168 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

168 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Покупка квартира в долевой собственности (таунхаус)

Доброго времени суток!

Рассматриваю вариант покупки квартиры в 3-х этажном доме (таунхаусе), который в долевой собственности. Дом построен по типу многоэтажки, есть общий подьезд и двери в каждую квартиру. Хозяева согласны провести сделку у нотариуса

Имеется ряд моментов, которые необходимо прояснить:

1) Квартира не выделена в натуре (по документам нам предлагается купить 1/3 часть дома и 1/3 часть участка земли).

А тут стоит отдельно отметить: мы покупаем полностью третий этаж в доме, на котором расположена квартира. Это самая качественная часть дома.

2) У этого дома нет адреса, в документах сейчас записано ул. Центральная, участок 103. Продавец говорит, что перед продажей занялся этим вопросом и выяснилось, что дом нужно переоформлять, т.к по документам он должен быть 4-х этажным (имеется подвальный этаж). Далее он предлагает нам этот вопрос решать, после покупки

Какими последствиями могут обернуться вышеперечисленные условия?

Не смогут ли другие собственники претендовать на мою квартиру?

Насколько муторно переоформлять дом?

Также как они умудрились не верно оформить дом изначально?

Стоит ли вообще ввязываться в данную сделку?

Спасибо за ваши ответы!

Документы на скрепе

DSC021DSC02143.JPG43.JPG
DSC021DSC02137.JPG37.JPG
DSC021DSC02139.JPG39.JPG
DSC021DSC02140.JPG40.JPG
DSC021DSC02142.JPG42.JPG
13 Декабря 2018, 10:59, вопрос №2197410
1400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
36%
Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11399
ответов
5494
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте

2) У этого дома нет адреса, в документах сейчас записано ул. Центральная, участок 103. Продавец говорит, что перед продажей занялся этим вопросом и выяснилось, что дом нужно переоформлять, т.к по документам он должен быть 4-х этажным (имеется подвальный этаж). Далее он предлагает нам этот вопрос решать, после покупки

Какими последствиями могут обернуться вышеперечисленные условия?

Не смогут ли другие собственники претендовать на мою квартиру?

Насколько муторно переоформлять дом?

Также как они умудрились не верно оформить дом изначально?

Стоит ли вообще ввязываться в данную сделку?

Денис

вот тут однозначно нет

пока этот вопрос не решен- даже думать не надо об этом сделке.

Дело в том что если речь только об участке — формально- еще не факт что там стоит по документам росреестра этот дом вообще, не говоря уже о его этажности.

Во вторых — никто после покупки вам гарантий положительного исхода- не даст. И потом будет это все на вас лежать- без каких то гарантий решения вопроса. 

У вас объект- не квартира- а часть дома — это тоже меняет ситуацию- потому что квартира- это четко определенное имущество- где собственник вы- а тут у вас- часть дома- где собственник вы и еще 2 — таким образом все вопросы формально по этому имуществу решать придется в 3. А будет ли между вами согласие или нет- кто знает.

собственность думаю там на дом именно долевая

гк

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

ну и конечно вообще с такими постройками проблем всегда хватает — как с вопросами жкх — так вот и оформления прав

выписку на дом из егрн не получали?

13 Декабря 2018, 11:05
q Отблагодарить
0 0
Денис
клиент, г. Нижний Новгород

В документах к вопросу есть выписка из егрн

13 Декабря 2018, 11:20
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11399
ответов
5494
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

собственность все равно долевая как раз, но при этом опять же нет речи о жилом строении, квартиры не выделены — то есть например с регистрацией вопросы тоже могут быть + моменты на счет назначения земли что указал ниже. 

Если кратко- лучше поискать др вариант- либо нормальный дом, либо обычная квартира.

13 Декабря 2018, 11:23
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11399
ответов
5494
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Посмотрел документы, вообще странно что это земли лпх- под личное подсобное хозяйство… как минимум должна быть земля под ижс- инвид жилое строительство.

При этом 3 квартиры — это могут посчитать многоквартрным домом и вообще вам ничего не разделить- так как на этой земле такие дома стоять не могут — возможно это даже потом придется узаканивать через суд по ст 222 гк- так как щас может идти речь о самострое… докажите вы законность и возможность сохранения постройки или нет- вопрос.

В общем одним проблемы тут.

13 Декабря 2018, 11:22
получен
гонорар
36%
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24467
ответов
9181
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
1) Квартира не выделена в натуре (по документам нам предлагается купить 1/3 часть дома и 1/3 часть участка земли).

Денис

Здравствуйте. На мой взгляд у такой покупки масса проблем. Во-первых, Вы действительно покупаете долю в праве, а не приобретаете что-то конкретное в собственность. Это означает, что при желании других лиц Вы можете быть ввергнуты в существенные споры по поводу определения порядка пользования общей долевой собственностью, которые вовсе не факт, что приведут к желаемому Вами результату.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

И это конечно самое основное.

Во-вторых, что значит нет адреса? Дом вообще зарегистрирован как объект недвижимости в Росреестре?

13 Декабря 2018, 11:06
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
29%
Юрист - Наталья
8,6
Рейтинг Правовед.ru
2504
ответа
1693
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Денис, здравствуйте. Как следует из Выписки на земельный участок, он принадлежит к землям населенных пунктов и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (это приусадебный земельный участок). Согласно п.2 ст.4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Смотрим пункт 39 ст.1 ГрК РФ:

 объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

То есть фактически объект ИЖС предназначен для проживания одной семьи и не может быть разделен на квартиры. Фактически у Вас построен многоквартирный жилой дом. Для того, чтобы Вам впоследствии оформить долю как квартиру, надо менять ВРИ земельного участка. При этом мы не знаем, предусмотрено ли требуемое Вам ВРИ (малоэтажная многоквартирная жилая застройка) градостроительным регламентом для данной территории. Чтобы это узнать, надо ознакомиться с Правилами землепользования и застройки муниципального образования. Чтобы обезопасить себя (ввиду того, что собственность долевая, а фактически покупаете квартиру), я бы потребовала от продавцов соглашение, заключенное между ними и остальными собственниками (собственниками других квартир), о порядке пользования общим имуществом (жилым домом и земельным участком). При этом надо иметь в виду, что если местная Администрация «встанет в позу», при наличии сведений о том, что дом фактически является многоквартирным, они вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки (так как земля предназначена для ЛПХ). Важно также уточнить — получалось ли разрешение на строительство дома. Без разрешения (пусть даже оно выдано на строительство объекта ИЖС) у Администрации больше шансов признать постройку самовольной (в этом случае объект подлежит сносу). С учетом всего изложенного, если ПЗиЗ не предусмотрен основной ВРИ «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» для данной территориальной зоны, я считаю, покупать объекты в таком виде очень рискованно.

13 Декабря 2018, 11:19
q Отблагодарить
1 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24467
ответов
9181
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Поддерживаю. Ознакомился с документами по земле. Продавец пытается перекинуть свою проблему с постройкой на другого. Это все чревато существенными проблемами и в такой ситуации рекомендация может быть только одна — держаться подальше от таких предложений.

13 Декабря 2018, 11:23
Денис
клиент, г. Нижний Новгород
Спасибо!  А как до покупки на 100% выяснить нет ли каких-то еще подводных камней с этим домом? Обратиться к нотариусу посоветуете?
14 Декабря 2018, 01:19
8,6
Рейтинг Правовед.ru
2504
ответа
1693
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Великий Новгород
Общаться в чате

Денис, а какие ещё подводные камни Вы имеете в виду? Нотариус Вам особенно ничем не поможет. Он может заказать Выписку из ЕГРН, так выписку с актуальными сведениями можно и без него заказать. Кстати, в связи с наличием общей долевой собственности на дом у Вас возникает ещё одна проблема: регистрация по месту жительства. Понятно, что собственник пропишется без проблем. А вот прописать членов своей семьи или других лиц он сможет уже только с согласия всех участников долевой собственности. 

14 Декабря 2018, 10:59
Денис
клиент, г. Нижний Новгород

Я надеюсь, что нотариус проверит подлинность всех документов при проведении сделки. Остался такой вопрос: т.к не имеется соглашения по порядку пользования долями, то каким образом кто-то из собственников может претендовать на мою квартиру? Например, ситуация: есть 3 собственника по 1/3 доли — каждому по этажу в 3-х этажном доме. Что если один захочет поменять этаж (ну просто по причине, что там ремонт лучше) и придет к соседу, мол, а кто сказал, что это не мой этаж? Может ли он обратиться в суд и отсудить право пользования конкретным этажом, в котором жил другой собственник?

14 Декабря 2018, 23:45
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11399
ответов
5494
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Я надеюсь, что нотариус проверит подлинность всех документов при проведении сделки

Денис

он их никак не проверит- он не проводит экспертизу подлинности документов.

он лишь свидетельствует о том что эти документы- были, и что там было указано.

На вашу квартиру- а лучше сказать долю- никто не будет претендовать — но вот распоряжаться — этим имуществом будет сложно- нужно согласие всех.

И тут проблема не в том чтобы отсудить этаж- а в том чтобы четко было обозначено это имущество- пока стоит вопрос о том что дом построен с нарушениями в плане земли и документов- лучше с этим не связываться.

15 Декабря 2018, 01:10
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

168 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут