Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В комитете администрации по архитектуре и градостроительству не хотят давать разрешение на реконструкцию или снос без согласия соседей несмотря на то, что дом выделен в натуре
Здравствуйте. У нас с соседями дом на два хозяина. Доли выделены в натуре, то есть у нас отдельный дом (не блокированной застройки), с одной общей стеной с соседями. Недавно сосед перепил, разлил бензин по дому и на жену и поджег. Ущерб причиненный нашей семье - почти 700 тыс, есть заключение эксперта. Заявление на поджог написано, возбуждается дело по ст 167 ч2. После залива в результате тушения пожара дом стал непригоден для проживания, так как сгорела крыша и перекрытия, внутри массово разрослась плесень. Соответствующее заключение эксперт готов дать. Это для общего понимания ситуации. Мы хотим снести свою непригодную для жизни половину дома. Естественно, отпилив бревно со своей стороны, мы укрепим бревно и лаги, чтобы соседские огарки не рассыпались вконец. Крыша сгорела, там нечего укреплять. В комитете администрации по архитектуре и градостроительству не хотят давать разрешение на реконструкцию или снос без согласия соседей несмотря на то, что дом выделен в натуре. Мотивируют это тем, что у нас общее имущество, т.е. общие стены. Консультировалась у нескольких юристов, все в голос говорят, что раз доля в доме выделена в натуре, то мы можем сносить свою часть без всяких согласований. В администрации это мнение не разделяют. Участок у нас в собственности, у соседей не оформлен. На контакт соседи не пойдут, так как уголовное дело и иск от нас к ним сделали свое дело. Как быть, подскажите. НА фото попыталась обрисовать ситуацию - как есть сейчас, как хотим перестроить. То есть на месте старого дома 1 метр по ширине будет занимать новый, от границ участка соседей будет 3 м. Также прикладываю фото из техпаспорта, где наглядно показано, что общая стена после сноса нашей части дома останется на месте. (Номер нашего дома - 79, у соседей - 79а). НА фото показано, как планируем оставить дом соседей. Правда, здесь он не горелый, как у нас. Мы можем все это проделать без согласований и разрешений, но как быть, чтобы избежать встречного иска от соседей по поводу порчи их имущества, подскажите пожалуйста. Если есть юрист в Барнауле, готовый помочь решить нам эту проблему, готова подойти на консультацию. Если есть спец в любом другом городе, готова выслушать и оплатить толковую консультацию. Спасибо.
Анна, добрый день!
Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.04.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» никакого согласия для признания жилого помещения непригодным для проживания не предусотрено.
Здравствуйте, Анна.
Не разделяю радужных ответов коллеги Жерко, надо изучать решение Администрации.
Возможно что Администрация применяет положения статьи 247 ГК, согласно которой вопросы использования долевой собственностью подлежат разрешению всеми долевыми собственниками. Речь о долевой собственности в Вашей ситуации судя по фото идет о крыше и общей стене, возможно земельный участок остался в долевой собственности.
Прикрепите к вопросу решение Администрации по спорному вопросу.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Анна!
Поскольку Вы заказали опцию «Мнение 3 юристов», а также по просьбе администрации сайта, постараюсь высказать свою позицию по Вашему вопросу.
В комитете администрации по архитектуре и градостроительству не хотят давать разрешение на реконструкцию или снос без согласия соседей несмотря на то, что дом выделен в натуре. Мотивируют это тем, что у нас общее имущество, т.е. общие стены.
Мнение специалистов комитета администрации мне понятно. Они, по всей видимости. считают, что несмотря на то, что дом, как общее имущество, разделен в натуре (произведен реальный раздел дома), тем не менее, сохранилось общее имущество — общие стены (или общая стена, если быть точнее).
Я это мнение разделяю. Поясню почему.
Вы указали следующее:
Доли выделены в натуре, то есть у нас отдельный дом (не блокированной застройки), с одной общей стеной с соседями.
Из этого я прихожу к выводу, что ране была общая долевая собственность на дом.
Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ:
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества...
Именно по этому основанию (предусмотренному нормой статьи 252 ГК РФ) Ваш дом и был разделен. То есть была прекращена общая долевая собственность, и на каждый вновь образованный объект было зарегистрировано право личной собственности. Однако при этом, надо сказать, что вряд ли у Вас в записи в ЕГРН указано, что имеются два отдельных дома. Вероятнее всего, что указано на отдельные жилые помещения. Иное было бы абсурдом, поскольку, как Вы сами указываете, имеется общая стена. Уже по одному этому признаку можно прийти к выводу, что у Вас не отдельный дом, а, скорее всего, отдельное помещение в доме — жилое помещение (либо часть дома, часть жилого дома).
Статьей 16 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что:
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
А поскольку Ваш объект права всё-таки является не отдельным самостоятельным жилым домом (а частью жилого дома или отдельным жилым помещением) и имеет общее имущество с другим собственником, то как раз и применяется общее правило, предусмотренное ст. 247 ГК РФ (которым, по всей видимости, и руководствуются специалисты комитета администрации по архитектуре и градостроительству):
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Даже если в ходе реконструкции дома (как единого объекта) Вы и не будете трогать общую стену, то всё равно в результате демонтажа Вашей части дома происходит изменение строительных, конструктивных характеристик дома, как единого объекта капитального строительства.
Консультировалась у нескольких юристов, все в голос говорят, что раз доля в доме выделена в натуре, то мы можем сносить свою часть без всяких согласований. В администрации это мнение не разделяют.
Откровенно говоря, я это мнение тоже не разделяю.
Можно, конечно, понять, что фактически часть дома, принадлежащая соседу, и так, можно сказать, фактически разрушена. Однако формально дом (обе его части) существует, имеется общее имущество (часть дома в виде общей стены и, вероятно, крыши). А поэтому по закону для реконструкции требуется согласие второго собственника общего имущества. Потому комитет и не дает Вам своего согласия.
Я абсолютно согласен с коллегой Кураевым Геннадием, что, пожалуй, единственным вариантом решения проблемы будет самостоятельная реконструкция (демонтаж Вашей части дома), возведение нового дома, а затем выход в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Причем в решении, которое привёл коллега, достаточно подробно и обоснованно приведены нормы права, подлежащие применению в данном случае, которые, кстати, подходят в большей своей части и к Вашей ситуации.
Мы можем все это проделать без согласований и разрешений, но как быть, чтобы избежать встречного иска от соседей по поводу порчи их имущества
С целью избежать встречного иска о возмещении причиненного в результате такой реконструкции вреда, я бы рекомендовал всё же прибегнуть к помощи эксперта, который в заключении сделал бы выводы о физическом состоянии обоих частей дома, о возможной реконструкции путем демонтажа Вашей части дома, о том, какие меры безопасности при этом необходимо предпринять и что это не будет нарушением строительных норм и правил и не повлечет вреда имущественным интересам собственника второй части дома. Это поможет впоследствии возражать против требований собственника второй части дома (если им такие требования будут заявлены).
В соответствии с пунктом 38 Положения N 47 предусматривает, что жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в том числе в результате пожаров, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
Согласно пункту 42 Положения N 47 Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении N 47 требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 названного положения.
При этом, если проводится обследование жилого помещения, Комиссия составляет заключение, на основании которого орган местного самоуправления принимает решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 названного положения, а именно: о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Отказ Комиссии от принятия какого-либо решения Положением N 47 не предусмотрен.