Оптимальная схема сдачи в аренду нежилого помещения (несколько собственников)

Добрый день, Алексей!

На основании п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ).

Следовательно, имущество, принадлежащее индивидуальному предпринимателю и иным лицам на праве долевой собственности, может быть сдано в аренду:
— ИП совместно с другими собственниками (арендодателями выступают все собственники);
— только ИП при наличии согласия других собственников (арендодателем является только ИП). При этом ИП может передать в аренду имущество в размере своей доли либо все имущество по договоренности с другими собственниками.

Указанные обстоятельства должны определенно прослеживаться по договору аренды, иначе договор не будет считаться заключенным. Основание — п. 3 ст. 607 ГК РФ.

 ИП вправе применять ПСНО при осуществлении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности не только ему, но и другим собственникам (долевая собственность).

Данная позиция подтверждается разъяснениями Минфина: 

(Письмо Минфина России от 20.04.2018 N 03-11-12/26733)

Алексей, добрый день!

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ

 Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Договор достаточно заключить одному собственнику помещения. Если это лицо владеет двумя помещениями, заключается два договора. Если арендаторы помещений одни и те же, можно заключить один договор на два помещения. Обязательно нужно взять письменное согласие других собственников на сдачу в аренду помещений.

Налог соответственно платит арендодатель, заключивший договор (договоры).

Расскажите, плз., детально с т.з. налогов и закона как решить вопрос, и возможно ли привлечь физика с ИП не собственника?

Алексей

Здравствуйте. Собственники могут заключить агентский договор с несобственником ИП (ст. 1005 ГК РФ) по которому последний будет иметьправо от имени и по поручению соособственников сдавать указанные помещения в аренду. В этом случае он будет иметь агентское вознаграждение, а остальное перечислять сособственникам в установленной в агентском договоре пропорции. Налоги он будет платить с вознаграждения, а сособственники — с получаемых от аренды налогов.

При этом может быть следующая проблема. Поскольку собственниками являются физлица (не ИП), то в этом случае источник дохода должен будет уплачивать НДФЛ с выплачиваемых в пользу них сумм.

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 21 июня 2018 г. N 03-04-06/42656
 
…
Вместе с тем в соответствии со статьёй 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.
Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счёт принципала либо от имени и за счёт принципала.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 226 Кодекса налоговыми агентами признаются российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщику, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227, 227.1 и 228 Кодекса.
Организация, действующая в качестве агента физического лица не является источником доходов налогоплательщика (принципала) и, соответственно не признаётся налоговым агентом по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц.
Источником дохода физического лица — арендодателя являются наниматели (арендаторы) жилых помещений, находящихся в собственности этого физического лица.
...
Заместитель директора Департамента
Р.А. Саакян

http://base.garant.ru/71973356/#ixzz5hINLCepv

Точнее это конечно не проблема, а лишь необходимость учитывать данное обстоятельство при заключении соответствующих договоров.

Второй вариант — сдача несобственнику ИП помещения в аренду (со множественностью лиц на стороне арендодателя), а он сдает его в субаренду.