Здравствуйте. Купил участок ИЖС с домом. К этому участку примыкает другой участок ЛПХ. Его бывший собственник использовал под свои нужды и даже построил баню. По его словам, этот участок находился у него в аренде до 2012г. Подскажите пожалуйста как можно его взять в аренду самым быстрым и менее затратным способом с последующим выкупом?
Уважаемый Николай Васильевич! В соответствии с положениями ст. 621 Гражданского Кодекса РФ
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2.Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Если Ваш сосед-арендатор земельного участка фактически продолжает использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды и своевременно оплачивает арендную плату, то данный договор считается продленным на неопределенный срок, и у Вас нет шансов его получить.
С учетом того, что сосед возвел на участке Баню, необходимо выяснить, узаконена ли она у него. Если право собственности на баню зарегистрировано в установленном законом порядке, то Вы вправе купить у него баню по договору купли-продажи, он направит уведомление о расторжении договора аренды. А Вы в случае приобретения недвижимости вправе оформить право собственности на земельный участок.
Здравствуйте Николай Васильевич.
Только один способ. Это перераспределение в соответствии со ст. 39.29 ЗК РФ. Но это при условии, что образуемый участок, состоящий из Вашего и соседа, не будет превышать по площади предельный максимальный размер установленный местными ПЗЗ.
В остальных случаях его можно получить только если в течении 30 дней не поступят заявления иных заинтересованных лиц (ст. 39.18 ЗК РФ)
Ознакомившись с ответами коллеги Вашими уточнениями несколько ремарк:
1. Если есть только постановление и отсутствует договор аренды зарегистрированный в ЕГРП (ЕГРН), то никак договорных отношений нет. И сейчас он никак не воспроизведет арендные отношения задним числом, так как получается, что он арендные платы не платил и если бы даже платил в силу ч. 15 ст. 39.8 ЗК РФ у него никакого преимущественного прав нет.
2. Учитывая площадь
960 м2 и тот, что находился в аренде 860 м2.
самый рабочий вариант без торгов присоединить этот участок (правда в собственность) это перераспределение, указанное выше. (если Вы хотите его застраивать).
3. Если же застройка не планируется, то, если в территориальной зоне, к которой относится земельный участок, есть огородничество, то, если администрации изменит ВРИ на соответствующее, можно взять данный участок в аренду на три года без торгов (ч. 19 ст. 39.6 и ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).
Странно что арендуемый участок не снят с кадастрового учета без зарегистрированных прав.
Других способов нет (собственно все случаю предоставления ЗУ без торгов указаны в ст. 39.6 ЗК РФ).
Уважаемый Николай Васильевич!
Думаю, возможно, два способа.
1. Уточнение границ
Первое что нужно уточнить, поставлен ли на государственный кадастровый учет соседний земельный участок. Если поставлен, но границы не определены, то есть смысл начать работы по увеличению земельного участка.
Если Вы являете правообладателем земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет, с площадью менее 10 процентов, то Вам необходимо произвести уточнение местоположения границ земельного участка.
При этом важно, чтоб у соседних земельных участков границы в государственном кадастре недвижимости не стояли. В противно случае будет наложение, и кадастровая палата откажет в уточнение.
2. Перераспределение в соответствии со ст. 39.29 ЗК РФ.
На возможность увеличения площади земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о его площади прямо говорится в письме Минэкономразвития России от 02.03.2018 N Д23и-1077.
Согласно пункту 32 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается в случае, если в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10 процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН.Таким образом, Законом N 218-ФЗ установлено, что при государственном кадастровом учете в связи с уточнением сведений о площади земельного участка допускается увеличение значения такой уточненной площади:
Нюансов много, необходимы дополнительные сведения о правах соседа на строение и о том, производил ли он арендную плату за земельный участок до настоящего времени.
Уточняйте эти моменты, сообщайте их, и получите более полную консультацию.
Если у соседа баня не оформлена и является самовольной постройкой, то он может узаконить её через суд в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, после чего Вы можете оформить договор купли-продажи.