Продажа нежилого (офисного) помещения от юридического лица физическому лицу

Здравствуйте, Федор.

1. При для целей УСН кадастровая стоимость недвижимости при продаже не используется т.е. теоретически она может быть любой, но при условии, что ООО и физ. лицо не являются взаимозависимыми лицами. Если есть хотя бы косвенная зависимость и цена продажи будет существенно ниже рыночной, то налоговая обязательно доначислит налог исходя из рыночной стоимочти определяемой в порядке установленном в разделе V.1 НК РФ.

2. Может. В этом случае у получателя возникнет НДФЛ в размере 13% от рыночной стоимости недвижимости. 

3. Можно продавать. Срок владения никак не влияет на налоги. Будет обычный УСН с доходов как при продаже любого другого имущества.

4. Никаких особых нюансов тут нет, при продаже ООО будет получать доход и платить УСН, при этом нет разницы кому продавать ИП или физ. лицу.

5. Учредитель может ликвидировать ООО и тогда получит недвижимость в собственность при ликвидации, но тут все равно возникнет налог в размере 13% от суммы которая превышает вклад в устанвый капитал. Если УК минимальный (10 000 руб.) то этот способ так же невыгоден.

1. за какую стоимость возможна продажа — может ли она быть ниже кадастровой или вообще может быть любой?

Fedor

Федор, добрый день! Кадастровая стоимость как фактор, определяющий налоговую базу при продаже недвижимости используется пока только в рамках главы 23 НК РФ, (ст. 217.1) т.е. при определении налога на доходы физлиц. Соответственно в случае с ЮЛ на УСН КС не имеет значения для определения цены продажи и исчисления налога

2. может ли быть произведено дарение другому человеку?

Fedor

может. Налоговая база в этом случае может определяться как от рыночной так и от кадастровой стоимости подаренной недвижимости ввиду отсутствия на порядок определения цены полученной в дар недвижимости в главе 23 НК РФ

3. можно ли продавать помещение если оно в собственности у ООО меньше 3 или 5 лет? Какие в этом случае дополнительные налоги возникают, если продавать раньше этого срока?

Fedor

можно, срок владения это опять об НДФЛ, но надо учитывать обязанность пересчета амортизации если она начислялась (если ООО на УСН доход -расход) в соот. с п. 3 ч. 3 ст. 346.16 НК РФ

4. возможна ли продажа от ООО к ИП — у единственного учредителя есть ИП. Какие детали возникают в такой продаже?

Fedor

возможна, ограничений в законе на этот счет нет

5. Какие еще варианты продажи/вывода из собственности помещение можете предложить?

Fedor

собственно ликвидация ООО и получение принадлежащего ему имущества его учредителями с уплатой 13% НДФЛ исчисляемых с учетом ст. 211 НК РФ

1. за какую стоимость возможна продажа — может ли она быть ниже кадастровой или вообще может быть любой?

Fedor

Здравствуйте. Учитывая, что продавцом является юрлицо, оно может указать любую стоимость, однако ввиду того, что сделки между взаимозависимыми лицами (ст. 105 НК РФ) контролируются налоговиками при такой сделке необходимо будет получить заключение эксперта о стоимости объекта и указывать цену примерно в районе определенной таким заключением.

2. может ли быть произведено дарение другому человеку?

Fedor

 П.1 ст. 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц должны учитываться все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ. К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относятся в том числе и имущество, полученное физическим лицом на безвозмездной основе. В данном случае получится материальная выгода и рассчитываться размер НДФЛ будет у одаряемого исходя из рыночной стоимости подарка.

3. можно ли продавать помещение если оно в собственности у ООО меньше 3 или 5 лет? Какие в этом случае дополнительные налоги возникают, если продавать раньше этого срока?

Fedor

Срок владения помещением не имеет значения.

4. возможна ли продажа от ООО к ИП — у единственного учредителя есть ИП. Какие детали возникают в такой продаже?

Fedor

Детали как раз и состоят в том, что это будет сделка со взаимозависимыми лицами.

5. Какие еще варианты продажи/вывода из собственности помещение можете предложить?

Fedor

По существу нет никаких способов, которые бы могли снизить налоговых расходы меньше, чем продажа недвижимости за деньги не взаимозависимому лицу. Т.е. даже при ликвидации ООО все равно 13% от стоимости имущества бывший учредитель заплатит.

Добрый день. Для ООО срок владения значения не имеет.  Продавать можете по той цене, что определите. Кадастровая стоимость значения здесь не имеет. Она важна лишь для НДФЛ при условии, что продавец его уплачивает.

 При этом, исходя из того что  

продажа от ООО к ИП — у единственного учредителя есть ИП. Какие детали возникают в такой продаже?

покупатель будет взаимозависимым лицом — ст. 105.1 НК. Поэтому продажа по цене ниже рыночной скорее всего вызовет вопросы у ФНС и начисление налогов исходя из рыночной стоимости. 

При дарении возникнет НДФЛ у одаряемого в размере 13% от стоимости недвижимости.

При этом реализация приведет к налогам у ООО и уйти от них Вы не сможете. 

Можно подумать о ликвидации и получении имущества в качестве оставшегося при ликвидации предприятия, но  здесь нужно определять размер вклада учредителя. В зависимости от этого может быть некая выгода по сравнению с иными способами вывода.

В любом случае это требует детальной проработки, что возможно в рамках дополнительной услуги.

С уважением Евгений Беляев