Купли-продажа квартиры после погашения ипотеки с использованием маткапитала. Дарение долей

Здравствуйте, Александр! 

Основное условие здесь заключается в обязательности получения согласия от органов опеки и попечительства 

ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В описанной Вами ситуации имеется разрешение органов опеки об отчуждении квартиры. Соответственно, такая сделка пройдет, проблем возникнуть не должно. 

Если бы не было согласия, то существовал бы риск признания такой сделки в будущем недействительной. 

Кроме того, сделка происходит нотариально, что еще раз подтверждает ее законность и устраняет возможные риски.

Можно ли заключать такую сделку и каковы риски в будещем ?

Александр

Добрый вечер.

Т.к. у вас имеется согласие органов опеки и попечительства то никаких проблем не должно возникнуть, т.к. сделка с имуществом несовершеннолетних обязательно должно сопровождаться согласием органов опеки 

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

После покупки квартиры новой Вы должны будете предоставить в органы опеки документы, подтверждающие, что в пользу детей были оформлены доли. И тем самым обязательства будут исполнены в полном объеме.

Здравствуйте, Александр.

Риск основной в том, что Продавец не выполнит те условия, которые поставила опека в выданном согласии.

Есть письмо из органов опеки о разрешении продажи квартиры с обязательным переводом средств детям (не менее 100тыщ каждому).

Александр

То есть, если продавец не переведёт деньги на счёт детей, сделку признают недействительной. 

Так, например, в одном деле Верховный суд РФ указал следующее:

Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1

При рассмотрении дела в суде истец указывал на то, что оспариваемая сделка совершена ответчиками с нарушением условия, при котором органом опеки и попечительства было дано согласие на продажу квартиры, в которой проживали несовершеннолетние дети

... Этот довод имеет существенное значение, поскольку заключив оспариваемую сделку, Хилажева Т.В. не выполнила требование…

При рассмотрении дела суду также не было представлено доказательств того, что в результате совершенной сделки законные права несовершеннолетних были соблюдены, а именно часть полученных от продажи квартиры денег была депонирована на счет детей в кредитном учреждении или израсходована в их интересах,

Можно ли заключать такую сделку и каковы риски в будещем ?

Чтобы снизить риск оспаривания, предусмотрите в договоре, что деньги Вы сразу перечисляете на указанный счёт детей, а не родителям.

Александр, исходя из описанной Вами ситуации, в том числе и наличия разрешения органов опеки и попечительства о согласии на сделку при определенном условии — с точки зрения действующего законодательства никаких рисков я не вижу. 

Единственное сомнение, которое имеется по поводу квартиры выражается в распределении долей между родителями и детьми. 

Дело все в том, что на данный момент законодатель не закрепил порядок исчисления доли причитающейся ребенку при внесении материнского капитала в оплату квартиры. То есть, если исходить из разумности, то доля детей должна быть не меньше доли материнского капитала в общей стоимости квартиры. Однако, на данный момент законодателем не уточнен этот порядок и дословно указано, что доли выделяются по соглашению сторон. То есть можно и 98 % доли в квартире выделить детям, а можно и 0.002 % доли. И пока что это законно на основании п. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Однако, как это уже было в 90-е года с приватизацией квартир (когда детей можно было не включать в приватизацию) в последствии данное положение было признано нарушающим права ребенка и повально пошли иски о признании приватизации недействительной. Вот чисто теоретически — в будущем возможен такой же сценарий и в отношении наделения долями детей при использовании материнского капитала. 

Еще раз повторюсь — теоретически возможен, но не более того. Исходя же из действующего законодательства — Ваша ситуация не имеет очевидных рисков и вполне законна.