Квартира с прописанными, но не живущими там родственниками

Здравствуйте Олег. 

Да конечно Вы вправе продать квартиру как ее собственник, только проблема не в этом может возникнуть. а в том что захотят ли потенциальные покупатели приобретать ее если там зарегистрированы иные граждане, т.е. этот вопрос в любом случае нужно будет с ними решать.

Т.е. либо в договоре указать срок в течении которого они будут сняты с регистрационного учета, либо новый владелец будет вправе в судебном порядке признать их утратившими право пользования и тем самым выселить со снятием  с регистрационного учета, но захочет ли этим заниматься покупатель, это тоже под вопросом.

Статья 209 Гражданского кодекса Рф:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

У меня есть свидетельство о государственной регистрации права, оформленное на меня (основание — акт дарения)

Олег

Да, если квартира является вашей собственностью, то вы имеете право продать квартиру по договору купли-продажи, если Покупатель согласится купить квартиру с зарегистрированными.

Либо вы можете обратиться перед продажей в суд с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением в связи с выездом из жилого помещения и на основании ст. 292 ГК РФ

Уважаемый Олег! Если найдется такой покупатель, то Вы вправе продать жилое помещение с зарегистрированными в нём лицами при условии, что они  не являются собственниками квартиры.

Новый собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении и последующем снятии с регистрационного учета Ваших родителей согласно ст. 35 Жилищного Кодекса РФ:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

У меня есть свидетельство о государственной регистрации права, оформленное на меня (основание — акт дарения). Спасибо.

Олег

Олег, добрый вечер! Наличие прописанных лиц в квартире не препятствует продаже, но покупателю конечно такой «довесок» не нужен поэтому чтобы не терять в цене до продажи их лучше выписать. Без их присутствия сделать это можно только в судебном порядке. Вступившее в силу решение суда о признании утратившими право пользование жилым помещением будет основанием для снятия с регучета

п. 31 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713

Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:
 
е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;

Олег, здравствуйте!

 В Вашем случае в виду того, что нет возможности личного обращения родителей в паспортный стол с заявлением о снятии с регистрационного учета — лучше всего решить этот вопрос через суд. 

Конечно Вы можете продать квартиру и с прописанными лицами. 

ГК РФ Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Как видите, для покупателя не составит труда после приобретения квартиры прекратить право пользования Ваших родителей на жилое помещения со снятием с регистрационного учета. 

Однако есть два негативных фактора: 

а) с зарегистрированными лицами квартиру Вы будете продавать очень долго, и цена будет существенно ниже, чем юридически и фактически свободная квартира. 

б) в случае обращения покупателя в суд в отношении Ваших родственников, покупатель потом будет иметь право заявить требование о возмещении расходов, связанных с этим делом (госпошлина, расходы на представителя).  То есть, Вы вроде бы договоритесь с покупателем, цену даже снизите, а он потом возьмет и повесит на Ваших родителей долг. 

Как бы я посоветовал Вам поступить: взять доверенность от Ваших родителей (обязательно она должна быть на кого-то, но не на Вас), подал иск в суд о прекращении права пользования, а лицо, которое будет представителем Ваших родителей явится в суд и признает иск. 

В этом случае месяца через три (ориентировочно) у Вас будет на руках решение суда о снятии родителей с регистрационного учета. Отнесете его в паспортный стол и через пару недель они будут сняты. Квартира станет пустой и фактически и юридически, соответственно продать её можно будет и проще и по нормальной цене.