М ы арендуем у департамента имущества Москвы нежилое помещение, оплату вносим ежемесячно, но начиная с 2017 года вносили плату без учета ее изменения в сторону повышения, а на прежнем уровне, так как не обладали информацией о ее повышении, сейчас деартамент направил исковое заявление в суд о расторжении договора , задолженность оплатили, что делать , чтобы договор не расторгли
Здравствуйте, Елена.
Прикладывать в возражениях в суд доказательства оплаты. Вообще, в судах практика противоречивая, но есть примеры, когда погашение задолженности во время судебного разбирательства признавали основанием для отказа в иске.
+ есть практика, когда суды приходили к выводы, что невнесение арендной платы в полном объеме не тождественно невнесению арендной платы по ст. 619 ГК и не влечёт расторжение договора.
Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2796/10-С6 по делу N А07-14098/2009
… Министерство лесного хозяйства в лице государственного учреждения «Абзелиловское лесничество» направило обществу «Лесхоз» уведомление от 23.03.2009 N 14 о нарушении сроков внесения платежей за пользование лесным фондом и неполном расчете с бюджетом (т. 1, л. д. 25 26). В претензионном письме от 30.04.2009 N 08/1889 Министерство лесного хозяйства также уведомило общество «Лесхоз» о наличии у последнего задолженности по арендной плате (т. 1, л. д. 27, 28).
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды от 22.11.2007 за 1, 2 квартал 2009 года в размере 338 345,05 руб.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 22.11.2007, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии условий, предусмотренных п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой Министерство лесного хозяйство просило расторгнуть договор. Как указал суд, материалами дела подтверждается, что ответчик уплачивал арендную плату в установленные сроки, но не в полном объеме, в то время как названной правовой нормой предусмотрено такое основание для расторжения договора как невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
здравствуйте Елена
К серьезному моим коллегой добавлю следующее.
Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Исходя из этого в возражениях Вы также можете указать на то, что Вам не сообщалось о повышении арендной платы, соглашение также не было заключено, что может послужить фактором в Вашу пользу. И в целом доказывать отсутствие вины в нарушении условий оплаты.
Здравствуйте, Елена!
Частью третьей статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А05-4034/2010).
Департамент до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направлял Вам письменное предупреждение о необходимости уплаты задолженности по арендной плате, а также предложение расторгнуть договор? Если направлял, Вы погасили задолженность в установленный арендодателем срок или позднее? Какой был установлен срок?
Добрый вечер, Елена.
с 2017 года вносили плату без учета ее изменения в сторону повышения, а на прежнем уровне, так как не обладали информацией о ее повышенииелена
Вот это ключевое обстоятельство, от которого зависит многое в разрешении дела. Поскольку текст договора я не видела, то сказать сложно, нарушил ли арендодатель условия договора, поскольку не уведомил вас об изменении цены договора.
Хотя по общему правилу, с учетом ст. 614 ГК РФ, а также учитывая недопустимость злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ), арендодатель был обязан уведомить об изменении размера арендной платы.
Кроме того, поскольку вы полностью оплатили задолженность, то оснований для расторжения нет, так как ст. 619 ГК РФ вообще закрепляет следующее: договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Имеется ввиду, что вообще не вносится арендная плата, а не то, что не вносится часть арендной платы (в измененном размере).
В общем, для более полного ответа нужно смотреть все условия договора.
Не исключаю, что истец может сослаться на п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу которого
Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Однако у вас ситуация иная, поскольку арендную плату вы вносили, но не в полном размере, кроме того, невнесение платы в полном размере было обусловлено тем, что вас не уведомили об изменении размера платы. Здесь будет исследоваться, как уведомлял истец (уведомлял ли вообще) об изменении платы, а также получали ли вы подобное уведомление.
Но нужно, конечно же, смотреть Ваш договор — как там прописаны основания расторжения.
мы написали в департамент письмо с просьбой отозвать иск, в понедельник повезем, нам сказали.что нужно еще письмо в Арбитражный суд, что там надо указать?