8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
900 ₽
Вопрос решен

Оптимальная схема сдачи в аренду нежилого помещения (несколько собственников)

День добрый. Исходные данные: два нежилых помещения, четыре собственника в равных долях, какие-то арендаторы помещений. Необходима схема сдачи в аренду нежилых помещений, при которой для простоты был бы задействован в договоре аренды с арендателями только один из собственников в качестве ИП или другое лицо не собственник на ИП (на УСН 6%), чтобы всем собственникам не оформлять ИП.

Рассматриваю такой вариант: собственники как физики заключают договор аренды помещений с одним из собственников с ИП или сторонним физиком с ИП, где по договору в качестве оплаты выступает содержание помещений или еще как-то, и соответственно один собственник или не собственник уже от себя как ИП заключает договор на всю площадь с арендатором и далее делится с собственниками. Расскажите, плз., детально с т.з. налогов и закона как решить вопрос, и возможно ли привлечь физика с ИП не собственника?

Уточнение от клиента

Конкретики мало. Попробую сначала. По закону физическое лицо, систематически получающее прибыль, должно быть оформлено как ИП (оптимальный режим для аренды — УСН 6%), иначе налоговая доначислит НДС, пени, штрафы, а при годовой прибыли от 1.5 млн — уголовное дело. Таким образом все собственники помещения должны зарегистрировать ИП и фигурировать в договоре аренды, чтобы было все по закону. Я хотел бы упростить и найти рабочую законную схему не привлекающую налоговую. Схему, при которой арендой занимался бы только один из собственников или другой физик на ИП, который бы получал всю аренду, платил налоги и после обналички уже делился с остальными собственниками в частном порядке. Т.е. чтобы большинство собственников не занималось регистрацией ИП, не попадало на НДФЛ и никак для налоговой не было видно…

05 марта 2019, 20:14
05 марта 2019, 10:37, Алексей, г. Москва
Дмитрий Мещеряков
Дмитрий Мещеряков
Юрист, г. Челябинск

Добрый день, Алексей!

На основании п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ).

Следовательно, имущество, принадлежащее индивидуальному предпринимателю и иным лицам на праве долевой собственности, может быть сдано в аренду:
— ИП совместно с другими собственниками (арендодателями выступают все собственники);
— только ИП при наличии согласия других собственников (арендодателем является только ИП). При этом ИП может передать в аренду имущество в размере своей доли либо все имущество по договоренности с другими собственниками.

Указанные обстоятельства должны определенно прослеживаться по договору аренды, иначе договор не будет считаться заключенным. Основание — п. 3 ст. 607 ГК РФ.

ИП вправе применять ПСНО при осуществлении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности не только ему, но и другим собственникам (долевая собственность).

Данная позиция подтверждается разъяснениями Минфина:

(Письмо Минфина России от 20.04.2018 N 03-11-12/26733)

05 марта 2019, 11:00
0
0
0
0

https://patent.nalog.ru/info/

На сайте налоговой выберите свой муниципальный округ и площадь нежилого объекта и будет рассчитан налог на ПСН

05 марта 2019, 11:04
По закону физическое лицо, систематически получающее прибыль, должно быть оформлено как ИП (оптимальный режим для аренды — УСН 6%), иначе налоговая доначислит НДС, пени, штрафы, а при годовой прибыли от 1.5 млн — уголовное дело.

Тут два варианта УСН или ПСН. Нужны цифры, чтобы конкретно сказать, что выгодней.

Далее,

Таким образом все собственники помещения должны зарегистрировать ИП и фигурировать в договоре аренды, чтобы было все по закону.

Нет. У нас будет один ИП, который будет сдавать имущество в аренду (может быть и не собственник помещения, а третье лицо). Собственники передают в доверительное управление своё имущество

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления регистрируем в Росреестре.

Теперь к налогам.

Пример: ИП получил 100 рублей арендной платы. Уплатил 6 рублей в бюджет по УСН 6%. Теперь должен перечислит сумму собственникам. Например по 10 рублей каждому (согласно договору доверительного управления). Отправляет им по 8,7 рублей и 1,3 рубля в бюджет за каждого собственника будучи налоговым агентом в соотв. со ст. 226 НК.

06 марта 2019, 05:16
Консультация юриста бесплатно
Анна Гурина
Анна Гурина
Юрист, п. Гвардейское
8.4 рейтинг

Алексей, добрый день!

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Договор достаточно заключить одному собственнику помещения. Если это лицо владеет двумя помещениями, заключается два договора. Если арендаторы помещений одни и те же, можно заключить один договор на два помещения. Обязательно нужно взять письменное согласие других собственников на сдачу в аренду помещений.

Налог соответственно платит арендодатель, заключивший договор (договоры).

05 марта 2019, 11:01
0
0
0
0
… заключает договор на всю площадь с арендатором и далее делится с собственниками

В случае распределения дохода от аренды между собственниками, в соответствии со ст. 248 ГК РФ в соглашении о сдачи помещений в аренду установите размер дохода (в процентном отношении) каждого собственника. В этом случае арендатор-ИП/юридическое лицо удержит и перечислит НДФЛ с арендной платы каждого собственника-физического лица, собственник-ИП платит налог самостоятельно.

Если размер дохода от аренды каждого собственника не будет предусмотрен соглашением, то арендатор не сможет удержать НДФЛ и собственник-физическое лицо само должно подать декларацию и уплатить налог в силу ст.ст. 228 и 229 НК РФ.

Ставка НДФЛ составляет 13 %. Если же собственники помещений зарегистрируются в качестве ИП, то налог будет меньше: УСН доходы — ставка 6%, ПСН — ставка 6%. Налог с арендной платы при этом будет исчисляться и платиться ИП. Поэтому с точки зрения налогообложения такой вариант для собственников помещений более оптимальный.

05 марта 2019, 14:53
Алексей
Алексей
Клиент, г. Москва

Уточню на примере: допустим я, как один из собственников, беру согласие других собственников и от своего ИП (только ИП, т.к. требует закон, где оптимальный режим — УСН 6%) заключаю договор с арендатором на всю площадь и перечислением всей аренды в пользу моего ИП. Прибыль остальным я раздаю уже после уплаты налога и обналички из своего кармана, ндфл тут уже не причем. Вопросы 1) что за согласие я заключаю с остальными собственниками и какую юридическую значимость оно имеет? должно ли согласие фигурировать в договоре аренды 2) не будет ли у налоговой ко мне или к другим собственникам вопросов при такой схеме?

05 марта 2019, 19:44
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
10 рейтинг
Расскажите, плз., детально с т.з. налогов и закона как решить вопрос, и возможно ли привлечь физика с ИП не собственника?

Алексей

Здравствуйте. Собственники могут заключить агентский договор с несобственником ИП (ст. 1005 ГК РФ) по которому последний будет иметьправо от имени и по поручению соособственников сдавать указанные помещения в аренду. В этом случае он будет иметь агентское вознаграждение, а остальное перечислять сособственникам в установленной в агентском договоре пропорции. Налоги он будет платить с вознаграждения, а сособственники — с получаемых от аренды налогов.

При этом может быть следующая проблема. Поскольку собственниками являются физлица (не ИП), то в этом случае источник дохода должен будет уплачивать НДФЛ с выплачиваемых в пользу них сумм.

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 21 июня 2018 г. N 03-04-06/42656


Вместе с тем в соответствии со статьёй 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.
Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счёт принципала либо от имени и за счёт принципала.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 226 Кодекса налоговыми агентами признаются российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщику, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227, 227.1 и 228 Кодекса.
Организация, действующая в качестве агента физического лица не является источником доходов налогоплательщика (принципала) и, соответственно не признаётся налоговым агентом по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц.
Источником дохода физического лица — арендодателя являются наниматели (арендаторы) жилых помещений, находящихся в собственности этого физического лица.
...

Заместитель директора Департамента
Р.А. Саакян

http://base.garant.ru/71973356/#ixzz5hINLCepv

Точнее это конечно не проблема, а лишь необходимость учитывать данное обстоятельство при заключении соответствующих договоров.

Второй вариант — сдача несобственнику ИП помещения в аренду (со множественностью лиц на стороне арендодателя), а он сдает его в субаренду.

05 марта 2019, 11:22
0
0
0
0
Алексей
Алексей
Клиент, г. Москва

Во всех ваших вариантах всем собственниками придеться оформлять ИП, т.к. налоговая будет интерпретировать систематическое получение прибыли физлицами. А мне нужна упрощенная схема, при которой один собственник на ИП УСН6% или стороннее лицо занимается арендой, а другие никак и нигде официально в договорах не фигурируют.

05 марта 2019, 19:50
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Договорное право
Как прописать преамбулу договора аренды нежилого помещения нескольких собственников?
Добрый день! Необходимо заключить договор аренды нежилого помещения. Имеется 3 собственника с выделенными долями. Два собственника оформили доверенность на 3 го на полное управление их долями. 3й в качестве ИП хочет сдать помещение в аренду. Как правильно прописать преамбулу?
18 марта 2020, 07:04, вопрос №2716610, Ольга, г. Южно-Сахалинск
3 ответа
Договорное право
Может ли физ лицо заключить договор аренды нежилого помещения с другим физ лицом?
Добрый день.Могу ли я как физическое лицо ,заключить договор аренды нежилого помещения ,где собственник данного помещения тоже физическое лицо?
20 июля 2019, 12:34, вопрос №2442868, Алексей, г. Надым
1 ответ
Жилищное право
Согласование аренды нежилого помещения с собственниками жилого дома
Добрый день! На 1-м этаже нежилое помещение сдано под хоккейную бросковую школу. Санитарные нормы нарушены (замеры шумов Роспотребнадзора, нормы превышены). С собственником помещения достигнута договоренность в бессудебном порядке на расторжение договора аренды с данной школой. Но в будущем мы снова можем попасть в аналогичную историю, если помещение будет сдано, например, под магазин. Слышала, что с недавнего времени аренда нежилого помещения (даже с отдельным входом и не использованием общего имущества дома) должна быть одобрена 70% собственниками дома. Верно ли это? Можно найти этот закон, изучим самостоятельно. Спасибо!
11 июня 2019, 15:13, вопрос №2394375, Анна, г. Челябинск
1 ответ
Договорное право
Договор аренды нежилого помещения между собственником и ЛПХ
Возможно ли собственнику заключать договор аренды нежилого помещения с ЛПХ (личное подсобное хозяйство)? Есть ли какая-нибудь законодательная база по данному вопросу?
22 марта 2019, 07:23, вопрос №2299707, Ольга, г. Москва
1 ответ
900 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, налогообложение
До недавнего времени я был зарегистрирован в качестве ИП и занимался предпр.деятельностью в магазине принадлежащем мне на праве собственности как физ.лицу.В связи с получением лицензии на продажу алкогольной продукции я был вынужден зарегистрировать ЮР.ЛИЦО (ООО),в котором я являюсь единственным учредителем , и которое зарегистрировано по тому же адресу,что и магазин.В связи с этим я был вынужден оформить договор аренды нежилого помещения по сути арендуя сам у себя.При этом закрыв ИП т.к. всю деятельность перевёл на ООО. Налоговая инспекция уведомила,что доход от сдачи в аренду нежилого помещения,является доходом от предпринимательской деятельности и соответственно я должен быть зарегистрирован в качестве ИП т.е. не имею права сдавать нежилое помещение в аренду как ФИЗ.ЛИЦО. т.к.имеются в наличии признаки предпринимательской деятельности.Но ведь я являюсь единственным учредителем ООО и в тоже время собственником данного помещения как физ.лицо т.е. по существу должен сам себе платить деньги за аренду, что является абсурдом. При этом ещё и платить налоги с полученного "дохода". Имею ли я право сдавать данное помещение в аренду как ФИЗ.ЛИЦО и при этом подавать декларацию и платить соответствующие налоги т.к. это не противоречит ГК РФ который в данном случае противоречит НК РФ который это трактует как предпр.деятельность?Возможно ли в договоре аренды указать , что она безвозмездная ( налоговая утверждает,что -нельзя и в данном случае они пересчитают по рыночной цене)? Но ведь это моё дело - по какой цене сдавать, тем более самому себе. Является ли то ,что я единственный учредитель ООО и в тоже время собственник данного помещения как ФИЗ.ЛИЦО каким то фактором который позволит мне не регистрироваться ИП и отчитываться за сдачу в аренду как физ.лицо? ИП оформлять невыгодно т.к. только в пенсионный фонд нужно заплатить за год более 30 тыс.р. с вида деятельности которого я вообще ничего на самом деле не зарабатываю.А ведь я плачу все налоги с ООО.
05 декабря 2013, 09:46, вопрос №320381, Андрей, г. Брянск
16 ответов
Дата обновления страницы 06.03.2019