Мы с мужем хотим продать 2х комнатную квартиру которая находится в ипотеке и вложеным материнским капиталом и купить 3х комнатную в ипотеку. Опека говорит что мы должны выделить по своему обязательству доли детям но при покупке новой она должна быть без обременения. Как быть в данной ситуации
Добрый день, Виктория. Если материнский капитал используется для приобретения недвижимости, то в купленной квартире ребенок обязательно должен иметь собственную долю. Если недвижимость будет отчуждаться, то в новом жилье ребенок должен иметь часть не меньше и не хуже, чем она была в предыдущий раз. Невозможно продать недвижимость с материнским капиталом и не приобрести ничто взамен. Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе сделка будет считаться незаконной. Для отчуждения жилья, приобретенного с материнским капиталом, следует получить разрешение органов опеки. Для того чтобы органы опеки выдали разрешение на отчуждение недвижимости, родители должны написать заявления и приложить пакет документов: копии паспортов (для детей – копии свидетельств о рождении) всех собственников продаваемой недвижимости; свидетельства о праве собственности каждого участника сделки; технический паспорт на жилье; справка об отсутствии долга по коммунальным услугам; заявление ребенка о продаже квартиры (если он достиг четырнадцатилетнего возраста). Далее, при продаже квартиры с материнским капиталом необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от банка, который выдал кредит. Больше всего шансов получить разрешение на отчуждение, если и следующая недвижимость будет приобретаться в ипотеку, оформленную в той же банковской организации. Получив разрешение на отчуждение жилья, можно подавать документы в банк. Существует три способа продать ипотечную квартиру с материнским капиталом: заключение предварительного договора с покупателем, который отдает предоплату, равную оставшейся сумме долга. Заемщик вносит оставшуюся сумму, снимая обременения банка. Далее, покупатель отдает оставшуюся сумму, а продавец передает недвижимость, регистрируя сделку купли-продажи в обычном порядке; сделка согласована банком. Именно банк в таком случае сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку для расчетов. За свои услуги он может взять определенную комиссию, но продавцу такой вариант выгоден тем, что разрешение на отчуждение жилья он получит стопроцентно. Покупатель же сможет быть уверен, что продавец не попытается обмануть его; недвижимость продается в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение банком нового заемщика, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идет подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое. Банку же такой вариант наиболее приемлемый, так как недвижимость остается в его залоге, и он не теряет прибыль из-за досрочного погашения кредита. После получения разрешения у банка-кредитора на отчуждение можно заключать договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала и ипотеки и передавать недвижимость покупателю.
