Сдача имущества в аренду

Игорь, все зависит от режима налогообложения, на котором находится жена. Если это упрощенка, то тогда Вашей жене следует внести изменения в перечень видов деятельности, осуществляемой ею, указав код ОКВЭД 70.20 — сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества. В принципе даже если вы на 6% налога находитесь, либо отчитываетесь по системе учета доходы минус расходы, то это в любом случае налог будет не 13%, как НДФЛ, поэтому смысл имеет это сделать.

Добрый день, Игорь.

Для этого необходимо оформить квартиру в собственность ИП. После этого Вы сможете сдавать квартиру от имени ИП, но при условии что у ИП имеется ОКВЭД 70.20.1 — Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества. Если такого ОКВЭД нет у ИП, то необходимо зарегистрировать дополнительные виды деятельности и указать этот вид деятельности либо как основной, либо как дополнительный. 

С Уважением, Сергей.

Добрый день, Игорь.

В вашем случае не всё так просто. Во-первых, нужно учесть, что квартира приобретена в браке, а значит является общей собственностью супругов. Значит применяется статья 253 ГК РФ:

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Таким образом чтобы ваша жена могла распоряжаться имуществом (сдавать его в аренду как ИП) нужно дать её на это согласие, нотариально оформленное.

Второй момент на который нужно обратить внимание, это то, что доходы полученные во время брака являются так же совместным имуществом. Следовательно денежные средства поступившие на счет ИП от сдачи общего имущества являются общим доходом и мужа и жены. Поэтому существует риск что налоговая попросит сдать вас декларацию по НДФЛ в отношении вашей части дохода. Чтобы этого избежать нужно составить соглашение о распределении доходов, в котором указать что весь полученный доход является личным доходом жены.

Ну и следовательно у вашей жены как ИП, должен быть включен соответствующий вид деятельности - ОКВЭД 70.20.1 — Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества. Сумма налога будет зависеть от системы налогооблажения. Если у вашей жены упрощенка то варианта уплаты налога три:

1. УСН со ставкой 15% в год от прибыли, то есть от разницы между доходами и расходами предпринимателя за год.  

2. УСН со ставкой 6% к общей сумме дохода, в которой расходы не учитываются.

3. Применение патентной системы налогообложения, которая носит заявительный характер. В данном случае ИП заранее покупает патент на определенный период времени (до 1 года), в течение которого он сдает квартиру в аренду. При этом сумма патента – фиксирована и не зависит от доходов ИП.

Удачи вам!

Уважаемый Игорь. Вы просто дарите жене квартиру.  А потом жена будет осуществлять предпринимательскую деятельность по сдаче квартиры в аренду как ИП. Скорей всего Ваша супруга находится на ЕНВД, если нет, то можно перейти (в данном случае, это будет самая выгодная для нее система, т.к. освобождает от имущественного налога). В договоре дарения ссылку на ИП делать совершенно не обязательно. В данном случае, это не важно. Налога на дарение не будет — т.к. вы муж и жена. В последствии не будет имущественного налога, а будет только единый налог. Вот Вас и оптимизация. 

в дополнении ответа коллеги Аксёновой Марии хочу обратить Ваше внимание, что подарив жене квартиру, Вы утратите полностью право распоряжаться данной квартирой в будущем. Судьба данной квартиры уже будет зависеть только от жены.

Добрый день, Игорь!

Есть вариант как уменьшить налоговые платежи. 

Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, является видом деятельности, по которой можно перейти на патент.

Патентная система налогообложения вводится в действие на территории субъекта РФ законом соответствующего субъекта РФ.

На территории Вашего субъекта патентная система введена

Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, является видом деятельности, по которой можно перейти на патент.

Патентная система налогообложения вводится в действие на территории субъекта РФ законом соответствующего субъекта РФ.

На территории Вашего субъекта патентная система введена Законом Калининградской области от 22.10.2012 № 154
«О введении патентной системы налогообложения на территории Калининградской области».

Согласно пункту 19 указанного Закона при сдаче в аренду квартиры площадью до 150 кв.м. потенциальный годовой доход предпринимателя  установлен в размере 100 000 рублей 

В силу  статьи 346.50 налогового кодекса РФ налоговая ставка составляет 6% от суммы потенциального дохода в год. 

Таким образом, при переходе на патентную систему налогообложения Вы будете платить только 6% от 100 000 рублей в год, то есть всего 6 000 рублей в год.

Для этого Вам нужно зарегистрироваться как ИП и подать заявление на патент. Правда, Вам, как ИП, придется уплачивать также около 15 тыс. рублей взносов в пенсионный фонд. Всего получится около 21 000 рублей налогов в год. Эта схема выгодна, конечно, владельцам больших квартир, получающим большой доход.

По моему мнению, пока квартира находится в Вашей собственности, Вы не можете сдавать ее через жену-индивидуального предпринимателя, чтобы она платила налог с ее сдачи как ИП. Налоговая воспримет это как уход от налога.

С уважением, Роман.