Продажа обременённой материнским капиталом квартиры с обменом доли несовершеннолетнего

Возникло желание продать первую квартиру таким образом, чтобы поменять долю несовершеннолетнего в первой квартире на долю совершеннолетнего брата во второй квартире. Возможно ли это? Что необходимо для этого предпринять? Одобрят ли такой вариант органы опеки?

Евгений

Для начала вам нужно выделить доли в первой квартире площадью 25 кв.м. Правильно ли я понимаю, что в квартиру был вложен маткпипитал и денежные средства супругов от банка?

Если так, то нужно выделить доли соразмерно маткапитала

Согласно обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016) утвержденной  Президиумом ВС РФ от 06.07.2016 г. и определения ВС РФ от 20.02.2018 г. № 11-КГ17-34 при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение необходимо руководствоваться ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», а также положениями ст. 38, 39 СК РФ, определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счет которых она была приобретена.

В данном случае необходимо руководствоваться принципом соответствия долей в зависимости от объема собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями (в том числе средств, принадлежащих каждому из родителей, не являющихся совместно нажитыми), а также средств материнского капитала. Материнский капитал должен распределяться на родителей и детей в равных долях. Доли детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале.

В результате у вас должны получить на ребенка не очень большие доли, т.е. менее 1/4 доли на одного ребенка.

Далее вам нужно обратиться в органы опеки и попечительства с проектом договора мены долей в квартире 25 кв.м.на долю совершеннолетнего в квартире 38 кв.м. По договору мены вы обменяете долю несовершеннолетнего на долю совершеннолетнего.

Когда опека даст вам согласие на такую сделку, вы заключаете договор мены у нотариуса в соответствии со ст. 42  Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости»

Добрый день Евгений.

Как Вам верно указала коллега Прохорова ОльгаВас сначала нужно выделить доли всем членам семьи, заключит соглашение об определении долей.

Что касается мены доли квартиры несовершеннолетнего на долю в другой квартире его брата я лично не уверен, что органы опеки Вам  дадут такое согласие, а нотариус удостоверит договор мены.

Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ  Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Совершеннолетний брат является близким родственником несовершеннолетнего и сделка  по мене долей по сути будет в нарушении п. 3 ст.37 ГК РФ. Мена это по сути двойная купля-продажа и является возмездной сделкой.

Трактовка данной статьи на практике у Всех очень разная, поэтому советую сходить в опеку на консультацию  по поводу такой мены, а потом к нотариусу, чтобы убедиться, что он Вам удостоверит такой договор.

Вам можно попробовать оформить долю совершеннолетнего брата на другого человека, который не является родственником и уже потом получать согласие опеки. Тогда препятствий не должно быть.

Удачи

Здравствуйте, Евгений! Поддержу справедливое замечание коллеги Перилова Александра в части необходимости учета положения п.3 статьи 37 ГК РФ по поводу ограничений, установленных между возможностью заключения сделок между несовершеннолетним ребенком и родственником его родителя (в данном случае совершеннолетним сыном матери). Вместе с тем внесу существенное дополнение к ответу коллег.

В настоящий момент ипотека уже закрыта.

Доли на мать, мужа и детей пока не выделены.
Евгений

Во-первых, для того, чтобы обменять долю несовершеннолетнего в одной квартире на долю совершеннолетнего в другой необходимо сначала выполнить взятое на себя обязательство по выделению долей в приобретенной квартире (пп.4 п.1 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ  «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», пп. «г» п.8 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»), в том числе несовершеннолетнему ребенку. При этом, как верно заметила коллега, сославшись на разъяснения, данные в п.13 Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 22.06.2016 г.), доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.

Следовательно, если учитывать, что доля несовершеннолетнего ребенка будет в таком случае пропорционально 1/4 от суммы материнского капитала, то, предположим, доля в праве общей долевой собственности с учетом этого на всю квартиру составит 1/10 (совсем небольшая доля, учитывая, что площадь самой квартиры 25 кв.м.).

Далее, доли в квартире выделены, осуществлена  государственная регистрация права собственности долей. Возникает вопрос возможности обмена доли несовершеннолетнего в этой квартире на долю взрослого ребенка в другой.

И тут необходимо отметить, что абз.2 п.1 ст.28 ГК РФ установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из его долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В силу п.3 ст.37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Таким образом, казалось бы, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей (родителей), за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.

И вот здесь, Евгений, Вы должны обратить внимание на тот важный момент, что если приходящаяся площадь соразмерно доли совершеннолетнего в другой квартире заметно больше той площади, которая приходится на долю несовершеннолетнего в квартире, которая приобретена на средства материнского капитала, то обмен между такими долями вполне возможен, перспективен, на такой обмен органы опеки должны дать согласие.

Такая позиция нашла отражение в судебной практике, в частности, приведу выдержки из Апелляционного определения Приморского краевого суда от 06.11.2014 по делу N 33-9789/2014:

http://www.consultant.ru/cons/...

Из материалов дела следует и установлено судом, что С.Т. и ее детям: А.А. и несовершеннолетнему А.И., на праве общей долевой собственности (доля в праве каждого участника — 1/3) принадлежит двухкомнатная квартира в многоквартирном доме, расположенная по адресу: <адрес>, кв. 11, общей площадью 51,3 кв. м, в том числе жилая площадь 28,2 кв. м.
23 октября 2013 года между С.Т. от своего лица и лица ее детей (в качестве представителя дочери по доверенности и представителя несовершеннолетнего сына по закону) и С.А.К. (отцом заявителя), которому на праве собственности принадлежит трехкомнатная квартира в, расположенная по адресу: г<адрес>, <адрес>, общая площадь которой составляет 66,8 кв. м, в том числе жилая площадь 41,3 кв. м составлен и подписан договор мены, в соответствии с которым ей и ее детям передается в общую долевую собственность (с размером доли каждого участника 1/3) трехкомнатная квартира, расположенная по <адрес>, а С.А.Г. передается в собственность двухкомнатная квартира, расположенная по <адрес>.Сообщением Управления Росреестра по Приморскому краю от 17 февраля 2014 года заявителям отказано в государственной регистрации прав на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» со ссылкой на пункт 3 статьи 37 ГК РФ, поскольку сделки несовершеннолетних с близкими родственниками, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, законом запрещены.
Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно пришел к выводу о незаконности решения Управления Росреестра по Приморскому краю об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 февраля 2014 года, поскольку данная сделка соответствует интересам несовершеннолетнего.
Из представленных суду доказательств следует, что в результате оформления договора мены существенно улучшаются жилищные условия несовершеннолетнего ребенка А.И., так как безвозмездно увеличивается общая и жилая площадь принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения (его доли), что допустимо по положениям части 3 статьи 37 ГК РФ.

Таким образом, если обмен между долями в квартирах приводит к выгоде несовершеннолетнего, т.е. площадь жилого помещения, приходящаяся на долю ребенка в результате обмена заметно увеличивается (по сути часть жилого помещения передается безвозмездно) , то органы опеки и Росреестр попросту не могут запретить осуществить такую сделку, как это следует из вышеприведенной судебной практики.

Как отметил Конституционный Суд РФ в Постановлении Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П:

из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями.