Что указать в договоре с риелтором при продаже квартиры?
Продаем квартиру от бабушки (умерла 2 года назад). Бабушка оформила дарственную на мать в 2008 году. Мать сейчас находится в этой квартире. Я в другом городе. Мать в возрасте, поэтому беспокоюсь о верности подписания документов с риелтором (от агентства недвижимости). Я смогу приехать только на подписание договора купли-продажи.
Вопрос 1:
Пожалуйста, подскажите, какие пункты договора стоит прописать / убрать / изменить перед подписанием его с Агентством? Образец документа прикладываю.
Вопрос 2: Также я планирую указать/исправить в договоре следующие пункты:
2.1.6 [добавить] … если это не ущемляет права Заказчика
2.2.5. [добавить] Посредством электронной почты уведомить сына Заказчика ФИО письмом «с уведомлением» о намерениях заключения предварительного договора с покупателем (п. 2.1.6) и/или дате заключения договора купли-продажи, а также любых договоров, дополнительных соглашений и других документов, относящихся к реализации жилого помещения, которые требуют подписи «Заказчика». В электронном письме необходимо приложить электронную версию подписываемого документа. Подтверждением получения электронного письма должно служить обратное уведомление «Подтверждение прочтения» и получение согласия сына Заказчика ФИО с электронной почты XXX@list.ru. Без этого все подписанные документы Заказчиком считаются недействительными.
3.1. [вопрос] Какие суммы для каждого этапа? Просьба подробнее описать этапы предоставления услуги
4.1. [исправить на] Установленная Заказчиком цена жилого помещения может быть изменена по согласованию Сторон. Изменение цены осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к данному договору.
4.3. [вопрос] Почему так мало указано сайтов, где будет размещено объявление о продаже квартиры
4.6. [исправить] Убрать слово предварительным
5.2. [добавить] Заказчик имеет право отозвать согласие на обработку персональных данных посредством направления соответствующего письменного заявления.
5.5. [добавить] … при выполнении п. 2.2.5 настоящего Договора.
Вопрос 2: Эти пункты я сформулировал корректно? Грамотно ли юридически сформулирован мной п.2.2.5 договора (см. выше).
Вопрос 3:
Сколько ставить срок договора с агентством?
Вопрос 4:
Какие сроки указывать по этапам? Можем прописать это в договоре?
вопроса
п 1.1. плохо сделан- оказывает услуги… какие именно? консультационные? по поиску покупателя? либо указать- либо сделать отсылку к приложению и чтобы это было указано там.
Чем больше конкретики именно в этом моменте- тем лучше.
Потому что услуги — это одно- а вот агентский договор- когда например лицо занимается поиском клиента и оформлением сделки- другое и регулирование там разное.
При услугах- исполнитель всегда от своего имени действует и за услуги сам отвечает.
При агентском договоре (ст. 1005 гк) — агент может действовать как от вашего имени, так и от своего- в зависимости от договора- но всегда за ваш счет, но в зависимости от чьего имени- возникают разные обязанности и ответственность.
Дкп они будут готовить оба?
п 2.1.2 — по итогам осмотра должен составлять акт, подписываемый и агентом и покупателем и вами.
добавить
2.1.7- вы вправе искать покупателей самостоятельно — и если дкп будет заключен с ними- агентство свое вознаграждение не получает.
в п. 2.4.2 добавить — при условии возмещения всех возникших убытков, это требование ст 782 гк
п 3.3. — оплатить услуги в день приемки может быть сложно — лучше указать- не позднее 5 рабочих дней. с момента приемки услуг по акту.
п. 3.5- просто исключить — не надо смешивать подписание актов по разным этапам — по каждому этапу- свой акт, либо 1 общий на все услуги. Но не смешивать 1 этап со вторым, или 2 с — третьим.
Не совсем понял: кто оба? Уточните, пожалуйста.
предварительный и основной
Какой договор Вы советуете заключить?
допустимы оба варианта- смотря что вы хотите- вам в общем то и услуг можно оставить договор, который есть щас.
А то, что вверху указан «Договор оказания услуг, связанных с реализацией жилого помещения» этого не достаточно? Или необходимо прописать еще в п.1.1? И что там лучше прописать?
да, нужно прописать- каких именно услуг.
Указал так. Верно?
Консультация Заказчика по правовым, организационным вопросам по предмету заключения договора. Проверка правоустанавливающих документов на Объект недвижимости. Сравнительный анализ цен на рынке недвижимости.
Обеспечение информационного сопровождения в базе данных Исполнителя http://www.rieltnet.ru, на сайте Мурманской Гильдии Риелторов: http://rgr51.ru и других рекламных площадках партнеров Исполнителя (не менее 30 интернет площадок, включая печатные издания), в виде размещения рекламных объявлений о реализации Объекта.
Организация первичных осмотров Объекта недвижимости покупателями. Ведение преддоговорной работы и согласование от имени Заказчика условий предстоящей сделки.
Формирование пакета документов, необходимых для сделки. Организация и проведение встречи Сторон сделки с целью осуществления денежных расчетов, подписание договора купли-продажи по Объекту недвижимости.
Или это прописать в Этапах в Приложении 1 и сослаться на него, чтобы не раздувать п.1.1.
Консультация… по продаже недвижимости — это в предмет.
А так очень хорошие фразы для этапа 2.
По этапам думаю так:
ЭТАП 2
Организация первичных осмотров Объекта недвижимости покупателями. Ведение преддоговорной работы и согласование от имени Заказчика условий предстоящей сделки. Назначение даты заключения договора купли-продажи. Формирование пакета документов, необходимых для сделки. Организация и проведение встречи Сторон сделки с целью осуществления денежных расчетов, подписание договора купли-продажи по Объекту недвижимости.
ЭТАП 3
Получение выписки из ЕГРН о факте перехода права собственности к Покупателю Объекта недвижимости.
По 2 Этапу — Составление Дкп Еще
А у нас же не только консультация, но и организация просмотров, обеспечение информационного сопровождения и т.п.
Это можно уже в приложении писать.
Сам предмет- услуги по консультации по вопросам продажи недвижимости и организация продажи недвижимости.
Как это лучше сформулировать для п.2.1.7 договора?
да, но можно и в др пункт — номер пункта не важен, важно само условие.
Я понимаю. Здесь вопрос был в том, как корректно сформулировать этот пункт для договора?
Так и написать — заказчик вправе самостоятельно искать покупателей, проводить осмотры квартиры. В случае продажи квартиры заказчиком самостоятельно вознаграждение агенту не выплачивается.
Должна ли быть конкретика: каких убытков? Я боюсь, что они не согласятся на этот пункт, т.к. не ясно, что можно отнести к убыкам
то что является убытками- указано в ст 15 гк, тут не надо ничего выдумывать- все в гк давно написано.
Не согласятся- это их проблемы- но так сделать лучше.
п 2.2.1- консультации лучше делать только письменные — в том числе и по приложению.
Можно в почту- так проще это отслеживать.
п. 4.4. — не советую давать доверку им на подписание предварительного дкп или дкп- а то там без вас могут подписать такие условия, что потом сложно будет их соблюдать и еще неизвестно в чью пользу эти условия будут
Т.е. этот пункт исключить?
можно оставить. но доверку не давать им… или можно исключить.
по приложению
по 2 этапу- надо решить- будут они для вас предварительный дкп и основной дкп составлять все таки или нет.
Если да- это надо прямо прописать по 2 этапу.
3 этап странный
встречу вы и так организовать можете, сами с покупателем — а договор на регистрацию- понесете в мфц сами.
Они его могут понести- только если вы им на это дадите доверенность, причем по факту- нотариальную.
Если будет заключение предварительного дкп все таки- это тоже надо отразить.
Так что 3 этап вам скорее всего вообще не нужен.
Т.е. прописать в Приложении: 2 этап. Исполнение данного этапа подтверждается подписанием договора купли-продажи.
как вариант да- если вы им заказываете услугу- составление этого дкп.
На счет сроков договора- я бы не ограничивал его как то строго- 2-3-4 месяца например.
Просто потому что неизвестно- когда найдется покупатель, как долго вы будете обсуждать им условия, сколько раз придется договор исправлять по разным пунктам. Вообще это по желанию конечно- нет в законе таких требований, но я бы поставил общий срок- до полного исполнения обязательств.
по п 4.6- еще дополню
можно оставить вообще только акт- но согласятся они на это или нет- неизвестно
Опять же- если дкп готовили они- это можно считать исполнением этапа, проблема может быть если будут замечания к этому дкп- например росреестр не зарегистрирует право собственности из за каких то проблем в дкп- что то не укажут и т.д.
Т.е. прописать в Приложении: 3 этап. Исполнение данного этапа подтверждается выпиской из ЕГРН.
3 этап как я писал- вам вообще не нужен в таком виде, если вы сами будете подавать договор на регистрацию.
3 этап- это должно быть окончание сделки — переход права собственности на покупателя- и вот это и подтверждается выпиской из егрн.