Мой отец продаст другу дом с участком за 4 мил. руб., по договору купли-продажи заверенной натариусом, не оформляя в юстиции право собственности, на следующий день этот друг, по договору купли продажи продаст этот дом по договору купли продажи мне с женой за 4 мил. руб. Получим-ли мы с женой налоговый вычет или не стоит даже пробовать? Есть-ли ещё какие-нибудь способы получить налоговый вычет?
Здравствуйте, при покупке жилого дома по общему правилу возникает право на налоговый вычет, дом по документам должен быть именно «жилым»(жилой дом, жилое строение т.д.)
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
ст. 220, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
при этом размер вычета может быть до 2 млн
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.
ст. 220, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
однако право на имущественный налоговый вычет при сделках между родственниками не возникает
Согласно абз. 26 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный данным подпунктом, не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 Кодекса.
Подпунктом 3 п. 1 ст. 20 Кодекса установлено, что взаимозависимыми признаются лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
Если ваш отец продаст дом постороннему лицу через какое-то время это постороннее лицо продаст жилой дом вам, что вы не будете признаны взаимозависимыми и получите право на вычет.
Необходимо учитывать что при совершении сделки у нотариуса, нотариус самостоятельно направляет регистрационные документы в росреестр и право собственности у покупателя на дом возникает только после того как право будет зарегистрировано и документы вернуться нотариусу из росреестра.
Соответственно до того как документы вернуться из росреестра и будут выданы нотариусом участникам сделки(т.е. до регистрации права собственности), право собственности у покупателя не будет и он не сможет совершать сделки по купле-продаже.
Также необходимо учитывать что если новый собственник будет владеть домом очень короткое время, то теоретический у налоговой будет возможность оспорить эту сделку как совершенную с целью прикрытия другой сделки(продажа вашим отцом дома вам), как притворную сделку. На практике это крайне редко встречаются, но такая возможность существует.
Соответственно срок владения новым собственником, лучше сделать побольше, тогда уменьшится риск получить отказ в вычете.
Поскольку налоговый вычет предоставляется именно на покупку жилого дома, в договоре купли-продажи лучше отдельной строкой выделить цену за дом и отдельно цену за земельный участок, вычет будет предоставлен только с цены за дом, чтобы получить максимальный вычет цена за дом должна быть 2 млн и более.
Степан, добрый день! Идея озвученная в вопросе нерабочая. При продаже имущества другом отца ему в любом случае придется регистрировать право собственности, пусть и одновременно с регистрацией его последующего перехода к Вам и супруге. Соответственно друг попадает на 13% НДФЛ с учетом положений ч. 5 ст. 217.1 НК РФ даже продажа за цену покупки не гарантирует что налога не будет т.к. согласно указанной норме если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости недвижимости то налог рассчитывается от 70% КС.
Есть-ли ещё какие-нибудь способы получить налоговый вычет?
Степан
Приобрести жилое помещение у лица не являющегося по отношению к Вам взаимозависимым либо приобрести дом у Вашего отца напрямую, в этом случае вычет сможет получить супруга которая не является взаимозависимым лицом по отношению к Вашему отцу. Вы можете использовать вычет на другом объекте
Соответственно друг попадает на 13% НДФЛАндрей Власов
Вероятно этого можно избежать если поставить цену договора(когда отец продает другу) явно выше 70% кадастровой стоимости и цену второго договора явно выше 70%, тогда у друга будет доход больше 70% кадастровой и будет вычет в размере произведенных расходов.
Степан, уточните какова кадастровая стоимость продаваемых объектов, 4 млн это должно быть не менее 70% от их кадастровой стоимости.
Если же вам не принципиально получить вычет именно с жилого дома, а вы просто хотите получить вычет, то в договоре можно не выделять цену, тогда соответственно вычет будет предоставлен с покупки и жилого дома и земельного участка на котором он расположен.