Добрый день! Допустим, я продаю приватизированную квартиру (не купленную) в этом году за 14000000, а покупаю новую за 11000000 в этом же году. Сколько налогов мне надо будет оплатить с продажи с учетом налоговых вычетов?
Здравствуйте!
Размер налога зависит прежде всего от срока владения приватизированной квартирой и наличия права на имущественные налоговые вычеты.
1. Если квартира находилась в собственности не менее 3 лет
Доход от её продажи освобождается от НДФЛ, поскольку квартира получена в результате приватизации. Основание — п. 3 ст. 217.1 НК РФ. В таком случае налог с продажи в размере 14 000 000 рублей платить не потребуется.
2. Если квартира находилась в собственности менее 3 лет
Доход от продажи облагается НДФЛ. При этом можно применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей на основании ст. 220 НК РФ.
Если налоговая база определяется исходя из цены продажи 14 000 000 рублей, после вычета она составит 13 000 000 рублей. При применении ставки 13% налог составит 1 690 000 рублей. Однако окончательный расчёт зависит от применимой ставки НДФЛ, кадастровой стоимости квартиры и иных обстоятельств.
3. Можно ли уменьшить налог за счёт покупки новой квартиры за 11 000 000 рублей?
Да, при соблюдении условий ст. 220 НК РФ можно заявить имущественный вычет при приобретении жилья. Однако стоимость новой квартиры не уменьшает автоматически доход от продажи старой. Это два самостоятельных вычета, и право на вычет при покупке зависит, в частности, от того, использовали ли Вы его ранее, а также от наличия облагаемых НДФЛ доходов, к которым он применим.
Итог: если приватизированная квартира находится в Вашей собственности не менее трёх лет, налог с продажи платить не нужно. Если менее трёх лет — для точного расчёта необходимо знать дату регистрации права собственности, кадастровую стоимость квартиры и использовали ли Вы ранее вычет при покупке жилья.
Если мой ответ Вам помог — поставьте плюс. С уважением, юрисконсульт ООО «ЮРФ-КОЛОСС» Юнцев М.А.
Здравствуйте!
Есть два вида вычетов — при продаже и при покупке.
При продаже вы можете получить вычет в размере 1 млн руб.
В случае покупки новой недвижимости вы вправе получить вычет 2 млн руб (при условии, что вы платите НДФЛ), так как этот вычет представляет из себя по сути возврат ранее уплаченного налога.
Как видите, указанные вычет несущественно позволят снизить размер налога.
Варианты — либо выждать 3 года, либо (если у вас есть дети до 18 лет) купите в этом же году новое жилье больше по площади или по кадастровой стоимости.
Здравствуйте, Александра! Дополню коллег расчетом на случай, если квартира в собственности меньше 3 лет (если 3 года и больше, налога нет, как уже написал Михаил).
С 2025 года доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13% с части до 2,4 млн руб. и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Расходов на приобретение у приватизированной квартиры нет, поэтому применяется вычет 1 млн руб. При покупке новой квартиры в том же году можно дополнительно заявить имущественный вычет на покупку 2 млн руб.
Примерный расчет:
— без вычета на покупку: 14 000 000 — 1 000 000 = 13 000 000 руб., налог 2 400 000 x 13% + 10 600 000 x 15% = 1 902 000 руб.;
— с вычетом на покупку: 14 000 000 — 1 000 000 — 2 000 000 = 11 000 000 руб., налог 312 000 + 8 600 000 x 15% = 1 602 000 руб.
Две важные детали. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, доходом будет считаться 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). И если в семье двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении), налога может не быть вовсе (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ): новое жилье нужно купить в том же году или до 30 апреля следующего, кадастровая стоимость проданного не более 50 млн руб. Новая квартира должна быть больше проданной по площади или по кадастровой стоимости, а так как она дешевле, в Вашем случае подойдет только критерий площади. Есть и условие о другом жилье в собственности членов семьи, его нужно проверить отдельно.
Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Если пришлете даты приобретения квартиры, состав семьи и площади обеих квартир, можно точно посчитать налог и подготовить декларацию.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Поскольку приватизированная квартира находится в Вашей собственности менее года, доход от её продажи не освобождается от НДФЛ: для приватизированного жилья минимальный срок владения составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
При продаже квартиры за 14 000 000 рублей Вы вправе уменьшить доход на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ). Налоговая база составит 13 000 000 рублей.
При этом с 2025 года для доходов от продажи имущества применяется специальная двухступенчатая шкала НДФЛ: 13% в пределах 2,4 млн рублей соответствующей налоговой базы и 15% с превышения. Если других доходов, учитываемых в этой налоговой базе, нет, предварительный расчёт налога составит:
2 400 000 × 13% = 312 000 рублей;
10 600 000 × 15% = 1 590 000 рублей.
Итого: 1 902 000 рублей до учёта возможного вычета при покупке нового жилья.
Поскольку ранее Вы не использовали вычет при покупке недвижимости, при приобретении квартиры за 11 000 000 рублей Вы потенциально можете заявить вычет с расходов в пределах 2 000 000 рублей. При ставке 13% это соответствует сумме до 260 000 рублей, но фактический возврат зависит от наличия подходящих доходов и исчисленного НДФЛ. Поэтому автоматически вычитать 260 000 рублей из налога с продажи нельзя без проверки всех условий.
Для окончательного расчёта необходимо также проверить кадастровую стоимость проданной квартиры и применимость правил о минимальном доходе от продажи недвижимости (ст. 214.10 НК РФ).