1308 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1308 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Купил помещение с арендатором. Как его выгнать или поднять ставку аренды

Купил помещение. Есть обременение долгосрочным договором аренды с федеральной сетью аптек до 2027 года. Зарегистрирован в юстиции. Ставка аренды в договоре занижена в 4 раза от рыночной. Должна быть 2000 р/ м2, а в договоре 500 р. Какие есть варианты расторгнуть такой договор или привести ставку к рыночной? Судебная практика.? Предварительные переговоры с арендатором ни к чему не привели. Сказали есть договор - идите лесом.

06 Декабря 2018, 15:08, вопрос №2190276
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

получен
гонорар
33%
Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11275
ответов
5440
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте

Если договор они исполняют- то никак

гк

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

то что вы купили помещение- не является основанием даже для изменения договора, не то что для его расторжения. Исключение — если сам договор предусмотрел изначально одностороннее изменение аренды например.

Если они договор не исполняют- например не платят аренду 2 месяца подряд- тогда есть вариант расторгнуть договор через суд.

06 Декабря 2018, 15:11
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
33%
Юрист - Алексей
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3716
ответов
1378
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Александр.

В одностороннем порядке сможете изменить, только если договор такую возможность предусматривает. Если же таких условий нет, то как-то их заставить не получится. В этой ситуации закон защищает арендатора, а не арендодателя.

Статья 614 ГК РФ Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

+

Статья 310 ГК РФ Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

06 Декабря 2018, 15:12
q Отблагодарить
0 0
Александр
клиент, г. Новосибирск
А доказать через мировой суд что ставка занижена от рыночной в 4 раза не реально?
06 Декабря 2018, 15:14
10889
ответов
3961
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

нереально. Свобода договора. Ст. 421 ГК РФ.

06 Декабря 2018, 15:14
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3716
ответов
1378
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате

Дело в том, что закон не требует, чтобы цена соответствовала рыночной. Если стороны договорились о такой цене — то она и будет действовать.

06 Декабря 2018, 15:15
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11275
ответов
5440
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Это не важно- потому что цену стороны в договоре согласовали. 

06 Декабря 2018, 15:15
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24062
ответа
9056
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

А это свобода договора — доказывание этого обстоятельства никак не повлияет на действительность договора и его условий. Ведь Вы при покупке соглашались  с этим обременением.

06 Декабря 2018, 15:15
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24062
ответа
9056
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

И кстати тут мирового суда не будет — это вопрос арбитражного суда, поскольку речь как я понял идет о предпринимательских отношениях. Вот если подловите арендатора — тогда пойдете в арбитражный суд за расторжением договора.

06 Декабря 2018, 15:17
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3716
ответов
1378
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
с федеральной сетью аптек

Александр

Есть один вариант, но он скажем так, малореалистичный. Для него нужно чтобы ряд факторов совпал. Суть его в том, чтобы доказать неравенство переговорных возможностей — что одна сторона диктовала свои условия, а вторая в силу более слабого положения не могла им противиться.

Статья 428 ГК РФ Договор присоединения

… сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор… хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида…

… условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Но в плане аренды, как правило проще именно арендатору доказать, что он слабая сторона, а не арендодателю. Хотя у Вас там сеть аптек, но этого недостаточно, чтобы доказать навязанность невыгодных условий (цены).

06 Декабря 2018, 15:18
Адвокат - Олег
10889
ответов
3961
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. 

Сказали есть договор — идите лесом.

Александр

в целом они правы. Ст. 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

плюс ст. 310 ГК РФ говорит о том, что

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

изменить, таким образом, можно если только они нарушают условия договора.  А при отсутствии нарушений никак. Иное может быть предусмотрено в договоре, но если такое условие там есть

06 Декабря 2018, 15:12
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
33%
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24062
ответа
9056
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Предварительные переговоры с арендатором ни к чему не привели. Сказали есть договор — идите лесом.

Александр

Здравствуйте. Вы покупали помещение с обременением. Соответственно знали, что есть арендатор с определенными условиями.

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Вам необходимо внимательно ознакомиться с договором аренды и посмотреть возможности для изменения арендной платы, которые заложены в нем. Если таких возможностей нет — то только подлавливать арендатора на неисполнении договора и требовать его досрочного расторжения.

06 Декабря 2018, 15:14
q Отблагодарить
0 0
Александр
клиент, г. Новосибирск
Продавливать на неисполнение это как?
06 Декабря 2018, 15:15
10889
ответов
3961
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

если есть просрочка, например, по оплате И иные нарушения

06 Декабря 2018, 15:15
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11275
ответов
5440
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Ну например они не платят вовремя, ухудшают имущество… используют не по назначению. И на этом основании через суд договор можно расторгнуть.

06 Декабря 2018, 15:16
Александр
клиент, г. Новосибирск
В договоре есть строка что собственник может начать капитальный ремонт и на срок этого ремонта аренда не взимается. Теоретически я же могу делать такой ремонт год? Например новые стены возводить и делить помещенме на кучу комнат? Арендатор не сможет вести бизнес и сам съедет?
06 Декабря 2018, 15:19
10889
ответов
3961
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

может и так толковать договор да. Главное тут злоупотребление правом не усмотреть потом, а то потом уже претензии к Вам будут.

06 Декабря 2018, 15:20
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11275
ответов
5440
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

В теории да — но надо смотреть нет ли в договоре за это неустоек. И ремонт должен быть реальным.

06 Декабря 2018, 15:20
10,0
Рейтинг Правовед.ru
3716
ответов
1378
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
В договоре есть строка что собственник может начать капитальный ремонт и на срок этого ремонта аренда не взимается. Теоретически я же могу делать такой ремонт год? Например новые стены возводить и делить помещенме на кучу комнат? Арендатор не сможет вести бизнес и сам съедет?

Александр

Это может и Вам оказаться невыгодным. Во-первых, придётся действительно ремонт вести капитальный (а не просто перегородки ставить), а во-вторых тут могут Ваши действия квалифицировать как недобросовестные и арендатор с Вас все убытки взыщет в виде упущенной выгоды (например, по среднему доходу аптеки за время ремонта).

Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

06 Декабря 2018, 15:21
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24062
ответа
9056
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Не рекомендовал бы принимать такое серьезное решение без анализа договора на возможные неблагоприятные последствия.

06 Декабря 2018, 15:22
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11275
ответов
5440
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

но будьте готовы к тому что если они сами не уедут- договор останется в силе- в ремонт вам придется заканчивать. То есть еще кого то вселить вы может быть и не сможете.

06 Декабря 2018, 15:22
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24062
ответа
9056
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Внимательно ознакомиться с договором, выяснить узкие места и фиксировать нарушения, на основании которых потом идти в суд за расторжением.

06 Декабря 2018, 15:18
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.