Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Застройщик не устранил значительные дефекты строительства, но требует подписания акта приема-передачи
Здравствуйте. Проконсультируйте пожалуйста, как правильно поступить в нижеописанной ситуации, как действовать, что бы решить проблему с застройщиком.
В конце прошлого года нами был заключен и зарегистрирован договор купли-продажи квартиры в новостройке с ЖСК Сестрорецкий разлив, г.Санкт-Петербург, застройщик компания ПРОК (далее ПРОК). Квартира куплена после окончательной сдачи дома, не долевка, куплена от застройщика-собственника. В последнюю рабочую неделю 2018 года ПРОК пригласил нас на осмотр квартиры, в ходе которого нами были выявлены недостатки - значительное отклонение перегородки от вертикали и дефект створки окна. Эти замечания были указаны в акте технического осмотра и ПРОК начал их устранять. Через месяц нас повторно пригласили на приемку, в ходе которой нами было также обнаружено, что на кухне из вентиляции имеется сильная обратная тяга (дует ледяной воздух как из вентилятора), в квартире очень холодно. Проблема с обратной тягой активно обсуждается жителями нашего дома на соответствующем форуме в интернете и носит массовый характер. В большинстве квартир в независимости от секции дома, количества комнат, этажа - присутствует интенсивная обратная тяга. Мы в устной форме при повторной приемке квартиры обратились к представителю ПРОКа с данной жалобой, на что последний также в устной форме сообщил, что они будут решать эту проблему (однако в акт осмотра дополнительно это не было внесено). В результате спустя еще месяц ожидания (за который мы также направили информационное письмо по электронной почте на имя главного инженера ПРОКа - приложено к этому сообщению) проблема так и не была устранена. Нами самостоятельно были обнаружены конкретные дефекты строительства, которые влияют на работу системы вентиляции (большие ненормативные щели между стыками вентблоков, неправильный подбор и как следствие неэффективность работы приточных клапанов на окнах). Было организовано несколько встреч с представителями ПРОКа, где все эти замечания и доводы мы донесли лично главному инженеру ПРОКа, и он их даже в неформальной беседе признал, подтвердил что это брак строительства, но также заявил, что исправлять ПРОК ничего не будет. На сегодняшний день на завтра нам ПРОКом назначена встреча для подписания акта приемки квартиры, с формулировкой что "недостатков нет". И действительно сейчас, при установившейся положительной температуре на улице эффект обратной тяги практически отсутствует (активно наблюдается при температуре ниже ~ -3). Т.е. застройщик просто подождал когда потеплеет и теперь требует подписания акта, угрожая в противном случае направить односторонний акт.
ps. Есть еще небольшая мелочь - та перегородка, которую ПРОК перекладывал нам изначально, пару недель назад вся пошла трещинами и строители по нашему обращению переложили ее повторно (снова, как и в первый раз, из старых блоков, тяп-ляп, кусочков и обломков, с кучей клея и т.п.) По идее, чтобы понять растрескается и 'забухтит' ли она опять, нужно снова ждать усадки цемента, а это почти месяц.
Подскажите пожалуйста, как нам поступить в данной ситуации, дабы восстановить работоспособность системы вентиляции нашей квартиры силами застройщика.
- заявление.jpg
Здравствуйте
Пускай направляют односторонний акт если хотят — а вы им ответите письменной претензией — и тоже отправить заказным по почте с описью о недостатках объекта.
Сейчас лучше акт не подписывать пока что если в нем нет отметок о том что они не все исправили.
Потом в принципе можно даже обращать в суд и требовать устранения недостатков.
фз 214
если договор не предусматривает иное- то на ваш выбор
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Ника, добрый день! Согласно ч. 5 ст. 8
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона,и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
ч. 2 ст. 7 214-ФЗ в свою очередь обязывает застройщика в зависимости от воли дольщика при наличии существенных недостатков передаваемого объекта
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
до исполнения указанных требований Вы вправе не подписывать акт как не вправе составлять односторонний акт сам застройщик на что прямо указано в ч. 6 ст. 8 214-ФЗ. В принципе если нарушения неустранимы (как понимаю там не только с квартирой проблемы но и с домом в целом) Вы вправе в том числе расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании п. 2 ч. 1 ст. 9 214-ФЗ, но тут уже вопрос насколько реально потом деньги с застройщика взыскать с учетом причитающихся процентов
Андрей, спасибо большое за ответ. Есть некоторые существенные моменты — 1. У нас не долевое строительство, это ЖСК, и по сути мы купили у юр. лица ЖСК Сестрорецкий разлив. Да, это новостройка, но дом был полностью сдан на момент нашей покупки и квартирой владел ЖСК. 2. Там, в указанной Вами статье написано — «которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования», на что, как я понимаю, застройщик и судья могут сказать, что для использования он пригоден, ну дует зимой из вентиляции — а летом, например, не дует, и решается закрыванием решеток со шторками (т.е. перекрыванием отверстия) или установкой обратного клапана. И самое главное, что мы не хотели бы расторгать договор, а хотели бы лишь наладить работоспособность этой системы, и это, конечно, возможно сделать силами целой строительной корпорации!
Нам нужно понять, что конкретно следует делать в сложившейся ситуации, если можно по пунктам. Вот застройщик завтра даст нам в руки акт приема-передачи для подписания. И вот допустим конкретно завтра температура на улице +5 и обратной тяги нет (равно как нет и прямой), перегородка как-то стоит (но с момента кладки прошла 1 неделя). Но мы то знаем, что с вентиляцией они ничего не сделали и когда будет минус (если он будет в этом году еще) все повторится вновь. Что конкретно нам нужно подписать или составить какой документ? Застройщик очень хочет передать квартиру.
ps. По совету специалистов вентиляционщиков несколько улучшили бы ситуацию с тягой приточные клапана другой конструкции (с большей пропускной способностью, которые монтируются в стену) и главный инженер ПРОКа в устном разговоре даже один раз упомянул, что готов их нам оплатить, но что позжнее другой представитель застройщика сообщил, что 'он погорячился'.
ет, и решается закрыванием решеток со шторками (т.е. перекрыванием отверстия) или установкой обратного клапанаНика
ну тут экспертиза как минимум нужно чтобы определить насколько это критичный недостаток в плане соответствия СНиП и СанПин ну и общие требования ГК никто не отменял если положения 214-ФЗ не применимы. Согласно ст. 557 ГК РФ
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.ключевым является в данном случае то, что в договоре данная недвижимость обозначена как жилое помещение, соответственно смотрим ч. 4 ст. 469 ГК — требования к качеству товара
Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.обязательные требования к жилым помещениям установлены теми же СНиПами и СанПинами поэтому не столько важно что в договоре конкретики мало. Ну и в случае несоответствия передаваемой квартиры требованиям, предъявляемым к жилым помещениям Вы соотвественно можете заявить продавцу о применении последствий передачи некачественного товара на основании ст. 557 и 475 ГК РФ. Экспертиза может быть проведена и в рамках судебного процесса. В принципе если недостатки являются неустранимыми Вы вправе тказаться от оговора, если устранимыми выбирать один из вариантов предусмотренных ч. 1 ст. 475 (аналогично с ч. 2 ст. 7 214-ФЗ) — уменьшение цены, устранение недостатков, возмещение расходов на устранение недостатков.
Здравствуйте. Я рекомендую вам подписывать акт и получать квартиру (заниматься ее оформлением), одновременно заказать экспертизу с оценкой стоимости ремонта и обращаться с иском в суд. Взыщите стоимость ремонта и другим требованием обяжите застройщика отремонтировать вентиляцию, все, что нужно вы сделали, все сделали правильно (зафиксировали недостатки), акт сейчас можно подписать без замечаний, а потом провести еще одну экспертизу, сразу после подписания акта, но не делайте пока ремонт (до окончания суда).
Несмотря на то, что договор ДДУ не заключался вы вправе ссылаться на закон, практика судов за вас.
В соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Вот ваши действия по пунктам:
1. Подписывайте акт приема-передачи. В акте приема-передачи делаете приписку «принято с замечаниями» и прикладываете список замечаний.
2. Регистрируете право собственности. Одновременно начинаем готовиться к предъявлению требований застройщику.
3. Предъявляем застройщику претензию с требованием вернуть стоимость недоделок + сделать вентиляцию.
4. Застройщик скорее всего не отреагирует. Подаем иск в суд и после суда получаем денежные средства в размере стоимости ремонта и обязываем сделать вентиляцию или также взыскиваем стоимость данных работ.
Владимир, спасибо большое за ответ. Думаю важно, что у нас НЕ долевое строительство!, это ЖСК, и по сути мы купили у юр. лица ЖСК Сестрорецкий разлив. Да, это новостройка, но дом был полностью сдан на момент нашей покупки и квартирой владел ЖСК. Вообще деталей по объекту, который продается, в договоре очень мало. Мы руководствуемся в требованиях к вентиляции по сути строительным регламентом. Получается с 214 ФЗ мы не связаны, как я понимаю.
Вы говорите, что акт не подписывать, если в нем нет отметок, о том что они не все исправили. Так может внести эти отметки туда? Или они тогда с большей долей вероятности со своей стороны такой акт не подпишут? Подскажите пожалуйста как конкретно стоит действовать, в ответ на их требование подписать акт.
хорошо, но в любом случае качество должно соответствовать и проекту и снип и санпин.
Если у вас проблемы с вентиляцией- тут применим еще санпин
и в принципе дальше уже тогда выходить через гк -тоже самое
как договоритесь — но закон не запрещает подписать акт с замечаниями и это для вас не плохой вариант- только должно быть конкретно недостатки прописаны