Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Задаток при оформлении предварительного договора купли-продажи недвижимости с несколькими собственниками
С наступившим Новым годом! Готовится продажа коттеджа, долевая собственность четыре собственника, в данный момент составляем предварительный договор купли-продажи с получением задатка, в нем можно указать 4-х задаткополучателей, но хотим указать одного из собственников задаткополучателем, вопрос: подписывать предварительный договор будут четыре собственника и покупатель, задаткополучателем будет указан только один из собственников, также в приложении к договору будет расписка от него, в случае если сделка срывается по вине продавцов, кто из собственников будет ответственен за полученный задаток, задаткополучатель, все четыре собственника или тот из собственников по вине которого сделка может не состояться. Спасибо!
Алексей, добрый вечер!
Согласно ст. 421 ГК РФ стороны определяют условия договора самостоятельно, главное, чтобы он не противоречили закону.
Поскольку у Вас участвует 4 дольщика и Покупатель, то подписывать договор должны все участвующие лица. Если по условиям предварительного договора задаток получает 1 из Продавцов, то это допустимо. Он же несет ответственность за указанные средства, но при срыве сделки по вине Продавцов ответственность возлагается на всех лиц, поскольку они являются стороной по договору.
Здесь очень важно грамотно расписать договор, поскольку условия предварительного договора должны соответствовать основному, а в нем должно быть расписано кому сколько средств должно быть перечислено или передано.
Здравствуйте, Алексей.
Ответ очевиден, если договор задатка подписывает один из собственников, то и нести ответственность по задатку будет он, но только за свои действия.
Если сделка не заключается по вине третьих лиц, то и ответственность будут нести третьи лица а задаток подлежит возврату.
Покупателям такой Договор не выгоде, продавцам удобен, можно избежать сделки за счет действий (бездействия) остальных собственников.
Гражданский кодекс
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
При этом и задаток у себя оставит один из продавцов если сделка не будет заключена по вине покупателя.
Как вариант, чтобы остальные собственники дали доверенности одному собственнику.
С уважением! Г.А. Кураев
По неделимости обязательства считаю на задаток эти обязательства не будут распространяться, запрета заключить договор задатка с одним из сособственников закон не содержит.
При этом, неделимость обязательств будет применяться по обязательствам из заключенного предварительного договора, а именно по обязательствам заключения основного договора, то есть, возможно понуждение всех собственников в судебном порядке к заключению Договора в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Гражданский кодекс
Статья 429. Предварительный договор
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
С уважением! Г.А. Кураев
Поддержу коллегу, что в силу статьи 429 ГК РФ форма предварительного договора также нотариальная
Гражданский кодекс
Статья 429. Предварительный договор
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Соответственно, Вам нужно сходить к одному а лучше к нескольким нотариусам и спросить согласятся ли они удостоверить такой предварительный Договор, где задаткополучателем будет один из собственников, так как понимание закона у нотариусов может разнится и Вам придется потом с ними спорить.
Можете указать нотариусу, что в случае отказа, можете потребовать оформить его письменно с возможностью обжалования.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте
, вопрос: подписывать предварительный договор будут четыре собственника и покупатель, задаткополучателем будет указан только один из собственников, также в приложении к договору будет расписка от него, в случае если сделка срывается по вине продавцов, кто из собственников будет ответственен за полученный задатокАлексей
Так сделать конечно можно.
Но лучше тогда все таки указывать что все стороны — точнее все сособственники получили от вас задаток в какой то сумме и расписка шла с подписью всех.
Иначе может быть ситуацию когда задаток получил 1 собственник, а сделка срывается по вине другого- и вы уже попадаете на спор.
Либо указывать в договоре- что ответственность за срыв сделки лежит на всех продавцах- но опять же риск спора тут тоже очень большой. Тем более гк говорит об ответственности стороны получившей задаток, а у вас на этой стороне множественность лиц…
А вот если задаток как бы получили все и по их вине сделка сорвалась- то вы просто по гк требуете вот это.
ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
получаете 2 сумму задатка и расходитесь.
Но учтите что если от сделки откажитесь вы- задаток вы теряете.
Ну и по хорошему надо конечно договор весь проверять.
И так как тут доли идут думаю договор придется заверять нотариально.
Здравствуйте, Алексей.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В соответствии со ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
У Вас, несмотря на несколько участников, две стороны — Покупатель и Продавцы (множественность лиц на стороне Продавца). Поэтому всё будет зависеть от условий сделки, и возможны любые варианты.
В первую очередь — как у Вас составлено основное обязательство — продавцы обязуются продать свои доли отдельно (те. по сути это четыре договора в одном), либо продаётся целый объект и в договоре идёт речь о согласованной воли всех собственников на продажу коттеджа.
В первом случае — нужно обеспечивать каждое обязательство отдельно и здесь, очевидно, если деньги получает только один из собственников, то он и будет отвечать только за своё обязательство продать долю. Более того, договор может быть составлен так, что даже если продажа одной доли срывается — оставшиеся доли всё равно продаются.
Во втором случае — другая ситуация — обязательство будет для всех продавцов общее — продать объект (а не просто каждый свою долю). В этом случае неважно по вине которого из собственников произойдёт срыв сделки — отвечать будет тот, кто указан задаткополучателем.
Вообще такая ситуация — когда задаткополучателем указывается только один собственник — неудобна покупателю — он не будет иметь возможность взыскать долг с любого продавца по отдельности или со всех сразу, а будет взыскивать только с задаткополучателя.
Как правило, самым подходящим для обеих сторон вариантом (и самым распространённым), является тот, когда прописывают, что:
1) обязательство — продать весь объект, а не просто каждый долю (согласованная воля долевых собственников на продажу всего объекта);
2) задаткополучателем являются все продавцы;
3) фактически деньги получает один из продавцов, он же пишет расписку. Это не снимает ответственности с других, а только для удобства, т.е. прямо в договоре пишется, кого продавцы уполномочивают получить деньги.
И в этой ситуации ответственность будут нести все задаткополучатели независимо от того, по вине кого из них сорвалась сделка.
Договор подлежит нотариальному удостоверению (и предварительный и основной):
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1.…
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению....
Алексей, доброго времени суток и с Новым годом!)
По сути вопроса:
Нет ничего страшного в том, что задатко-получателем будет одно лицо. Это соответствует статье 421 ГК РФ.
Относительно последствий при расторжении договора/срыва заключения основного договора по вине продавцов. Вот тут на мой взгляд встает не простой вопрос. Относительно переданного Вами задатка — то тут все просто, кто взял тот и должен будет вернуть. Но статья 381 ГК РФ предусматривает, что задаткополучатель обязуется в случае не исполнения договора вернуть задаток в двойном размере.
381 ГК РФ
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
И Вот тут, на мой взгляд, у Вас возникают определенные риски, поскольку если продавцы захотят отказаться от сделки, то они возложат вину за срыв сделки на не задаткополучателя, а если его вины нет — то и основания для выплаты двойного задатка также нет.
Поэтому, чтобы избежать таких рисков Вам необходимо указать, что задаток передается 4 продавцам путем передачи денежных средств одному продавцу. Это минимизирует Ваши риски.
Надеюсь мой ответ был для Вас полезен, еще раз с Новым годом!
ВЫ спросите почему у всех 4 дольщиков? Потому, что обязательства (ст. 307 ГК РФ) возникают из договора+ необходимо обратить внимание на ч.1 ст. 322 ГК РФ, согласно которой солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Можете для анализа выложить предварительный договор купли-продажи?