Пришел отказ на уведомление строительства садового дома, Назначение земли- ведение садоводства

Question

Добрый день. У нас на сегодняшний день возникла такая ситуация. В 2013 году приобрели земельный участок. В свидетельстве категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - ведение садоводства. В 2016 году провели межевание в кадастровой выписке о земельном участке – точно такая же формулировка категории земель. С 2016 г. ведем строительство садового дома собственными силами. К моменту выхода закона № 340-ФЗ у нас был возведен фундамент и стены первого этажа. На сегодняшний день дом не достроен, на учет по дачной амнистии мы его поставить не можем. Направили в управление архитектуры г. Новороссийска уведомление о строительстве садового дома. Получили отказ с формулировкой: « Согласно свидетельству о государственной регистрации права от (еще и в дате ошибка, дата от 17.03.2014, а они написали 17.03.2017 г.) категория земель: земли сельскохозяйственного назначения- ведение садоводства, что не соответствует ни одному из видов разрешенного использования по градостроительной зоне Ж-1/А, в границах которой расположен принадлежащий Вам участок, в соответствии со схемой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа муниципального образования г. Новороссийск, от 23.12.2014 г. № 439. После приведения документов в соответствие возможно вернуться к рассмотрению вопроса о выдаче уведомления на строительство индивидуального жилого дома.» К письму с отказом была приложена табличка (никем не подписанная, на отдельной бумаге, ссылки на нее в письме нет). В ней указано, что: - территориальная зона согласно ПЗЗ – Ж-1/А; - разрешенный вид использования земельного участка – ведение садоводства; - наличие объектов недвижимости, охранных зон инженерных коммуникаций, объектов культурного наследия – информация отсутствует; - иные ограничения – согласно Генеральному плану городского округа МО Г. Новороссийск, утв. Решением Думы от 22.01.2011 г. № 158 (с изменениями от 27.03.2018 г. № 281) земельный участок находится в зоне рекреационного жилья. Спросив в управлении архитектуры, что теперь делать? Получила ответ, что должна заказать у них информационную справку, после ее получения, должна внести изменения в категорию земель своего участка, получить новую выписку (сейчас свидетельства не дают) и с этой выпиской приходить к ним с новым уведомлением на строительство жилого дома. Справку будут делать две недели. Вот пока и решила изучить вопрос самостоятельно и получить консультации специалистов. Из документов, на которые ссылалось управление архитектуры (благо они в свободном доступе на сайте Думы), стало ясно, что земли, на которых располагаются наши участки, отнесли к зоне рекреационного жилья 27.03.2018 г. (изменение в Генеральный план № 281). Согласно Правил землепользования….. № 439, в кварталах рекреационной жилой застройки могут быть размещены жилые индивидуальные дома (до 3-х этажей), гостевые дома, мини-гостиницы, мини-пансионаты, а также объекты обслуживания курортного и постоянного населения, не оказывающие негативного воздействия на условия проживания. Жилой дом мы не планировали строить к нему другие требования по теплоснабжению, канализации и пр. Мы собирались построить небольшой 2-х этажный домик для летнего пребывания. Что нам теперь делать?: 1. Изменить категорию земель и подавать уведомления на индивидуальный жилой дом. (Не возникнут ли проблемы потом с постановкой жилого дома на учет, будет не соответствовать чему-нибудь, например). Мы действительно обязаны это делать - сменить категорию земель перед подачей уведомления? Да и нет ли тут подводного камня? Сменим категорию земель, заберут свидетельство (сейчас дают выписки), а потом администрация еще чего-нибудь придумает в рекреационной зоне делать. 2. Не делать ничего, могут признать самостроем. 3. Добиваться одобрения строительства садового дома через суд? А может, я себя просто накручиваю, и ничего страшного в смене категории земли нет?

Евгений Урванцев · Answer

Доброго дня! 1. Изменить категорию земель и подавать уведомления на индивидуальный жилой дом. (Не возникнут ли проблемы потом с постановкой жилого дома на учет, будет не соответствовать чему-нибудь, например). Мы действительно обязаны это делать — сменить категорию земель перед подачей уведомления? Да и нет ли тут подводного камня? Сменим категорию земель, заберут свидетельство (сейчас дают выписки), а потом администрация еще чего-нибудь придумает в рекреационной зоне делать. 2. Не делать ничего, могут признать самостроем. 3. Добиваться одобрения строительства садового дома через суд? А может, я себя просто накручиваю, и ничего страшного в смене категории земли нет? Светлана Возможно, что-то упустил из Вашего объяснения, поправьте, пожалуйста, если так — Вы построили садовый дом без разрешения на строительство, что в общем законно в соответствии со ст. 51 ГрК РФ. Участок в Вашей собственности. Теперь, чтобы узаконить строение с наименованием дачного дома, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для оформления технического плана на домик и постановки его на кадастровый учет. После на основании документов на участок и технического плана Вы сможете зарегистрировать Ваше право на садовый домик. 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте Светлана. Все основания для направления уведомления о несоответствии указаны в ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ. В ответе же архитектуру ссылки на нее нет. Использовать участок в соответствии с его ВРИ можно и после установления территориальной зоны ПЗЗ (см. ч. 8 ст. 36 ГрК РФ). Уведомление о несоответствии дано, на мой взгляд по формальным основаниям. Его вполне можно оспорить в порядке КАС РФ. 1. Изменить категорию земель и подавать уведомления на индивидуальный жилой дом. Категорию так просто не поменяешь (на земли населенных пунктов). Она меняется только при установке или изменений границы населенного пункта, которая устанавливается генеральным планом соответствующего поселения (городского округа) п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. Если отвечать на остальные вопросы, то Вам нужно определится что Вы хотите построить садовый дом или объект индивидуального жилищного строительства (п. 39 ст. 1 ГрК РФ). Если садовый для летнего проживания, то, как указал Урванцев Евгений, Вам достаточно обратиться к кадастровому инженеру для составления технического плана и после его получения подать заявление об одновременном кадастровом учете и регистрации права, так как в силу ч. 17 ст. 51 разрешение (как и уведомление) на его строительство не требуется и он соответствует Вашим потребностям (сезонное проживание0 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; Если все таки объект индивидуального жилищного строительства, то у Вас есть еще 14 дней чтобы воспользоваться положениями ч. 7 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», чтобы зарегистрировать его без всякого уведомления и разрешения (это допускалось и раньше по старой редакции (до принятие 340-ФЗ) ч. 17 ст. 51 ГрК РФ) До 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов. Если подытожить, то садовый дом Вы можете оформить без всякого уведомления. Можете оформить до 01.03.2019 г. и жилой дом без уведомления. Если не успеете подать заявление до марта, тогда, считаю, вполне можно оспорить отказ в суде.