Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
789 ₽
Вопрос решен
Незаконная перепланировка и ипотека
Здравствуйте!
Подобрал себе квартиру, размещенную на сайте всем известного банка, складывалось впечатление, что она подходит под ипотеку.
Но в процессе выяснилось, что перепланировка не узаконена. Агент просто обманывал и выводил на сделку. Но когда возник вопрос об отчете об оценке, то мне предложили сделать фотографии другой квартиры.
Подложный отчет я делать не собираюсь. Хочу сделать нормальный, а вдруг пройдет.
Прикладываю планировку квартиры.
Красным я выделил новые стены или зачеркнул снесенные. Р-раковина.
Планировку по закону тоже прикладываю.
По факту убрали стену между кухней и жилой комнатой (в квартире есть газовая колонка и плита, которые получились в общем помещении комнаты-кухни)
Часть коридора взята под расширение ванной комнаты, и видимо на территории коридора размещена раковина и подключение (слив и вода) для стиральной машины.
Часть комнаты отделена в гардероб.
Стоит ли лезть в покупку такой квартиры?
Даже если банк одобрит объект, то знаю, что с меня могут обязать узаконить перепланировку или привести все в соответствие, а это дополнительные траты, которые мне не нужны.
Есть мнение, что нужна хорошая гидроизоляция под раковину, а ее делают по акту, которого не будет. Либо даты которого будут да и заказчик будут не мои.
Гарантий узаконить я как понимаю нет никаких.
Собственник узаконить сам не хочет. Показательный момент, считаю.
Обычно в таких ситуациях алгоритм такой. Банку необходима оценка, оценщику необходим паспорт БТИ и фото, паспорт БТИ соответственно не соответствует существующему положению дел, необходимо получать новый, узаконивать перепланировку и т.п.
Как вы правильно заметили, если банку будет предоставлен некорректный паспорт БТИ, неузаконенная перепланировка и он одобрит ипотеку, вы будете обязаны устранить нарушения и узаконить перепланировку за свой счет (либо привести квартиру в первоначальное состояние, если узаконить не удастся).
Какого то совета дельного дать вряд ли получится. Многие обходят упоминание перепланировки и спокойно выплачивают ипотеку, и живут без каких-либо проблем в дальнейшем (так как регистрации перехода права собственности это не помеха). Но бывает, что банк производит осмотр квартиры в период выплаты ипотеки и принуждает устранять недостатки, тем более это выявляется, если вдруг вы не сможете платить ипотеку и квартиру выставят на торги. Риски здесь в том, что, если вы страхуете квартиру (и могли бы просто отдать ее в счет долга в такой ситуации, без переплаты), то в такой ситуации страховка может не сработать, и передачей квартиры банку не ограничится.
В любом случае, если решите пойти по данному пути (покупка с неузаконенной перепланировкой), разумно попросить скидку на максимально возможную сумму (которая может понадобиться при гипотетической ситуации приведения квартиры в первоначальный вид).
0
0
0
0
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Банк вам вряд ли одобрит ипотеку. Основная проблема в стене между комнатой и кухней. Их можно соединять, но только если вырубается дверной проём или арка. А тут снесена значительная часть стены, поэтому могут быть проблемы, специалисты банка обратят на это внимание. Кроме того проблемы могут возникнуть из-за расширения санузла, это допустимо, но надо смотреть уровень пола (уровень санузла должен быть ниже на 3 сантиметра), на фотографиях этого не видно, поэтому тоже придерутся наверняка.
А вообще в этом случае узаконить перепланировку можно только через суд, это полгода-год и довольно дорого. Нужно вызывать техника БТИ, фиксировать изменения, получать отказ согласования в архитектурном отделе и только потом обращаться в суд на основании п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, скорее всего, нужно будет проводить независимую строительную экспертизу. И там ещё будет штраф по ст. 7.21 КоАП РФ (2 000 — 2 500рублей).
Вам имеет смысл подать претензию в риэлторское агентство и на основании ст. 29 Закона о защите прав потребителя и требовать возврата денег и возмещения убытков. В судебном порядке можно будет взыскать дополнительно компенсацию морального вреда и штраф 50% от удовлетворённой суммы
Добрый день, Илья! По моему мнению банку должна быть представлена оценка с неузаконенной перепланировкой (цена должна быть снижена на столько, чтобы было достаточно на ее согласование + вознаграждение вам за труды). Конечно, надо иметь понимать, что убраны не несущие стены, а у вас убраны предположительно перегородки (надо видеть дом и понять, какие стены снесены и какие убраны). По гидроизоляции решается, вскрытием.
Не все банки дают кредит при таком, но некоторые дают и обязывают в течении 1 года узаконить.
Взята ипотека доли ребёнка мамы и отца мамы муж не вошёл в договор какие права при разводе у мужа. Ипотека молодая семья. 60%ребенок20%мама ребёнка и 20% отец мамы.
, вопрос №4852523, Прокопенкова надежда Борисовна, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте! Ипотеку взял до брака , в жены взял уже с имеющимся ребенком от ее первого брака , в браке родила от меня второго , закинули маткапитал в ипотеку , какую минимальную долю я обязан выделить бывшей жене и детям при выплате ипотеки ? За ранее спасибо!
, вопрос №4852449, Александр, г. Новокузнецк
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
2.02 поставили машину на бесплатную парковку возле дома. Сегодня вечером обнаружили машина отсутствует, ее увезли на штрафстоянку. А на месте установлена знак инвалидного места, которого в момент парковки не было. Авторегистратор отсутствует. Как доказать что эвакуация была незаконной.
, вопрос №4852362, Юлия, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте! Нужна консультация и стратегия защиты прав несовершеннолетней и сохранения квартиры в наследственном споре.
1) Кто я и кто участники
Я: мужчина, 29 лет, проживаю в Екатеринбурге, официально работаю.
Несовершеннолетняя сестра: 8 лет. У нас общая мать, разные отцы.
Мать умерла: [17.08.2025].
Отец сестры: указан в свидетельстве о рождении, в браке с матерью не состоял. В квартире никогда не был зарегистрирован.
2) Имущество и наследство
Квартира (3-комнатная) в центре Екатеринбурга, площадь 87,8 кв. м, ориентировочная стоимость около 13,5 млн.
Квартира полностью принадлежала матери.
Завещания нет.
Наследники: я и несовершеннолетняя сестра (ожидается по 1/2 доли каждому).
До вступления в наследство осталось 9 дней (свидетельство о праве на наследство ещё не получено).
В квартире зарегистрированы: я и сестра. Фактически сейчас в квартире живу только я.
Сестра после смерти матери проживает с отцом по другому адресу (общежитие).
3) Суть конфликта
Отец сестры:
озвучивает намерение продать долю ребёнка (говорил про продажу/подготовку к продаже);
заявляет, что ребёнок “в этой квартире жить не будет”;
пытается давить (в прошлом угрозы/оскорбления; сейчас временами “мягкий” тон, но я понимаю, что это может быть тактика).
приезжал за вещами ребёнка (встречались рядом с домом, без записи).
Я:
хочу защитить сестру и её имущественные права;
хочу продолжать жить в этой квартире (всю жизнь тут жил);
не хочу совместной продажи квартиры, но понимаю, что отец будет давить в эту сторону;
опасаюсь провокаций с его стороны (подкинуть что-то, манипуляции, “друзья в органах” и т.п.).
4) Что уже сделано/консультации
Были обращения в прокуратуру и комиссию по делам несовершеннолетних (существенной помощи не дали).
Опека: сходили с тётей (родственница по линии матери). Начальница опеки:
фактически склоняет к варианту продажи квартиры целиком и “потом делить”;
сказала, что они смотрят в основном стоимость нового жилья, “на площадь уже не смотрят”;
сказала, что я якобы должен буду пустить отца жить в квартире вместе с ребёнком, если он захочет.
Нотариус на консультации говорил противоположное: что отец не может проживать в квартире без моего согласия.
Есть также вопрос по налогам: нотариус говорил про возможный НДФЛ 13% при продаже раньше 3 лет.
Отдельно: в квартире есть незаконная перепланировка (санузел/вторая дверь на балкон, снесена стена между кухней и комнатой) — БТИ/техпаспорт пока не оформлял.
5) Доказательства/материалы
Есть видео 4–5 летней давности, записанное матерью, где отец оскорбляет мать и ребёнка.
Есть переписка/сообщения в мессенджере (давление, требования “вещи подготовил” и т.п.).
Есть 2 аудиозаписи разговоров (и расшифровки).
Готов предоставить всё по запросу.
6) Вопросы к вам (что мне нужно)
Прошу оценить и дать план действий по двум блокам — до вступления в наследство и после:
A. Доступ отца в квартиру / “вселение через ребёнка”
Есть ли у отца законное основание требовать доступ/ключи/проживание в квартире, если он:
не собственник, не зарегистрирован в квартире;
ребёнок будет собственником 1/2 доли и зарегистрирован в квартире, но фактически живёт с отцом;
судебного решения о месте жительства ребёнка нет.
Может ли отец через суд добиться права проживания в квартире “в интересах ребёнка”, и как это обычно решается судами?
Что я могу сделать превентивно, чтобы снизить риск его “вселения”: соглашение о порядке пользования, обеспечительные меры, обращения, фиксации?
B. Продажа доли несовершеннолетней
4) Какие реальные механизмы, чтобы заблокировать/затруднить продажу доли ребёнка, если отец пойдёт в опеку за разрешением?
5) На какие аргументы опека обязана опираться (стоимость, условия, безопасность, район, обременения, разница в качестве жилья и т.д.), и как грамотно оформить возражения?
6) Если опека всё-таки даст разрешение — как и куда обжаловать, какие сроки, какие доказательства критичны?
7) Какие “серые” схемы бывают при продаже доли несовершеннолетнего и как их пресечь заранее?
C. Материнский капитал
8) У нас с сестрой маткапитал “на двоих/на второго ребёнка” (детали уточню документами). Есть версия, что из-за разных отцов капитал нельзя использовать до 18 лет. Нужно:
проверить правовой статус сертификата и кто им распоряжается после смерти матери;
можно ли использовать сейчас на жильё и на каких условиях (ипотека/прямая покупка);
влияет ли факт разных отцов и что говорит практика Соцфонда/судов.
D. Налоги
9) НДФЛ при продаже наследственной доли/квартиры: когда реально возникает 13%, есть ли льготы/вычеты, влияет ли регистрация (“прописка”)?
E. Перепланировка
10) Как незаконная перепланировка может повлиять на:
продажу квартиры/доли (в т.ч. через опеку),
оценку и сделки,
возможные споры с отцом (может ли использовать против меня)?
Что лучше сделать: узаконивать/приводить в исходное/оформлять техпаспорт сейчас или ждать?
F. Риски и экстренные сценарии
12) Что делать, если он начнёт “давить через заявления”: полиция/опека/суды/ложные обвинения?
13) Нужны ли какие-то превентивные шаги по безопасности и фиксации (видеонаблюдение, порядок коммуникации, заявления участковому и т.д.)?
7) Цель
Сохранить квартиру, не допустить ухудшения условий ребёнка и продажи доли в ущерб.
Минимизировать риск проживания отца в квартире и его доступа.
Держать суд как крайний, но допустимый инструмент.
, вопрос №4851926, Максим, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
На меня оформлена квартира в ипотеку , я сейчас проживаю в ней с ребенком и оплачиваю ее самостоятельно, если я официально вступлю в брак , какие риски могут возникнуть в случае развода? Может ли муж притендовать на долю в моей квартире или на деньги которые будут уходить ежемесячно на оплату ипотеки в браке , и др ?
, вопрос №4851717, Александра, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
