Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Ипотека квартиры с обременением: договор займа или особые условия предварительного договора?
Мы хотим приобрести коммунальную квартиру с использованием ипотеки.
В квартире 5 собственников, у одной из них комната с обременением-ипотека (970 тыс.). Ипотеки в разных банках. Наша одобрена от Сбербанком, но для получения нужно снять обременение.
Наш риэлтор предлагает сначала заключить нотариальный договор займа с собственницей обремененной комнаты, по которому мы передаем ей 970 000 р. наличными, и она снимает обременение. А займ закрывается после завершения сделки. Затем заключается предварительный договор и выход на сделку. В случае срывы предусматриваются штрафные санкции для этой собственницы, которые мы сможем взыскать в суде, если будут задержки с выплатой денег обратно.
Ходили к юристам, те советуют просто составить сразу предварительный договор, где всё детально зафиксировать: кто продает, кому и для чего выплачиваются деньги и др. Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде, и что лучше как можно раньше включить в процесс остальных собственников.
Нам важно купить квартиру, а не получить проблемы с 1 комнатой в коммуналке. Но и в случае наступления этих проблем хотелось бы обезопасить себя заранее. Как лучше поступить в данной ситуации и как минимизировать риски?
Добрый день
Наш риэлтор предлагает сначала заключить нотариальный договор займа
Этот вариант слабее всех, поскольку заемщик совершенно не обязан будет полученные от вас деньги направлять на погашение своего долга. Даже если заключить договор целевого займа, то все равно велик риск не возврата, если заемщик поведет себя недобросовестно
которые мы сможем взыскать в суде,
Получить судебное решение вы сможете, а вот получить исполнение - не факт
Сам по себе договор займа формально никак не будет связан с обязателсьтвами заемщика по вашей сделке с квартирой, следовательно инструментов принуждения у вас будет не достаточно
те советуют просто составить сразу предварительный договор
Так в самом деле лучше
В предварительном договоре можно прописать, например, что деньги собственнику. у кого заложена доля, будут уплачены не ему лично, а будут направлены непосредственно на его ипотечный счет в погашение его долга, после чего он обязуется принять меры для снятия обременения
Конечно риск недобросовестного поведения все равно есть, его полностью исключить нельзя, но так у вас будет больше инструментов судебного удовлетворения в случае спора
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде
По предварительному договору можно понуждать уклоняющуюся сторону к совершению сделки, чего договор займа вам совершенно не дает
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Здравствуйте, Игнатий.
В первую очередь о рискованности такой процедуры.
В случае срывы предусматриваются штрафные санкции для этой собственницы, которые мы сможем взыскать в суде, если будут задержки с выплатой денег обратно.
Не факт, что Вы вообще сможете взыскать с неё эти деньги, не то, что штрафные санкции. Она вообще может оказаться в будущем неплатежеспособной, инициировать процедуру банкротства и долг с неё просто спишут.
Ходили к юристам, те советуют просто составить сразу предварительный договор, где всё детально зафиксировать: кто продает, кому и для чего выплачиваются деньги и др. Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде, и что лучше как можно раньше включить в процесс остальных собственников.Игнатий
Несмотря на то, что вся эта цепочка действий, начиная с передачи ей денег — не является предметом предварительного договора купли-продажи, я полагаю, что, действительно, лучше прописать всё письменно и именно в договоре.
Статья 429 ГК РФ Предварительный договор
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Наш риэлтор предлагает сначала заключить нотариальный договор займа с собственницей обремененной комнаты, по которому мы передаем ей 970 000 р.
Рекомендую попробовать договориться и с банком тоже. Можно даже заключить трёхсторонне соглашение, где прописать всё — что деньги Вы передаёте не ей, а напрямую в банк в счёт погашения ипотеки, а собственница и банк обязуются предпринять все необходимые действия по снятию обременения.
При этом в таком соглашении нужно указать, что Вы погашаете ипотеку за собственницу. Закон это допускает.
Статья 313 ГК РФ Исполнение обязательства третьим лицом
1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Но нужно, чтобы банк был поставлен в известность самой собственницей, что ипотеку Вы погашаете по договорённости с ней. Это, как уже было сказано, может быть выражено в соглашении между Вами, банком, и собственницей комнаты.
Здравствуйте! Договор займа Вас никак не защитит Ваши интересы и не будет способствовать заключению сделки в случае недобросовестности продавца. Однозначно предварительный договор. В нём Вы сможете прописать все усовия, в том числе обязательства стороны, которая получит денежные средства. При этом деньги лучше не передавать наличными, а сразу в договоре указать счёт, на который перечисляются ипотечные платежи. Кроме того, на основании предварительного догвора Вы сможете обратиться за понуждением к исполнению его условий на основании ст. 429 ГК РФ:
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
То есть, Вы будете вправе требовать уже не возврат денег, которых может и не быть, а получение имущества — комнаты.
В предварительном договоре нужно оговорить сроки исполнения продавцом своих обязательств, и лучше согласовать это заранее с банком-кредитором, чтобы срок для снятия обременения был реальным и не затягивался.
как можно раньше включить в процесс остальных собственников.
Вы планируете приобретать всю квартиру по одному договору или с каждым собственником отдельный договор? Чтобы связать всех обязательствами, можно и с остальными заключить также предварительный договор. ПРи этом денежную сумму, которую будете передавать в обеспечение обязательств, передают либо в качестве аванса, либо в качестве задатка. Передача задатка регулируется статьями 380-381 ГК РФ. При передаче аванса в случае, если сделка в итоге не совершается, аванс возвращается в той сумме, в которой был оплачен. В случае с задатком последствия другие:
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Но при этом в договоре должно быть указано, что передаваемая в обеспечение обязательств по предварительному догвору сумма является именно задатком.
Игнатий, если Вы хотите быть уверены, что не останетесь без денег и без квартиры — не связывайтесь ни с распиской/договором займа, который предложил риелтор. ни с предварительным договором. То, что написали уважаемые коллеги про предварительный договор — всё правильно и обоснованно. НО!!! Все забывают о том, что нужно учесть еще два факта:
1. Преимущественное право по ст. 250 ГК РФ.
допустим, что этот вопрос решаемый
2. И наконец самая большая проблема:
о каком предварительном договоре, а точнее о признании права собственности или о понуждении заключить основной договор на эту комнату может идти речь, когда на комнате залог!!! Если залог не будет снят, Вы через суд ничего не добьетесь, кроме решения о взыскании с неё тех средств, что Вы внесли по предварительному договору. Но, как и писалось ранее — получить решение это еще не значит получить деньги.
В примере могу описать так: Вы заключаете предварительный договор, передаете ей деньги, а она не вносит их в счет погашения долга по ипотеке. Вот просто не вносит и всё. Даже, если Вы в кассе банка с ней будете стоять — Вы сделать ничего не сможете. Я понимаю, что не все такие продуманные аферисты, чтобы провернуть такую схему, но и застраховаться от этого Вы не сможете. К примеру почитайте про такого афериста Махутова из Одинцово — какие только фокусы он не устраивал, чтобы завладеть недвижимостью.
Лично мое субъективное мнение: полностью оградиться от возможного мошенничества у Вас получится только договорившись с банками. Любая схема, где продавцы получат от Вас деньги раньше, чем Вы станете собственником — для Вас несет огромные риски.
С банками возможно получится решить вопрос, если расчеты будут через аккредитивный счет согласно параграфу 3 главы 46 ГК РФ
Так никто и не говорит деньги в руки давать, лучше всего их положить непосредственно на ипотечный счет заемщика-продавца в его банке-кредиторе, равно как и с другими продавцами рассчитываться по аккредитиву.
Но все эти условия так же должны быть где-то прописаны, где если не в предварительном договоре
В отношении собственника заложенной доли порядок должен быть следующим.
Вы заключаете предварительный договор, в котором четко прописываете порядок оплаты. Заемщик по ипотеке, являющийся продавцом квартиры, по предварительному соглашению с банком-кредитором, заключает договор купли-продажи квартиры новому покупателю, а покупатель перечисляет продавцу квартиры сумму задатка в размере не погашенной ипотечной задолженности за квартиру. При такой схеме, задаток от покупателя квартиры перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ипотечной задолженности за продавца. Банк снимает с квартиры обременение, после чего уже регистрируется сделка по купле-продаже недвижимости.
Тут конечно ситуация осложняется тем, что требуется согласование как с банком продавца, так и с вашим банком, но с этим в любом случае вам придется иметь дело, если совершается подобная сделка
Значит так и следует поступить
1) Заключаете с собственником доли договор купли-продажи его доли. Для начала он должен получить от остальных собственников их отказ от покупки его доли по праву приоритетного выкупа (с нотариальным заверением). После этого вы согласовываете с его банком порядок оплаты — деньги ложатся непосредственно вами на его ипотечный счет, ипотека погашается, он снимает обременение и вы регистрируете переход права собственности его доли
2) после этого уже с привлечением кредитных средств выкупаете доли остальных собственников