Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

372 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
372 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Риски покупателя недвижимости

Имеется объект недвижимости (частный жилой дом), право собственности зарегистрировано на одно физлицо (далее-продавец).

У продавца есть бывший супруг, с которым продавец находилась в браке когда дом был оформлен в ее собственность. Также имеется постановление суда, согласно которому после развода супругов 1/2 доля дома принадлежит супругу продавца. При этом супруг продавца не оформил на себя право собственности на свою 1/2 долю, и сейчас готов оформить нотариально свое согласие на продажу дома, необходимое для продажи дома продавцом.

Таким образом, на сделку будет представлен необходимый полный комплект документов на дом, включая свидетельство о праве собственности продавца и нотариальное согласие супруга продавца, с которым продавец находилась в браке на момент оформления права собственности.

Вопрос: каковы риски покупателя такого дома...

28 Сентября 2013, 18:34, вопрос №238684 Максим, г. Казань
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (19)

  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Максим!

    Исходя из содержания Вашего вопроса, у покупателя дома рисков никаких быть не должно. Все предусмотрено.  Что касается отношений продавца и бывшего ее супруга, они покупателя не должны касаться. Полученные от продажи дома деньги они сами поделят как захотят.

    Только проследите, чтобы все зарегистрированные в продаваемом доме лица были сняты с регистрационного учета до регистрации сделки Росреестре.

    28 Сентября 2013, 18:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Остапырко Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Большие. В теории.

    Просто потому, что...

    У дом два собственника. Причем это не совместная собственность, а две самостоятельные собственности, каждой из которых соответствующий собственник распоряжается самостоятельно.

    Поэтому формально дом должен покупаться в виде двух сделок купли-продаж, а не у одного продавца с согласия бывшего супруга.

    На практике, если дом зарегистрирован на продавца еще со времен брака, то такая сделка пройдет через регистрацию без особых проблем, ведь сведений у Росреестра о разделе имущества судом нет.

    Но проблема может возникнуть в том случае, если потом кто-то из продавцов решит ее оспорить. И вот тут выяснится история с долями. И вся сделка полетит как ничтожная.

    Другое дело, если бывший супруг уполномачивает кого-либо, скажем, ту же бывшую жену, продать его долю. Тогда сделка будет и формально законной.

    Но может упереться Росреестр, который потребует сначала узаконить долю бывшего супруга и только потом переведет право собственности на нового покупателя.

    Ведь право собственности по ГК наступает на недвижимость с момента государственной регистрации. То есть супругу, чтобы продать свою долю, сначала нужно ее перерегистрировать.

    28 Сентября 2013, 18:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемый Максим. Решение суда о том, что 1/2 принадлежит супругу продавца — это всего лишь основание для приобретения права собственности. Необходимо узаконить это право, т.е. получить свидетельство о праве собственности на данную половину, т.к. в настоящий момент в госреестре фиксации о том, что эта половина принадлежит ему — нет.

    Т.е. для продажи данного дома помимо того, что должно быть нотариальное согласие второго сособственника, так и обязательно 2 свидетельства на право собственности по 1/2 доли на каждого!

    28 Сентября 2013, 18:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    "Но проблема может возникнуть в том случае, если потом кто-то из продавцов решит ее оспорить. И вот тут выяснится история с долями. И вся сделка полетит как ничтожная".

    Крайне маловероятно, чтобы такая проблема возникла, поскольку бывший супруг дает нотариально удостоверенное согласие на отчуждение дома, в том числе и своей доли, которая в Росреестре не зарегистрирована. Он просто не сможет отказаться от данного им согласия.

    28 Сентября 2013, 18:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Остапырко Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Знаете, Яна, тут двоякая ситуация. Мне попадалось решение суда о разделе имущества в барке, где суд (Владимирский городской) делил два земельных участка, выделенных СНТ мужу, но не зарегистрированных в Росреестре. То есть юридически оставшихся в собственности СНТ.

    Суд заявил, что хотя формально право собственности возникает только после регистрации, тем не менее признать участки совместной собственностью и далее делить по Семейному Кодексу.

    28 Сентября 2013, 18:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    Здравствуйте! Поскольку один из собственников не зарегистрировал свою 1/2 доли, то и собственником он пока не является. На сделку достаточно будет предоставить согласие супруга на продажу дома, приобретенного в период брака. Рисков я не нахожу.

    Если же Вы хотите перестраховаться, то необходимо продавцам зарегистрировать право на свои 1/2 доли и продавать уже каждый по 1/2 доли. Но, если будет согласие бывшего супруга на продажу, то считаю, что перерегистрация не обязательна.

    28 Сентября 2013, 18:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Остапырко Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

     бывший
    супруг дает нотариально удостоверенное согласие на отчуждение дома, в
    том числе и своей доли, которая в Росреестре не зарегистрирована. Он
    просто не сможет отказаться от данного им согласия.

    А Вы форму этого согласия видели? В форме — доверяю Ивановой продать от моего имени принадлежащую мне половину — да.

    А в форме — я не против продажи Ивановой нашего дома — нет. Такое согласие будет ничтожно.

    Поскольку один из собственников не зарегистрировал свою 1/2 доли, то и
    собственником он пока не является. На сделку достаточно будет
    предоставить согласие супруга на продажу дома, приобретенного в период
    брака. Рисков я не нахожу.

    Зря, Руслан, не находите. Скажите это Владимирскому суду. Возьмет Казанский суд и изойдет из того же понимания, что решением суда супруг стал собственником, а сделка-купли продажи нелегитимна.

    Что Вы потом покупателю будете говорить? Когда он заколебется свои деньги взыскивать.

    28 Сентября 2013, 18:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    «Т.е. для продажи данного дома помимо того, что должно быть нотариальное согласие второго сособственника, так и обязательно 2 свидетельства на право собственности по 1/2 доли на каждого!»

    Второй собственник не воспользовался своим правом по решению суда зарегистрировать право собственности на половину дома. Никто в этом принудить его не сможет. Это его право. Дом зарегистрирован на одного супруга, поэтому второго свидетельства о регистрации права собственности не потребуется.

    28 Сентября 2013, 18:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Нотариальное согласие о продаже дома, о котором пишет автор вопроса, не есть доверенность на право продажи дома.

    28 Сентября 2013, 18:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Остапырко Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    От этого его право никуда не делось.

    У жены право на половину дома исчезло по решению суда, вступившему в силу. И то, что в Росреестре это не зарегистрировано, обстоятельства того, что жене принадлежит только половина не умаляет. Более того, и жена обязана была регистрировать свою половину.

    По сути, право совместной собственности на дом они потеряли, а права на свои половины не приобрели.

    Сделка ничтожна.

    28 Сентября 2013, 18:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Абсолютно согласна с Сергеем. 

    Был собственник один у дома (1 свидетельство) — после развода стало 2 собственника, соответственно должно быть 2 свидетельства!

    28 Сентября 2013, 19:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    «Сделка ничтожна.» 

    Я так не считаю, поскольку дом находился до суда по разделу общего имущества супругов и так в их общей совместной собственности, но право было зарегистрировано на одного из супругов. 

    Тем самым, что супруг дает свое нотариальное согласие по продажу дома, он подтверждает право распорядиться в том числе и его долей. 

    28 Сентября 2013, 19:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Я так не считаю, поскольку дом находился до суда по разделу общего имущества супругов и так в их общей совместной собственности, но право было зарегистрировано на одного из супругов

    вот если бы они продавали до раздела имущества — тогда 1 свидетельства хватило бы...

    28 Сентября 2013, 19:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сапрыгин Вячеслав

    Риск есть теоретически, но даже в случае судебного процесса это согласие скорее всего могут признать соглашением сторон о распоряжении долевой собственностью, но опять само содержание согласия из нас никто не видел, да и судья какой еще попадется.Если такой спор уже возник между коллегами, то почему он не возникнет у судьи. Т.е. есть риск хотя бы возможности искового заявления и самого процесса. Но это только в течение 3 лет, потом уже ничего не страшно.

    28 Сентября 2013, 19:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Остапырко Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Какая разница, каким он был до суда? После суда он стал не общей собственностью, а поделенным на доли.

    Право совместной собственности исчезло.

    То одно свидетельство ничтожно.

    Регистрируется приобретение права собственности по решению суда. Но прекращение права собственности само по себе не регистрируется. То есть, решение суда вступило в силу и право совместной собственности уже исчезло. Закон такой регистрации не требует.

    28 Сентября 2013, 19:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    "решение суда вступило в силу и право совместной собственности уже исчезло. Закон такой регистрации не требует".

    Не могу согласиться с такой трактовкой. В силу ст. 131 и 219 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает с момента государственной  регистрации и никак иначе. Вступившее в законную силу решение суда является всего лишь основанием для государственной регистрации права собственности. Не просто же так судьи в резолютивной части решения пишут, что «настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности».

    Человек, получив удовлетворительное решение, оно вступило в законную силу, а он не стал регистрировать свое право. Значит он не собственник. Он игнорировал решение суда. Это его право и никто его не сможет заставить признать право собственности, от которой отказался сам.

    При этом закон не делает различия, что если есть решение суда, то право собственности регистрировать не нужно.

    28 Сентября 2013, 19:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Остапырко Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Вот ведь печаль..

    Пришел через год и потребовал зарегистрировать. Закон его ограничивает во времени?

    А собственность исчезла, ибо была перепродана бывшим собственником, который якобы остался владельцем, на законных основаниях? Не смотря на то, что бывший собственник по решению суда знал, что он уже не собственник. И Вы считаете, что такая сделка будет признана легитимной? Потому что человек не помчался в первый день регистрировать свое право?

    219 здесь вообще не причем. А 131 да, говорит о регистрации прекращения права собственности. Только не говорит о том, кто и как это должен делать.

    Поэтому и суд при возникновении спорной ситуации, скорее всего, будет исходить из того, что по факту право совместной собственности окончилось.

    28 Сентября 2013, 19:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Аксёнова Мария
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Уважаемый Максим. Та схема, которую Вы описали — это риск. Объясню почему: Суд признал за бывшем супругом — 1\2 доли. Согласие, что бы там ни написал бывший супруг — ничтожно.Следовательно, покупатель знает об этом решении, значит «заведомо знает о том, что бывшая супруга — собственник якобы всего дома, а по факту собственник 1\2 доли- распоряжается имуществом. которое ей не принадлежит».  Поэтому:

    1 Зарегистрировать право собственности на 1\2 доли в праве бывшего супруга. Если лень ему в Росреестр идти, пусть доверенность на  кого-либо оформит, ведь к нотарису он уже согласился сходить. 

    2. И они вдвоем продают дом (то есть, свою 1\2-  каждый). Как они потом с деньгами будут разбираться — это пусть сами решают.

    3. Никаких «согласий» не нужно, т.к. у них нет совместного имущества, а есть объект, который находится в их долевой собственности.

    28 Сентября 2013, 20:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Погожева Наталья

    Я полностью поддерживаю мнение коллег по поводу риска при незарегистрированном праве собственности на 1\2 долю у мужа. Кроме того, он имеет право на преимущественную покупку доли жены согласно ст. 250 ГК РФ. Если Вы все же решите действовать по схеме без получения свидетельства госрегистрации права собственности от мужа, то тогда запаситесь от него письменным отказом от выкупа доли жены за половину суммы, за которую вы собираетесь купить весь дом. Как видите, да же среди нас имеются разные мнения, не факт, что суд при рассмотрении иска бывшего мужа о признании сделки купли-продажи примет Вашу сторону.

    28 Сентября 2013, 22:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats