Как получить разрешение на продажу 1-комнатной квартиры?

Добрый день!

В соответствии с частью 5 статьи 74 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.
Абзацем 2 пункта 1 статьи 28 ГК РФ предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Аналогичные положения содержатся в статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества. Согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям в соответствии со статьями 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего и только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки действительности сделки.

Из содержания приведенных положений следует, что в случае совершения родителями несовершеннолетних детей сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, суды обязаны проверить, не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей совершением такой сделки.

Между тем залог имущества в силу договора ипотеки, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

По смыслу приведенных правовых норм, согласие органа опеки и попечительства требуется на ипотеку квартиры уже принадлежащей несовершеннолетнему, а не приобретаемой на заемные по кредитному договору средства, в обеспечение обязательств по возврату которых она была заложена.

Иное толкование ч. 5 ст. 74 названного Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», противоречит сохранению баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и не служит реализации положений, закрепленных ч. 3 ст. 17 и ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждому гарантируется право на судебную защиту его прав и свобод, в том числе и в случае неисполнения должником обязательств перед взыскателем.

Таким образом, залог имущества в силу договора ипотеки, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, и не является сделкой по отчуждению жилого помещения.

Вопрос о привлечении заемных денежных средств для приобретения жилого помещения, частично оплаченного за счет средств от продажи доли ребенка, к предмету обсуждения органа опеки и попечительства законом не отнесен.

Следовательно, отказ органа опеки по указанному Вами основанию  является незаконным.

Аналогичный вывод содержится в  Определении Иркутского областного суда от 07.04.2015 по делу N 33-2852/15