Возможен ли перевод квартиры в нежилой фонд без голосования жильцов по новым правилам ЖК РФ в случае, если перепланировка помещения и оборудование отдельного входа не приведет к уменьшению общедомового имущества? При каких ещё обстоятельствах требуется согласие собственников многоквартирного жилого дома в данном случае?
Здравствуйте, Елена,
Возможен ли перевод квартиры в нежилой фонд без голосования жильцов по новым правилам ЖК РФ в случае, если перепланировка помещения и оборудование отдельного входа не приведет к уменьшению общедомового имущества?
Возможен. Если Вы сумеете провести перепланировку помещения и оборудовать отдельный вход, не затрагивая общего имущества в многоквартирном доме, нет необходимости получать согласие всех собственников помещений этого дома.
В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При каких ещё обстоятельствах требуется согласие собственников многоквартирного жилого дома в данном случае?
Согласие собственников помещений многоквартирного дома необходимо, если в процессе перевода жилого помещения в нежилое:
— уменьшается размер общего имущества в многоквартирном доме;
— при проведении реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения, к нему присоединяется часть общего имущества в многоквартирном доме.
Желаю удачи!
Здравствуйте, Елена!
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ:
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса).
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся не только помещения, но и следующее имущество:
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
К ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» включаются:
фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Как разъяснило Министерство экономического развития в своем письме от 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928:
Таким образом, руководствуясь положениями норм вышеуказанного действующего законодательства и Постановлением ФАС Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А62-3323/2009, Департамент недвижимости Минэкономразвития России считает, что в случае если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.
С уважением, Гриневич Анна.
Спасибо! Но, при этом НЕ уменьшается размер общего имущества в многоквартирном доме и при проведении реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения, к нему НЕ присоединяется часть общего имущества в многоквартирном доме!?
А так же НЕТ разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, НЕ влечет изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.
Как мне это доказывать? Экспертиза проекта? Есть шансы?
Спасибо! С уважением! Елена.
Елена, добрый день!
В указанном мной Письме Министерства экономического развития рассматривается отдельный случай, в котором происходило разрушение части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией.
Однако разъяснения содержатся относительно норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих как уменьшение, реконструкцию, перепланировку, так и перевод помещения из жилого в нежилое, в том числе о том, как их применять в совокупности.
Так как к ограждающим несущим конструкциям относится не только часть внешней стены дома (как в приведенном случае в Письме), но и плиты перекрытий, то полагаю, при реконструкции, перепланировке жилого помещения с затрагиванием данных плит, требуется согласие собственников МКД.
Прикладываю полный текст Письма во вложении.
С уважением к Вам, Гриневич Анна.
По сути ничего не изменилось в новой редакции ЖК РФ?! В связи с этим подскажите, пожалуйста, считается ли общим имуществом перекрытие между моей квартирой на 1 этаже (т.е. пол) и помещением в подвале (т.е. потолок), которое тоже в моей собственности, а также наружный стеклянный витраж (фасад дома), являющийся общим для обоих помещений (моими окнами для квартиры и подвального помещения)? Т.е. лестница для выхода планируется внутри помещения (за счет подвального помещения), поэтому на придомовой территории лестницы не будет, а будет только дверь в витраже и прямой выход на придомовую территорию, где уже есть благоустройство и не требуется устройство дорожки и ограждений… Мне кажется, что я ничего не должна спрашивать у жильцов!? А у владельцев примыкающих квартир тоже не нужно согласия спрашивать?
Если руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, то в понятие ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома включаются фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.
А ограждающие несущие конструкции относятся к общему имуществу.
Таким образом, полагаю, если при обустройстве входа будет затрагиваться плита перекрытия, то в таком случае при переводе квартиры из жилого в нежилое может потребоваться согласие собственников мкд.