2019 N 03-04-05/41959
В то же время на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, при признании права собственности решением суда срок нахождения недвижимого имущества в собственности определяется с даты вступления в силу этого решения.
т.к. сумма уплаченная при покупке квартиры по ДДУ (или уступке), не учитывается, потому как считается инвестицией, а квартира будет продаваться по договору купли-продажи.Андрей
Здравствуйте.
Не знаю какие цели преследует данный риелтор, однако он говорит полную чушь. Указанная консультация противоречит как действующему законодательству, так и не соответствует разъяснениям Минфина РФ. Дело в том, что подтверждается судебным решением только факт передачи квартиры Вам в собственность. При этом расходы на ее приобретение через ДДУ (или уступку по ДДУ) так и остаются расходами — этого вопроса суд не касается.
При уступке в соответствии с письмом Министерства финансов РФ №03-04-05-43347 от 29.08.2014 года Вам лишь придется наряду с предоставлением договора о долевом участии потребуется приложить к основному комплекту документов сам этот договор уступки.
А вот моментом наступления права на вычет будет считаться не дата заключения ДДУ или договора переуступки, а дата вступления решения суда в законную силу, которая заменяет дату регистрации права собственности в Росреестре.
Юрий, спасибо!
Риэлтор сказал что именно сумма расходов на покупку не принимается в зачет, т.к. покупка по ДДУ (уступке) а продажа по ДПК. Что если бы мы продавали так же по уступке, тогда можно было зачесть, а при ДПК не учитывается как инвестиции…
Андрей, Вы продаете квартиру, которая уже стала таковой. На нее зарегистрировано право собственности, какая уступка? Естественно что построенную квартиру Вы продаете уже по ДКП, а как же иначе? В противном случае все, кто строил квартиры по ДДУ не имели бы права пользоваться вычетом в размере своих расходов. Это абсурд
Ст. 220 пп. 2) п. 2 НК РФ:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Здравствуйте, Андрей!
как разъяснил Минфин в своем письме от 14.12.2017 г. N 03-04-05/83675 при признании права собственности решением суда срок нахождения недвижимого имущества в собственности в целях применения положений подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК определяется с даты вступления в силу этого решения.
вместо вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК Вы вправе уменьшить доход на расходы по приобретению на основании подп.2 п.2 ст.220 НК.
Доброе утро Андрей!
Полностью согласен с коллегами, Вы вправе уменьшить доход на расходы по приобретению на основании подп.2 п.2 ст.220 НК.
При этом необходимо учитывать, что если цена продажи квартиры будет меньше ее кадастровой стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7 (пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса). То есть, если Вы продали квартиру за 1 млн. рублей, а ее кадастровая стоимость равна 1,5 млн. рублей, Ваш доход будет равен сумме 1,05 млн. рублей.
Однако, учитывая, что в вашем случае решение вступило в силу после 1.01.2016, минимальный срок для вас — 5 лет. Исключения (когда срок составляет 3 года) установлены только для строго определенных случаев (дарение между родственниками, приватизация, наследство)
Только после истечения этого срока вы вправе продать квартиру без налога. До истечения 5 лет вы вправе использовать либо вычет в размере 1 млн. рублей, либо зачесть понесенные при покупке расходы и заплатить налог с разницы.
Виталий, добрый день! Со сроком то понятно. В том то и вопрос, можно ли учесть понесенные расходы, т.к. сумма продажи будет точно меньше (состояние рынка)