Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риски покупателя недвижимости
Имеется объект недвижимости (частный жилой дом), право собственности зарегистрировано на одно физлицо (далее-продавец).
У продавца есть бывший супруг, с которым продавец находилась в браке когда дом был оформлен в ее собственность. Также имеется постановление суда, согласно которому после развода супругов 1/2 доля дома принадлежит супругу продавца. При этом супруг продавца не оформил на себя право собственности на свою 1/2 долю, и сейчас готов оформить нотариально свое согласие на продажу дома, необходимое для продажи дома продавцом.
Таким образом, на сделку будет представлен необходимый полный комплект документов на дом, включая свидетельство о праве собственности продавца и нотариальное согласие супруга продавца, с которым продавец находилась в браке на момент оформления права собственности.
Вопрос: каковы риски покупателя такого дома...
Здравствуйте, Максим!
Исходя из содержания Вашего вопроса, у покупателя дома рисков никаких быть не должно. Все предусмотрено. Что касается отношений продавца и бывшего ее супруга, они покупателя не должны касаться. Полученные от продажи дома деньги они сами поделят как захотят.
Только проследите, чтобы все зарегистрированные в продаваемом доме лица были сняты с регистрационного учета до регистрации сделки Росреестре.
Большие. В теории.
Просто потому, что...
У дом два собственника. Причем это не совместная собственность, а две самостоятельные собственности, каждой из которых соответствующий собственник распоряжается самостоятельно.
Поэтому формально дом должен покупаться в виде двух сделок купли-продаж, а не у одного продавца с согласия бывшего супруга.
На практике, если дом зарегистрирован на продавца еще со времен брака, то такая сделка пройдет через регистрацию без особых проблем, ведь сведений у Росреестра о разделе имущества судом нет.
Но проблема может возникнуть в том случае, если потом кто-то из продавцов решит ее оспорить. И вот тут выяснится история с долями. И вся сделка полетит как ничтожная.
Другое дело, если бывший супруг уполномачивает кого-либо, скажем, ту же бывшую жену, продать его долю. Тогда сделка будет и формально законной.
Но может упереться Росреестр, который потребует сначала узаконить долю бывшего супруга и только потом переведет право собственности на нового покупателя.
Ведь право собственности по ГК наступает на недвижимость с момента государственной регистрации. То есть супругу, чтобы продать свою долю, сначала нужно ее перерегистрировать.
Знаете, Яна, тут двоякая ситуация. Мне попадалось решение суда о разделе имущества в барке, где суд (Владимирский городской) делил два земельных участка, выделенных СНТ мужу, но не зарегистрированных в Росреестре. То есть юридически оставшихся в собственности СНТ.
Суд заявил, что хотя формально право собственности возникает только после регистрации, тем не менее признать участки совместной собственностью и далее делить по Семейному Кодексу.
бывший
супруг дает нотариально удостоверенное согласие на отчуждение дома, в
том числе и своей доли, которая в Росреестре не зарегистрирована. Он
просто не сможет отказаться от данного им согласия.
А Вы форму этого согласия видели? В форме — доверяю Ивановой продать от моего имени принадлежащую мне половину — да.
А в форме — я не против продажи Ивановой нашего дома — нет. Такое согласие будет ничтожно.
Поскольку один из собственников не зарегистрировал свою 1/2 доли, то и
собственником он пока не является. На сделку достаточно будет
предоставить согласие супруга на продажу дома, приобретенного в период
брака. Рисков я не нахожу.
Зря, Руслан, не находите. Скажите это Владимирскому суду. Возьмет Казанский суд и изойдет из того же понимания, что решением суда супруг стал собственником, а сделка-купли продажи нелегитимна.
Что Вы потом покупателю будете говорить? Когда он заколебется свои деньги взыскивать.
Уважаемый Максим. Решение суда о том, что 1/2 принадлежит супругу продавца — это всего лишь основание для приобретения права собственности. Необходимо узаконить это право, т.е. получить свидетельство о праве собственности на данную половину, т.к. в настоящий момент в госреестре фиксации о том, что эта половина принадлежит ему — нет.
Т.е. для продажи данного дома помимо того, что должно быть нотариальное согласие второго сособственника, так и обязательно 2 свидетельства на право собственности по 1/2 доли на каждого!
Абсолютно согласна с Сергеем.
Был собственник один у дома (1 свидетельство) — после развода стало 2 собственника, соответственно должно быть 2 свидетельства!
Здравствуйте! Поскольку один из собственников не зарегистрировал свою 1/2 доли, то и собственником он пока не является. На сделку достаточно будет предоставить согласие супруга на продажу дома, приобретенного в период брака. Рисков я не нахожу.
Если же Вы хотите перестраховаться, то необходимо продавцам зарегистрировать право на свои 1/2 доли и продавать уже каждый по 1/2 доли. Но, если будет согласие бывшего супруга на продажу, то считаю, что перерегистрация не обязательна.
«Сделка ничтожна.»
Я так не считаю, поскольку дом находился до суда по разделу общего имущества супругов и так в их общей совместной собственности, но право было зарегистрировано на одного из супругов.
Тем самым, что супруг дает свое нотариальное согласие по продажу дома, он подтверждает право распорядиться в том числе и его долей.
Риск есть теоретически, но даже в случае судебного процесса это согласие скорее всего могут признать соглашением сторон о распоряжении долевой собственностью, но опять само содержание согласия из нас никто не видел, да и судья какой еще попадется.Если такой спор уже возник между коллегами, то почему он не возникнет у судьи. Т.е. есть риск хотя бы возможности искового заявления и самого процесса. Но это только в течение 3 лет, потом уже ничего не страшно.
Уважаемый Максим. Та схема, которую Вы описали — это риск. Объясню почему: Суд признал за бывшем супругом — 1\2 доли. Согласие, что бы там ни написал бывший супруг — ничтожно.Следовательно, покупатель знает об этом решении, значит «заведомо знает о том, что бывшая супруга — собственник якобы всего дома, а по факту собственник 1\2 доли- распоряжается имуществом. которое ей не принадлежит». Поэтому:
1 Зарегистрировать право собственности на 1\2 доли в праве бывшего супруга. Если лень ему в Росреестр идти, пусть доверенность на кого-либо оформит, ведь к нотарису он уже согласился сходить.
2. И они вдвоем продают дом (то есть, свою 1\2- каждый). Как они потом с деньгами будут разбираться — это пусть сами решают.
3. Никаких «согласий» не нужно, т.к. у них нет совместного имущества, а есть объект, который находится в их долевой собственности.
Я полностью поддерживаю мнение коллег по поводу риска при незарегистрированном праве собственности на 1\2 долю у мужа. Кроме того, он имеет право на преимущественную покупку доли жены согласно ст. 250 ГК РФ. Если Вы все же решите действовать по схеме без получения свидетельства госрегистрации права собственности от мужа, то тогда запаситесь от него письменным отказом от выкупа доли жены за половину суммы, за которую вы собираетесь купить весь дом. Как видите, да же среди нас имеются разные мнения, не факт, что суд при рассмотрении иска бывшего мужа о признании сделки купли-продажи примет Вашу сторону.
"Но проблема может возникнуть в том случае, если потом кто-то из продавцов решит ее оспорить. И вот тут выяснится история с долями. И вся сделка полетит как ничтожная".
Крайне маловероятно, чтобы такая проблема возникла, поскольку бывший супруг дает нотариально удостоверенное согласие на отчуждение дома, в том числе и своей доли, которая в Росреестре не зарегистрирована. Он просто не сможет отказаться от данного им согласия.
«Т.е. для продажи данного дома помимо того, что должно быть нотариальное согласие второго сособственника, так и обязательно 2 свидетельства на право собственности по 1/2 доли на каждого!»
Второй собственник не воспользовался своим правом по решению суда зарегистрировать право собственности на половину дома. Никто в этом принудить его не сможет. Это его право. Дом зарегистрирован на одного супруга, поэтому второго свидетельства о регистрации права собственности не потребуется.