8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
900 ₽
Вопрос решен

Как применить имущественный налоговый вычет при продажи-покупки недвижимости в 2018

1). 27.08.2018 года мною была продана квартира-студия в г.Королеве МО по ДКП от 27.09.2018 года за 3160000 руб. (договор с эл. подписью в наличии).

Вид, номер и дата государственной регистрации права на нее от 02.08.2017 (о чем есть запись в Выписке из ЕГРН (в наличии)

3) Документы-основания (ДДУ от 29.12.2012 с датой регистрации от 29.01.2013 г, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.07.2016, акт приема-передачи от 22.02.2017, а также л/поручение о 100% предоплате от 31.01.2013 на сумма по ДДУ 1527470 руб (в наличии)).

Таким образом объект недвижимости куплен в 2013 году, построен в 2016, а на правах собственности принадлежал мне с 2017 г. , т.е. менее 5-ти лет и доход с его продажи все-таки подлежит налогообложению и могу ли я использовать налоговый вычет?

3). В 2018 году я также покупаю по ДКП и оформляю в собственность в поселке жилой дом с землей за 2390000 руб.

4). Верен ли расчет налога на доход с использованием имущественного налогового вычета за 2018 год (другого дохода в этом году у меня нет):

Налогооблагаемая база: 3160000 руб -1527470 руб = 1632530 руб.

Налог (13%) с этой суммы был бы 221228, 9 руб.

С использованием имущественного вычета в 2000000 руб (260000 руб к возврату) = 0 руб. налога с этого дохода за 2018 года.

И останется к возврату еще 38771.1 руб (260000 руб - 221228,9 руб)?

Вопрос: какие нужны документы для налоговой для расчета налога и возврата имущественного налогового вычета?

2). И второй вопрос.

В 2019 году в этом поселке мы планировали поменять мой новый дом на аналогичный по разным обстоятельствам. Это будет взаимная покупка-продажа земли и дома. Или можно решить вопрос без покупки-продажи, что-то вроде обмена?

Вопрос - каков будет расчет налога на доходы с продажи-покупки земли и дома в 2019 году.в итоге (в собственности менее 5 лет он соответственно):

Если дома с землей будут проданы и куплены другу другу за 2390000 руб (в т.ч. дом - 2253270 руб, земля 136730 руб). Их кадастровая стоимость: 4227891.32 руб.

Верен ли расчет налога, входит ли в расчет земля вместе с домом:

Дом с землей мною будет продан в 2019 будет за 2390000 руб. (куплен он мною был в 2018 году за 2390000 руб). То есть налогооблагаемая база - 0 руб?

Куплен будет другой дом с землей за 2390000 руб также в 2019 году.

Или же важно учитывать кадастровую стоимость в размере 70%:

это 2959523, 92 руб (от 4227891,32 руб)

Налогооблагаемая база: 2959523, 92 руб - 2390000 руб (расход на покупку) = 560523.92 руб

Итого налог за 2019 год в части продажи этого дома: 74038.11 руб

При покупке возможно ли доиспользовать налоговый вычет в оставшейся сумме к возврату 38771.1 руб?:

Итого налог: 74038,11-38771.1 руб=35267 руб?

17 декабря 2018, 15:58, Svetlana, г. Москва
Евгений Каргапольцев
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Курган
10 рейтинг

Здравствуйте, Светлана.

Таким образом объект недвижимости куплен в 2013 году, построен в 2016, а на правах собственности принадлежал мне с 2017 г., т.е. менее 5-ти лет и доход с его продажи все-таки подлежит налогообложению и могу ли я использовать налоговый вычет?

Svetlana

срок владения отчитывается с момента регистрации права собственности, что определено в ст.219 ГК РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом минимальный срок владения у Вас начал течь с 2017 года, а значит доходы с продажи данной квартиры подлежат налогооблажению. Этот доход Вы вправе уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов связанных с приобретением в соотсветствии с пп.2 п.2 ст.220 НК РФ, то есть на 1527470 руб.

Следовательно, налоговая база в целях исчисления налога равна

3160000 руб-1527470 руб=1632530 рублей.

3). В 2018 году я также покупаю по ДКП и оформляю в собственность в поселке жилой дом с землей за 2390000 руб.

Svetlana

В связи с этим у Вас возникает право на вычет, предусмотренный пп.3 п.1 ст.220 НК РФ в размере 2 млн.рублей.

Поскольку продажа и приобретение произведены в одном году, то в соответствии с п.3 ст.210 НК РФ Вы вправе уменьшить налоговую базу по доходу от продажи до 0. При этом остаток налогового вычета =367470 рублей, который вправе вернуть, если уплачивали НДФЛ в 2018 году, например при получении заработной платы. Либо Вы можете его не использовать, оставить на будущее.

В 2019 году в этом поселке мы планировали поменять мой новый дом на аналогичный по разным обстоятельствам.Это будет взаимная покупка-продажа земли и дома. Или можно решить вопрос без покупки-продажи, что-то вроде обмена?

Svetlana

Если Вы с владельцем нового дома по сути продаете друг другу и свои дома, то это и есть мена.

В соответствии со ст.567 ГК РФ

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Соответственно к отчуждению обмениваемого дома Вы вправе применить налоговый вычет по пп.2 п.2 ст.220 НК РФ.

Если дома с землей будут проданы и куплены другу другу за 2390000 руб (в т.ч. дом — 2253270 руб, земля 136730 руб). Их кадастровая стоимость: 4227891.32 руб.

Svetlana

В соответствии п.5 ст.217.1 НК РФ в целях определения дохода будет приниматься стоимость равная кадастровой, умноженная на коэффицент 0,7,

а значит налоговая база будет не ниже 4277891,32*0,7 =2959523,92, котору Вы можете уменьшить на расходы по приобретению 2390 000, то есть

2959523,92-2390000=569523,92

Это результат Вы вправе уменшить на остаток вычета 367470 рублей в соответствии с абз.2 пп.1 п.3 ст.220 НК РФ

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Таким образом, налоговая база за 2019 году равна

569523,92- 367470=202053,92

Налог 202053,92*0,13=26267,01

17 декабря 2018, 16:41
1
0
1
0

Вычет связанный с приобретением, предоставляется однократно. Вы можете его использовать, если ранее не использовали его при приобретении квартиры. Если использовали, то нужно знать в какой части он использован и все пересчитывать.

И еще. У вас в конечном итоге сумма налога оказалась больше, так как сначала нужно исчислять налоговую базу, а затем исходя из нее считать налог. Вы же посчитали налог из вычета

И останется к возврату еще 38771.1 руб (260000 руб — 221228,9 руб)?

Svetlana

Налогооблагаемая база: 2959523, 92 руб — 2390000 руб (расход на покупку) = 560523.92 руб

Итого налог за 2019 год в части продажи этого дома: 74038.11 руб

При покупке возможно ли доиспользовать налоговый вычет в оставшейся сумме к возврату 38771.1 руб?:

Итого налог: 74038,11-38771.1 руб=35267 руб?

Это неверно. Исчислять нужно остаток вычета, а не налога. И в 2019 году из налоговой базы отнимать именно остаток вычета.

17 декабря 2018, 16:49
Svetlana
Svetlana
Клиент, г. Москва

Благодарю! Про расчет поняла (вела расчеты по информации на разных сайтах). Других доходов у меня нет, кроме от этой продажи недвижимости в 2018 году. Вычет с приобретением я ранее никогда не использовала.

Уточняющий вопрос — в одном источнике написано, что при продаже-покупке недвижимости в одном периоде для уменьшения налогооблагаемой базы используется только стандартный вычет в 1 млн руб (но не используется вычет в размере расходов) и тот самый вычет в 2 млн руб.

17 декабря 2018, 17:41
Консультация юриста бесплатно
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Налоговое право
Могу ли получить налоговый вычет с покупки недвижимости, если имею доход с аренды квартиры?
Здравствуйте! В 2018 году купил квартиру по договору купли-продажи за 860 000 рублей наличными. Могу ли я получить налоговый вычет с покупки недвижимости, если не имею официальный работы, но имею доход с аренды квартиры, с которого плачу налог 13% ндфл?
12 октября 2019, 17:37, вопрос №2546894, Олег, г. Ставрополь
1 ответ
Налоговое право
Может ли супруг вместо меня воспользоваться правом на налоговый вычет с покупки недвижимости?
В 2015 году купили с супругом дом стоимостью 2500000, который был оформлен на меня. С 2015 года по сегодняшний день нахожусь в декретном отпуске (без выхода на работу: в 2015 родился 1 ребенок, 2018 - второй). Может ли супруг вместо меня воспользоваться правом на налоговый вычет на покупку недвижимости? (В 2011-2013 гг супруг оформлял вычет на покупку другой недвижимости)
26 января 2019, 18:29, вопрос №2238315, Ксения, г. Челябинск
1 ответ
Налоговое право
Может ли супруг вместо меня воспользоваться правом на налоговый вычет на покупку недвижимости?
В 2015 году купили с супругом дом стоимостью 2500000, который был оформлен на меня. С 2015 года по сегодняшний день нахожусь в декретном отпуске (без выхода на работу: в 2015 родился 1 ребенок, 2018 - второй). Может ли супруг вместо меня воспользоваться правом на налоговый вычет на покупку недвижимости? (В 2011-2013 гг супруг оформлял вычет на покупку другой недвижимости)
26 января 2019, 18:15, вопрос №2238319, Ксения, г. Челябинск
1 ответ
Налоговое право
Можно ли ускорить получение имущественного налогового вычета от покупки недвижимости?
Добрый день. Такой вопрос. 08.2015 была продана квартира, налог с продажи которой был уплачен 07.2016г. - 273т.р. В 2015г. по дду была приобретена другая квартира, акт передачи на которую был получен 10.2016г. Сейчас подаю на налоговый вычет с покупки жилья (стоим-ть более 2млн., т.е рассчитываю вернуть 260т.р.). Могу ли я задекларировать за 2016г. подоходный налог физ. лица не только ту сумму, которую удержал и перечислил работодатель, но и уплаченный налог с продажи - 273т.р. (для более быстрого возврата налогового вычета, т.к. в 2ндфл з/п весьма скромная, и 260т.р. будут возвращаться более 5 лет).
05 июля 2018, 19:58, вопрос №2045036, Наталья, г. Москва
1 ответ
Налоговое право
Имущественный налоговый вычет с покупки квартиры в ЖСК
Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в 2015г. Куплена квартира по договору ЖСК в новостройке, на этапе строительства. В договоре ЖСК, четко прописано из чего складывается фактическая стоимость квартиры, выписка из договора ниже ( договор был представлен в налоговую). Общий, фактический размер взносов для получения квартиры – 4 196 960 руб. Из них: 1) Вступительный взнос в ЖСК – 419 696 руб. 2) Паевой взнос за квартиру – 3 777 264 руб. Квартира в совместной собственности – муж, жена. Оба собственника подали заявление о налоговом вычете: - муж – получил одобрение и вычет с 2 000 000 руб. - жене, отказано в выплате имущественного вычета с оставшихся 2 000 000 руб. Налоговая инспекция № 28 г. Москвы, ссылается на ст. 110 п.1 и ст. 121 пп.2 ЖК РФ. О том, что вступительный взнос в ЖСК не входит в стоимость квартиры и по этому оставшаяся стоимость квартиры равна 1 777 264 руб. И именно с этих 1 777 264 руб. будет предоставлен имущественный вычет. И не желает брать в расчет – Вступительный взнос в ЖСК ( который и является фактически произведенным расходом на приобретение квартиры). Без вступления в ЖСК, мы не смогли бы купить квартиру. На каком основании Налоговая игнорирует ст.220 НК РФ? Где ясно прописаны условия и понятия имущественного вычета? 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, В пп.4 п.3 ст.220 приведен перечень расходов на приобретенное жилье. В него включены расходы: - расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме; - расходы на приобретение отделочных материалов; - расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ; Налоговая, в случае нашего не согласия, будет вынуждена вызвать нас в налоговую, для оспаривания нашего несогласия с ней – это было сказано налоговым представителем. Скажите пожалуйста: 1) Является ли вступительный взнос в ЖСК – фактически произведенным расходом? 2) Должна ли налоговая учитывать его в фактической стоимости квартиры? 3) На что мы можем ссылаться при оспаривании данного вопроса в Налоговой?
12 октября 2016, 00:33, вопрос №1404795, Владимир, г. Москва
2 ответа
Дата обновления страницы 17.12.2018