Границы участка не совпадают с результатами межевания

Артем, здравствуйте. Согласно п.10 ст.22 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости»

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Таким образом, кадастровый инженер, действительно в первую очередь должен руководствоваться приложенным Вами планом. Сказать, какая граница установлена неверно, должен именно кадастровый инженер. По «старому» плану видно, что Вам участок расположен непосредственно между двумя соседскими, т.е. никакого промежутка в виде земель общего пользования между ними нет, а по плану кадастрового инженера он возникает. Если он правильно выставил точки 2-5, значит, точки 1-6 он выставил неправильно, но сделал это для того, чтобы граница не пересекалась с границей соседнего земельного участка, сведения о местоположении которой уже внесены в ЕГРН. Уточните у него — действительно ли это так (площадь-то уменьшилась, и между участками образовался промежуток). Если действительно допущены реестровые (ранее кадастровые) ошибки при межеваниях соседних участков, то они допущены по всей линии (т.е. все участки должны сместиться влево), т.е исправить что-то будет очень сложно. А в каких границах фактически используется участок? Общие с соседями границы четко сформированы?

Добрый день Артем.

Я так понимаю, в ЕГРН границы участок справа и слева не уточнены и кадастровый инженер исходил по точкам 1-6 просто из существующих границ на местности, по точкам 7,8.9 из описания координат в старом плане.

Кадастровый инженер в любом случае согласно п. 10 ст. 22  ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ должен был исходить из границ, указанных в плане участка от 1994 года.

Понятно, что на 1994 год использовалась другая система координат, но все равно любой нормальный кадастровый инженер должен по такому плану как у Вас установить координаты более точно.

Я бы Вам посоветовал прежде всего сменить кадастрового инженера. Пусть Вы потеряете деньги за первый план, зато возможно Вам нормально установят границы, согласно площади, которая Вам была предоставлена.

На счет оспаривания границ соседей, так как я понял справа и слева границы в ЕГРН не установлены? Нужно, чтобы кадастровый инженер подготовил межевой план на участок  желательно не меньше 2020 кв.м. и пусть согласовывает с соседями. А там, если согласуют Вам план, то все будет хорошо, а если нет, то  уже будет спор по границам и его придется решать в судебном порядке.

Удачи

Здравствуйте.

1. Как понять, какая граница установлена неверно: 1-6 (там нет забора) или 2-5 (старый забор, установлен до межевания)?

Вызвать кадастрового инженера и «пробить» снятые точки в натуре. Можно вызвать другого кадастрового инженера (конечно придется дополнительно оплачивать услуги). Кадастровый инженер выполняет свою работу соблюдая два момент:

1) Исходя из правоустанавливающих документов

2) Границы земельного участка должны быть определены фактически (кадастровый инженер должен отснять все точки, а затем уже с заказчиком определять соответствует ли фактическое землепользование правоустанавливающим документам или нет). Работа должна быть исполнена, а вот если в результате обнаружится наложение границ с соседями, то Вы должны быть предупреждены. В результате наложения границ нужно понять: была ли реестровая ошибка? 

3. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

2. Является ли старый план участка с журналом теодолитного хода основанием для корректировки границ?

Он в принципе является основаниям для межевания, ваша площадь земельного участка закреплена в нем. Я бы Вам советовала не сдавать пока межевое дело в Росреестр. А вызвать другого кадастрового инженера, который проведет снятие всех точек координат.

3. Как оспорить/уточнить результаты межевания соседних участков, при необходимости, если общие точки этих границ при проведении межевания не были согласованы с собственниками?

Если соседи против уточнения границ в добровольном порядке, то Вы можете обратиться в суд о признании результатов межевания их земельного участка недействительными.

4. Какова примерная стоимость услуг юриста?

К сожалению, данные суммы отличаются и по регионам и в Москве очень сильно. Лучше обращаться к специалисту, который занимается земельными вопросами.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна