Как при аренде жилья определяются нормальный износ и ущерб?

Добрый день Александр!

С такой проблемой как у Вас сталкиваются очень многие мои клиенты.

абз.1 ст 622 ГК РФ гласит: «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.» 

Гражданское законодательство может быть использовано по аналогии закона и по аналогии права.

При определении степени ухудшения качеств имущества и корреляции его цены во внимание принимается «нормальный износ». Будучи оценочной категорией, нормальный износ в гражданском законодательстве упоминается неоднократно (например, в ст. 622, 689, п. 2 ст. 755 Гражданского кодекса РФ, в п. 1 ст. 1022 Гражданского кодекса РФ употребляется также понятие «естественный износ») без раскрытия его признаков. 

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (п. 1.1 Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), утвержденных приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446). 

Применительно к нежилым зданиям физический износ понимается как ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости (п. 2 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. N 404). 

Соответственно, нормальным износом могут быть признаны естественные при обычном использовании имущества изменения его свойств, приводящие к предвидимому снижению стоимости. Установление степени износа при его оценке предполагает сопоставление с усредненными показателями утраты эксплуатационных характеристик. 

Как отмечается в юридической доктрине, износ имущества определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета. 

Для целей налогообложения в п. 3 ст. 375 Налогового кодекса РФ предусмотрены правила амортизации основных средств. При этом по данным бухгалтерского учета износ определяется нормами амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством для отдельных групп, и может не соответствовать фактическому состоянию имущества. 

В любом случае необходимо спор решать в судебном порядке и проводить экспертизу.

С уважением, юрист в сфере недвижимости, земли и строительства

Роман Куняшев