Грамотное оформление сделки покупки ипотечной квартиры с родственником

3. Завещание

Александр

Если у тети будет нетрудоспособные лица на момент ее смерти, то вам придется с ними делиться, т.к. они получат обязательную долю

ГК РФ Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве

1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей.

2. Доверенность с правом передоверия на 20лет: застройщик, коммунальные службы, фрс, банк, другие гос., муниципальные органы и организации по вопросам данной квартиры.

Александр

Вы не сможете оформить квартиру на себя по данной доверенности

Ст. 182 ГК РФ

3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

А вдруг с тетей что-то случится? В этом случае доверенность теряет силу

Ст. 188 ГК РФ

1.Действие доверенности прекращается вследствие:

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;
5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

1. Договор уступки прав или предварительный договор купли продажи от даты договора ипотеки — часть суммы внесена как задаток, остаток будет перечислять на кредитный счет. по факту закрытия ипотеки все права переходят к покупателю

Александр

В данном случае лучше сразу договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

При этом, если вы сейчас гасите ипотеку, то можете сразу обращаться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Если же у тети договор ДДУ, тогда договор уступки прав.

1. Договор уступки прав или предварительный договор купли продажи от даты договора ипотеки — часть суммы внесена как задаток, остаток будет перечислять на кредитный счет. по факту закрытия ипотеки все права переходят к покупателю

Александр

Добрый вечер.

Александр, мне видится ситуация, что заключить договор займа на сумму ипотеки и Вы после переоформления квартиры на Вас, напишите ей расписку, что финансовых претензий не имеете и квартира переходит в Вашу собственность.

В части переуступки прав требования от даты договора ипотеки невозможно, т.к. задним числом Вам его никто не зарегистрирует.

Это возможно сделать на данном этапе, но при условии погашения ипотеки, т.к. квартира находится в залоге, то переуступку сделать будет невозможно.

2. Доверенность с правом передоверия на 20лет: застройщик, коммунальные службы, фрс, банк, другие гос., муниципальные органы и организации по вопросам данной квартиры.

Александр

Смысла в данной схеме нет, т.к. вы только будете представлять ее интересы, и не более того

3. Завещание

Александр

Опасность в том, что она в любой момент может отменить или изменить завещание

ГК РФ Статья 1130. Отмена и изменение завещания
 1. Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения.

Как вариант рассмотрите договор обещания дарения, т.е. что в будущем данная квартира будет передана Вам

ГК РФ Статья 572. Договор дарения

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574)и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Здравствуйте!

1) оптимально, на мой взгляд, уступка или ДКП.

если квартира застройщиком не передана, то Вы можете с согласия залогодержателя (Сбарбанк) заключить с тетей супруги договор уступки прав в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

в противном случае, т.к. в договоре Вам требуется учесть уже уплаченные по кредиту за тетю ранее деньги и те которые потребуются для погашения ипотеки, остается заключать договор купли-продажи будущей вещи с предоплатой. 

заключать предварительный договор можно, но не вижу смысла из-за п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть,суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

данные сделки выгодны Вам и в плане НК, т.к. позволят получить налоговый имущественный вычет по ст.220 НК, если ранее его не использовали.

2) доверенность не даст Вам возможности переоформить квартиру на себя или близких родственников, в силу ст.182 ГК.

3) завещание вообще ничего не гарантирует, т.к. может быть изменено/отменено или имущество может быть отчуждено третьим лицам в любое время; могут быть лица имеющие право на обязательную долю в наследстве. 

кроме того, гос. пошлина у Вас за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию будет существенная - 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей (подп.22 п.1 ст.333.24 НК).