Покупаю вторичное жилье у юр лица, на что надо обратить внимание?

Ирина, здравствуйте! 

Самым важным вопросом в Вашем случае будет — порядок расчетов и цена.ю отраженная в договоре. Если она приближена к рыночной, то вероятность оспаривания сделки в случае банкротства снижается до минимума. 

Согласно ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В Вашем случае как я и писал — основанием будет заниженная стоимость в договоре. 

К тому же, нужно иметь понимание, какая сумма сделки для компании является крупной сделкой, каким образом принимается решение на согласие по совершению крупной сделки. 

С другой стороны — не известно кто в случае банкротства станет кредитором этой организации. К примеру, если одним из кредиторов будет АСВ (Агентство по страхованию вкладов) то риск признания сделки недействительной велик — эти «монстры» имеют очень сильную позицию в судах. 

А если цена приближена к рыночной — но при большой вероятности банкротства может быть подумать о поиске другого варианта?

Доброй ночи.

При покупке несколько рекомендаций. Не соглашайтесь на занижение стоимости, так как в случае банкротства юр. лица, если арбитражный управляющий пойдет признавать сделку недействительной, заниженная стоимость будет служить признаком, что продажа была направленна на вывод активов.

Согласно п.1. ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Расчет производите только с использованием аккредитива, счета эскроу или после регистрации. В договоре в разделе гарантии и заверения можете указать, что продавец гарантирует, что на момент подписания договора отсутствуют основания, предусмотренные законом о банкротстве для признания его банкротом и установить неустойку за нарушение данных гарантий.

Если у должника есть судебный спор, то есть вероятность, что на недвижимое имущество могут наложить обеспечительные меры в виде запрета отчуждения, но передача денег после регистрации права Вам гарантирует их сохранность.

Удачи

Ирина, здравствуйте!

Подскажите, хочу купить квартиру квартиру (вторичка) у юр лица, на что надо обратить внимание, и как в ДКП прописать пункт о банкротстве?

1. На документы. Именно основание возникновения права собственности. Полагаю, что выписку из ЕГРН  о переходе права Вы заказали.

+ соответствие фактических размеров квартиры в заявленных документах. Установить наличие или отсутствие перепланировок. Посмотреть  кадастровый паспорт на квартиру. 

2. Вариантов признания сделки с участием юр. лица масса, поэтому как верно было указано, что обращать внимание необходимо на цену квартиры. Этот вопрос сразу возникнет в суде не только при банкротстве (статья 61.2. ФЗ о несостоятельности банкротстве), но и при оспаривании сделки в общеисковом порядке. Важно понимать, что тот кредитор, который подал иск на 50 мил. рублей может попытаться признать сделку недействительной на том основании, что должник пытался избавиться от активов, имея возможность погасить долг, совершил мнимую сделку + злоупотребил правом ( ст. 10 ГК РФ) и т.д. 

+ сделка может быть крупной или с заинтересованностью ( ст. 45, 46 ФЗ об ООО). Такие сделки требуют одобрения участником Общества. ЧТобы исключить такие риски желательно получить одобрение участников, либо подтверждение, что сделка таковой не является.

+обратить внимание на полномочия лица, которое будет подписывать ДКП. Это нужно проверить доверенность + полномочия единоличного исполнительного органа. 

Относительно пункта о банкротстве обычно пишут, что Продавец гарантирует, что не находится в процедуре банкротства, что не имеет его признаков, сделка осуществляется не с целью причинить вред иным кредиторам, либо с целью неравнозначного встречного исполнения обязательств другой стороной сделки. 

На мой взгляд, что можно еще получить заключение оценщика, чтобы точно определить, что цена продажи рыночная + ссылаться на него в ДКП.

 На банкротство и арбитраж проверила всю цепочку. У юр лица баланс (актив) 1 300 000 тыс (http://www.rusprofile.ru, насколько можно доверять?),

Указанный сайт равно как и другие, например, как контур-фокус или спарк являются агрегаторами информации, которая находится открытом доступе. Сами понимаете, что указанный баланс предоставлен максимум на 2017 год, соответственно невозможно определить активы на момент заключения сделки.  Эта информация является только ориентирующей для принятия решения. Полную информацию Вам может предоставить только юр. лицо. 

 но большие кредиты и обязательства, выставлен иск по гражданскому делу на 50 мл. Если цена квартиры менее 1% активов юр лица, то ДКП не признают недействительным в случае банкротства? Чего опасаться?

Гарантировать, что не признать невозможно. Как ранее описывал, что могут признать и не в рамках банкротства, а просто в общеисковом порядке. В рамках же банкротства суд очень легко признает такие сделки недействительными, поскольку применяют положения ФЗ о банкротстве. 

+ принимает решение не арбитражный управляющий или кредиторы, а именно суд, который в одной ситуации может отказать, а в аналогичной не отказать. 

+ необходимо обратить внимание каким образом возникло право собственности, поскольку там же могут быть проблемы, поскольку также возникают риски оспаривания. Это не вдаваясь в подробности Вашей ситуации, поскольку мы не видим выписку из егрн. 

Если по совокупности рисков будет очень много, то проще отказаться от такой сделки и проблем не будет. Найти варианты лучше или аналогичные. 

Вероятность банкротства всегда есть у юр лица, наверно.

Да, поскольку если даже по первичным данным это не следует, но неизвестно сколько юр. лицо имеет кредиторской задолженности. 

Цена квартиры рыночная, может на 300 тыс. ниже с учетом скидки от инвестора, единственное, что в ДКП будет за минусом услуги бронирования и оформления агентства. На рынке 5 500 тыс, у нас в ДКП 4 870 тыс. Договор с агентством есть, его можно будет приложить к цене в ДКП? 

Нет, поскольку цена услуг отдельная от цены  квартиры. Если только в самом ДКП это не будет прописано. Например, так, что стороны определили, что цена квартиры такая-то, но предоставляется скидка на расходы на услуги такие-то, и цена квартиры такая-то. Об этом чаще всего никто в ДКП не пишет. 

Можно как-то узнать вероятность участия АСВ в случае банкротства?

А это предугадать невозможно, если только не выяснить  в каком банке кредитовался Продавец.