Как защититься от собственников жилья при сдаче комнаты

Здравствуйте,  Василиса.

Прежде всего, Вам следует обратить внимание на то, что Ваша сделка по сдаче комнаты в квартире, если в Вашу комнату отсутствует отдельный вход не через общие помещения квартиры и если к этой комнате не прилагаются отдельные санузел, кухня и т.д., без согласия остальных собственников квартиры незаконна, так как необходимо согласие собственников на распоряжение общим имуществом квартиры, которое находится в долевой собственности, на коридоры, кухню, ванную комнату, туалет.

Соответственно, подавать заявление на соседей по указанной статье бессмысленно.

Потерпевший может требовать возбуждения административного дела за побои, либо уголовного за вред здоровью, при наличии такового.

Вам придется договариваться с владельцами квартиры для сдачи комнаты в найм.

Гражданский кодекс

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
 
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
 

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

С уважением!  Г.А. Кураев

Добрый день. Поддержу коллегу Кураева в том, что вселение в Вашу комнату иных лиц ( за исключением Ваших несовершеннолетних детей)возможно при получении согласия остальных сособственников квартиры.  При этом добавлю, что данное  правило действует независимо от того была ли квартира коммунальной или просто была передана в долевую собственность. Об этом есть соответствующие разьяснения Верховного суда 

«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010) (ред. от 08.12.2010) (Извлечение)

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).

Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК).

Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.

Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 78-КГ15-8

Как следует из приведенных выше норм, порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

…

определила:
 
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 октября 2014 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Что касается возможности возбуждения в отношении соседей уголовного дела по  статье 179 УК, она, на мой взгляд,  здесь отсутствует.

 При этом Ваш жилец, в зависимости от того что за последствия причинены избиением, может попытаться привлечь соседа либо в соответствии с КоАП, либо в соответствии с УК.

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте, Василиса.

Вы указываете

Мне принадлежиткомната в четырехкомнатной квартире.

Василиса

В таком случае к общедолевой с соседями является только общее имущество в виде нежилой площади (коридора, кухни, сан.узла и т.д.).

Верховный суд РФ придерживается следующего (см. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. №5-КГ13-101 https://dogovor-urist.ru/%D1%8...)

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. ........

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов
участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом. 

Следует отметить также и о наличии прямопротивоположных примеров в судебной практике, например

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 декабря 2010 г. N 33-16742/2010 ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/35236226/#ixzz5b97qXFWU

Но позиция ВС РФ видится наиболее обоснованной.

Поэтому возможно привлечение к ответственности по другим статьям УК или КоАП РФ, в зависимости от фактических обстоятельств.