Продажа квартир застройщиком

Доброго дня!

1) Каким договором это оформляется? Какие есть варианты?

Андрей

На мой взгляд, возможно два варианта — предварительный договор купли-продажи, что менее желательно для покупателя, а второй вариант — ДДУ:

ст. 4 ФЗ:

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Касаемо второго вопроса, не могу ответить, думаю, что помогут коллеги. Касаемо третьего:

3) Можно ли продавать в рассрочку или с иными способами отложения платежа?

Конечно возможно:

5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

ДДУ как предварительный договор может предусматривать рассрочку платежа, в том числе в качестве оплаты могут выступать заемные средства, взятые в кредитной организации, как правило в виде ипотеки под залог будущей квартиры.

ЗДравствуйте,

1. Продает по договору участия в долевом строительстве, нюансы имеются, но здесь зависит от договора, надо смотреть срок сдачи объекта — он должен быть четко установлен и не указано, что передача права собственности например в течение 6 месяцев с момента постановки на кадастровый учет.Нужен четкий срок сдачи.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
 

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Здравствуйте.

1) Каким договором это оформляется? Какие есть варианты?

Андрей

Не совсем понятно откуда взялись квартиры в недостроенном МКД, не распределенные между дольщиками на первоначальной стадии. Заинтересованные дольщики не выкупили весь строительный объем? Или у застройщика поменялись планы и он ранее оставляя некое количество квартир теперь решил и на них привлечь сторонних дольщиков? По существу это договор долевого участия, если Вы собираетесь вводить покупателя в число дольщиков.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть этот вариант пока еще возможен для тех домов, которые уже начали строиться, поскольку вскоре такая возможность закончится.

Вариант договор купли-продажи будущей вещи 

ГК РФ Статья 455. Условие договора о товаре

1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Однако вопрос, пойдет ли на такой вариант покупатель, поскольку в этом случае он может лишиться тех преимуществ, которые предоставляются ему как дольщику.

2) Облагается ли НДС такая реализация?

Андрей

В первом случае — нет (п. 23.1) ст. 149 НК РФ), во втором — да, т.к. это реализация товара, хоть и будущего. 

3) Можно ли продавать в рассрочку или с иными способами отложения платежа?

Андрей

В этой части ограничений нет, исходя из принципа свободы договора стороны могут предусмотреть различные формы оплаты в том числе и с рассрочкой, отсрочкой платежа.

2) Облагается ли НДС такая реализация?

Андрей

Андрей, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что не является операцией облагаемой НДС как оказание услуг застройщиком в рамках договора долевого участия, заключенного по 214-ФЗ, так и реализация застройщиком либо иным лицом жилого помещения в силу п.п. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Однако, чтобы помещение являлось жилым его нужно в качестве такового зарегистрировать в установленном порядке. В этом случае продажа такого помещения также не будет являться объектом обложения НДС

Письмо Минфина России от 11.04.2019 N 03-07-07/25549

Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) не подлежат налогообложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. При этом необходимо учитывать, что на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартира относится к жилым помещениям.Таким образом, операции по реализации жилых помещений организациям и физическим лицам не подлежат налогообложению НДС.