Возврат залога по предварительному договору

Елена, здравствуйте!
Скажите, это был отдельный документ «Соглашение о залоге» или просто по расписке передали деньги продавцу?

Елена, уточните, Ваша мама внесла задаток или все же залог 50 000 рублей? Какой документ был составлен с продавцом квартиры. 

Здравствуйте, уважаемая Елена!

Юристу, который дорожит своей репутацией, необходимо внимательно прочесть все документы, относящиеся к сделке, прежде чем делать какие-то выводы. Разместите, пожалуйста, заключённые Вашей мамой договоры и прочие документы (если они есть).

Вкратце задаток (как и залог) обязательно должен фигурировать в письменном соглашении сторон сделки и быть в нём прямо назван соответственно «задатком» или «залогом». Обычно сторона, которая отказывается от заключения сделки, обязана не просто вернуть задаток, а вернуть его в двойном размере.

Здравствуйте Елена!
В соответствии со ст.380 и ст.381 ГК РФ Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

 Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

 В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

 При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

 Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В случае, если  соглашения о задатке нет, то переданная ден. сумма является авансом и также подлежит возврату Вашей матери.

ТАким образом, если Продавец отказывается от сделки и не вернет задаток (аванс) Вашей матери, то ей следует взыскать ден. сумму в суд. порядке.

Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

С уважением Ф. Тамара

Здравствуйте!

Термины «залог», «задаток» — различаются.

Деньги нельзя передать в залог (Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.07.1996 № 7965/95).

Деньги можно передать либо в задаток, но в этом случае в отдельном соглашении или прямо в предварительном договоре купли-продажи квартиры должно быть прямо указано, что эта сумма является «задатком» (ст. 380 ГК РФ), либо авансом в счет последующих платежей.

Предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора (купли-продажи, который будет заключен) — п. 3 ст. 429 ГК РФ (плюс срок заключения основного договора). Без них предварительный договор будет считаться незаключенным. 

Цена договора купли-продажи недвижимости — существенное условие (ст. 555 ГК РФ). 

Следует проверить: есть ли в предварительном цена продажи и срок заключения договора купли-продажи. Если их нет, любые платежи продавцу можно взыскать как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ, потому как основание передачи денег отсутствуют, договор не заключен.

Вместе с тем, порядок оплаты не является существенным условием договора купли-продажи и, рассуждая отвлеченно, предварительный договор может содержать общие положения по порядку оплаты, но если содержит четкое указание в какие сроки должна быть произведена оплата по основному договору, то такое указание также становится существенным условием в силу ст. 432 ГК РФ, и если стороны не договорятся об ином, в основной договор (купли-продажи) эти точно определенные условия должны перейти. 

(Надо видеть как сформулированы условия об этом в предварительном договоре.)

От этого зависит, кто станет виновным в не заключении в срок основного договора — об этом ниже. 

Пока предварительный договор действует (до истечения срока заключения основного договора) прекратить его не получится, кроме как по соглашению о расторжении и, соответственно, нельзя вернуть деньги (чем бы они ни были: авансом или задатком).

Если в срок установленный предварительным договором основной договор не будет заключен, обязательства по предварительному прекращаются — п. 6 ст. 429 ГК РФ. Соответственно, деньги должны быть возвращены, но тут есть нюансы.

Если они являются задатком (то есть в предварительном договор указано, что они — «задаток»), то возврат осуществляется в зависимости от того, кто отказался от заключения договора: если продавец, а для подстраховки ему надо направить основной договор заказным письмом с уведомлением, чтобы подтвердить свое намерение на заключение, не ответит на это письмо в течение срока для заключения основного договора, указанного в предварительном, то он обязан вернуть задаток на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, причем в двойном размере. Если Вы не направите ему основной договор в этот срок — то задаток останется у продавца. 

Если же в предварительном договоре нет указания на то, что это был именно «задаток», то имеем дело с простым авансом. В этом случае, строгих правил как при задатке нет, и такой аванс возвращается как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ, потому как основание владения этим авансом у продавца отпало (прекратился предварительный договор).

В случае отказа продавца, следует обращаться в суд за взысканием.  

Уважаемая Елена!

Как я понял из Вашего обращения, Ваша мама заинтересована продать старую квартиру и купить новую, а продавец новой квартиры заинтересован продать ее Вашей маме.

Разве так необходимо заключать в данном случае трехсторонний договор? Не лучше ли будет заключить две разные сделки: сначала между мамой и покупателя, а потом, после получения мамой всех средств ипотеки и субсидии от покупателя — заключить договор купли-продажи квартиры новой. И для продавца этой квартиры в сделке будет фигурировать только Ваша мама.

Или есть какие-то препятствия для такого хода вещей?