8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
400 ₽
Вопрос решен

Как избежать оспаривания сделки, если продавец может стать банкротом?

Добрый день!

Хочу купить земельный участок.

Из документов следует (файлы прикрепил), что участок в долевой собственности, по 1/2 у двух людей. По одному дольщику проблем нет. У другого - его 1\2 была под арестом за долги. Сейчас арест снят. Риэлтор сказал, что этот дольщик передал долю своему родственнику в собственность (наверное, через договор дарения).

Как я понял, налицо высокий риск "попасть" на оспаривание сделки, если этот проблемный дольщик станет банкротом (судя по всему, вероятность банкротства велика). Правильно ли я понимаю, что в этом случае сделка со мной сможет быть оспоренной (несмотря на то, что куплю я эту 1\2 уже у родственника "должника")? Срок исковой давности три года, в том числе три года до объявления банкротства?

Разумеется, цена в договоре купли-продажи будет рыночной (хоть я и буду наставивать на значительной скидке). Однако, как я понял, это не избавит меня от рисков. Как можно их избежать? В остальном вариант очень мне нравится. Какие-то есть возможности купить этот участок без "попадоса" ?Или лучше не ввязываться в эту историю?

Показать полностью
  • 1
    .jpg
  • 2
    .jpg
  • 3
    .jpg
  • 4
    .jpg
  • 5
    .jpg
  • Дело 02-2941_2016. Решение. документ - обезличен~
    .doc
, Иван, г. Москва
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 7.3
Эксперт
Правильно ли я понимаю, что в этом случае сделка со мной сможет быть оспоренной (несмотря на то, что куплю я эту 1\2 уже у родственника «должника»)? Срок исковой давности три года, в том числе три года до объявления банкротства?

Иван

Иван, добрый день! НЕ совсем так, если Вы приобрете эту долю у родственника, а нынешний владелец станет банкротом, при признании сделки между банкротом и его родственником недействительной финансовый управляющий сможет в отдельном исковом производстве истребовать у Вас данный участок в порядке ст. 302 ГК РФ доказав, что Вы не являетесь добросовестным приобретателем

п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63
«О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона „О несостоятельности (банкротстве)“

Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.

0
0
0
0
Алина Пучко
Алина Пучко
Юрист, г. Барнаул
Эксперт

Здравствуйте, Иван!

Здесь не совсем арест… а всего лишь запрет пристава на совершение регистрационных действий, в обязательном порядке необходимо различать аресты наложенные судом в обеспечительных мерах или органами следствия на основании судебного акта… от запрета судебного-пристава исполнителя… если запрет в настоящий момент снят (закажите свежую выписку из ЕГРН) то у Вас нет никаких рисков для оспаривания сделки купли-продажи…

«Разъяснения, связанные с понятием „добросовестный приобретатель“, содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем» http://www.consultant.ru/docum...

Поэтому закажите свежую выписку из ЕГРН и если никаких запретов не будет, в т.ч. о правопритязаниях, рассмотрении судебных споров и т.д., то Вам нечего опасаться. Если хотите 100% гарантии по сделке, то удостоверьте договор купли-продажи ЗУ у нотариуса, в таком случае нотариус обязан проверить «чистоту» сделки, сделать все возможные вопросы, в т.ч. о банкротстве физического лица и этого будет достаточно, что бы в последствии ссылаться на добросовестность приобретателя.

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.

С учетом того, что Вы планируете приобретать участок  у второго сособственника, после того, как он оформить на себя участок полностью, то данная сделка (между сособственниками) в обязательном порядке будет нотариальной, в силу ст.42 218-ФЗ

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверениюhttp://www.consultant.ru/docum...

Таким образом, при первой сделке нотариус проверит чистоту сделки и правомочия продавца на отчуждение доли (находится ли он в стадии банкротства), и соответственно если Вы свою сделку удостоверите через нотариуса, то практически 100% обезопасите себя от возможных судебных разбирательств. 

С уважением, Алина Пучко.

1
0
1
0
Иван
Иван
Клиент, г. Москва
Алина, благодарю за развёрнутый комментарий.
И все же, уточнение. Проверить текущий статус продавца, не банкрот ли он,- не сложно. А если он станет банкротом через год, или два, или даже три? В моих обстоятельствах каковы риски, что сделка со мной сможет быть признана недействительной?
А если он станет банкротом через год, или два, или даже три? В моих обстоятельствах каковы риски, что сделка со мной сможет быть признана недействительной?

Иван

Если сделка совершились должником за один год до то того, как было принято заявление об установлении банкротства, то они могут признаваться недействительными в том случае, если имеются существенные отличия цены сделки от среднерыночной… Кроме того, существуют примерные критерии для сомнений в действительности сделки:

-передача имущества производилась между близкими родственниками, или заинтересованность между лицами лего можно установить;  — заниженная цена договора;  — сделка ухудшила материальное состояние должника;  — ко времени сделки должник уже был несостоятельным;  — переданное имущество не включается в перечень тех вещей, к которым не может быть обращено взыскание.http://www.consultant.ru/docum...

В любом случае сделка должна быть возмездной, по рыночной стоимости объекта... 

Риэлтор сказал, что этот дольщик передал долю своему родственнику в собственность (наверное, через договор дарения).

Как я понял, налицо высокий риск «попасть» на оспаривание сделки, если этот проблемный дольщик станет банкротом (судя по всему, вероятность банкротства велика).

Почему Вы решили, что есть такая вероятность? Можно попробовать выяснить наличие на принудительном исполнении испол.документов через портал ФССП (сумму взысканий)… вообще как часто в отношении данного должника возбуждаются испол.производства и т.д. В моей практике люди десятилетиями «под запретом» регистрационных действий и никто не стремится объявить себя банкротом, это крайне невыгодная процедура на самом деле…

В абзаце третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано: 

«ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Согласно п. 39 Постановления смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.Вы, в свою очередь должны будете доказать свою добросовестность, как покупателя (выше указывала об этом), а вот позиция Верховного Суда РФ 



Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.



Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.»
Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/70756994/#ixzz5VV95PKi8

Т.е. Вы можете выполнить максимальные действия (с фиксацией этих действий) для собственной «подстраховки» и если уже сделка по отчуждению доли была совершена, соответственно проверьте по всем указанным критериям предыдущую сделку, выясните возможные риски признания отчуждателя доли банкротом... 

Кстати сказать, нотариус при удостоверении сделки в обязательном порядке совершает запросы в т.ч. приставам, для проверки возможного банкротства физ.лица… Опять же возвращаемся к обязательному нотариальному удостоверению сделки, как к максимальной гарантии ее действительности… К слову сказать… ни один нотариус не возьмется удостоверить сдлеку, если есть хоть малейший риск ее отмены.

0
0
0
0
Илья Казаков
Илья Казаков
Юрист, г. Калининград
рейтинг 8.2
Эксперт

Добрый день,



Если реальность банкротства первого собственника высока, и доля отчуждена по безвозмездной сделке, то однозначно не стоит покупать участок. Слишком высоки риски и неопределенность в таком случае.

Рыночная оценка и т.п. поможет, если первая сделка была возмездной, в случае договора дарения финансовый управляющий обжалует первоначальную сделку по следующим основаниям:

Статья 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» оспаривание подозрительных сделок должника

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий…

Результатом обжалования в принципе будет следующее:

Статья 61.6. Последствия признания сделки недействительной

1. Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Так как имущества у одаряемого уже нет, теоретически он должен возместить первому собственнику рыночную стоимость участка, и гипотетически, финансовый управляющий может на этом остановиться.

Но закон о банкротстве разрешает финансовому управляющему для возврата имущества использовать не только специальные основания (закон о банкротстве), но и основания предусмотренные ГК РФ.

Так как недействительная сделка не имеет правовых последствий, то рушится и ваша сделка купли-продажи, и как правильно указал коллега в первом вопросе, к вам может быть предъявлен виндикационный иск.

Статья 302 ГК РФ Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Дополнительные риски представляют собой следующие положения закона о банкротстве:

Статья 213.29. Пересмотр определения о завершении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина и возобновление производства по делу о банкротстве гражданина

(введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 154-ФЗ)

1. В случае выявления фактов сокрытия гражданином имущества или незаконной передачи гражданином имущества третьим лицам конкурсные кредиторы или уполномоченный орган, требования которых не были удовлетворены в ходе реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре определения о завершении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина и предъявить требование об обращении взыскания на указанное имущество.

Т.е. даже если Вам повезет и в банкротстве по каким то причинам не будет оспорена сделка финансовым управляющим, кредиторы смогут сделать это самостоятельно, даже по завершении процедуры.

1
0
1
0
Иван
Иван
Клиент, г. Москва

Илья, благодарю за комментарий. 

Если я правильно понял, Вы подтвердили высказанные в вопросе опасения, что моя покупка может быть оспорена, если продавец (или его супруга, которой, формально, сейчас принадлежит участок) станет банкротом.

Суть вопроса в том, как обезопасить себя от этих рисков (получения виндикационного иска). В момент сделки мы не знаем, станет продавец через один-три года банкротом или нет. Поэтому такой риск, получается, присущ любой сделке.

Или сам факт того, что продавец (потенциальный банкрот) передал собственность своей супруге (теперь, формально она продавец) безвозмездно — повышает риски до той степени, что лучше не ввязываться?

Каким образом он передал свою долю? и когда эта доля попала в его собственность? в браке или до брака?

0
0
0
0
Похожие вопросы
Недвижимость
Покупаю гараж и продавец хочет чтоб я деньги отдал до сделки
Здравствуйте!Покупаю гараж и продавец хочет чтоб я деньги отдал до сделки . Как лучше будет сделать?
, вопрос №4043208, Елена, г. Москва
Защита прав потребителей
В ходе последующих устных переговоров стало понятно, что письменного ответа на мою претензию не последует
Обратился к автодилеру с требованием устранить недостатки автомобиля в рамках гарантийного обслуживания. Получил устный отказ. На просьбу предоставить результаты диагностики автомобиля, где было бы указано, что по их мнению неисправности не обнаружены, также получил устный отказ. Направил письменную претензию заказным письмом с уведомлением и описью на юридический адрес. Претензия вручена. В ходе последующих устных переговоров стало понятно, что письменного ответа на мою претензию не последует. Дальнейший предполагаемый план действий: Требование о проведении ремонта в соответствии со ст. 18 п.1 ЗОПП я уже предъявил. В соответствии со ст. 20 п. 1 ЗОПП срок ремонта не может превышать 45 дней. При этом принимая во внимание определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ N 32-КГ16-31 от 31.01.2017 г. следует учитывать, что отсчет срока удовлетворения требований потребителя начинается с момента получения продавцом требования, а не фактического начала ремонта. Предполагая, что ответа на претензию не последует, таким образом ремонт не может быть начат, полагаю правильным выждать 45 дней с момента вручения первой претензии и направить повторную претензию, где указать, что : 1. В соответствии с п. 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 № 2463 ненаправление ответа потребителю на претензию является нарушением обязательных требований, установленных ЗОПП 2. На основании ст. 23 п. 2 ЗОПП в случае нарушения сроков, изложенных в ст. 20 п. 1 (45 дней с момента предъявления претензии) имею право предъявить иное требование, предусмотренное в ст. 18 п.1 ЗОПП, а именно расторжение ДКП и возврат денежных средств или обмен на аналогичный новый автомобиль (что именно заявить выберу ближе к делу). А теперь сам вопрос: Во всей этой конструкции меня смущает, что как таковой недостаток автомобиля признан только мной, но не признан дилером (устно, письменно нет и не будет ничего вообще). Как вы считаете, стоит ли подкрепить требование о расторжении ДКП по истечении 45-ти дневного срока результатами независимой автотехнической экспертизы? Или же сам факт отсутствия ответа от дилера (то есть уклонения от гарантийных обязательств) уже является достаточным фактом для предъявления таких требований?
, вопрос №4042969, Дмитрий, г. Москва
Защита прав потребителей
Можно ли ссылаться на этот факт и расторгнуть эти договора, не возвращая сумму сделки?
Здравствуйте. В автосалоне было навязано заключение доп. договоров: Абонентское обслуживание и гарантия от ООО "АЛЮР-АВТО" и полис-оферта "Защита в пути" от Сбер Страхования. В доп. соглашении к ДКП указано: Автосалон предоставляет скидку на автомобиль при условии "....Покупателем в автосалоне Продавца с партнером Продавца заключен договор о помощи на дороге" и кредитный договор тоже с партнером продавца. И далее: " В случае отказа Покупателя ....от любого из договоров ...либо его досрочного расторжения, скидка ...аннулируется, и Покупатель обязан доплатить Продавцу..." Вопрос: в обоих доп. договорах нет даже упоминания "о помощи на дороге". Можно ли ссылаться на этот факт и расторгнуть эти договора, не возвращая сумму сделки?
, вопрос №4042831, Татьяна, г. Салават
Исполнительное производство
Если нет, то как их вернуть если пристав утверждает что деньги уже отправлены?
Здравствуйте, имеет ли право судебный пристав после признания человека банкротом продолжать списывать денежные средства? Если да, то на каком основании. Если нет, то как их вернуть если пристав утверждает что деньги уже отправлены???
, вопрос №4040345, Иван, г. Москва
Недвижимость
Вопрос - какие риски есть для продавца, при оформлении такой сделки?
Здравствуйте! Продаем квартиру, и покупатель предлагает часть оплатить наличными, а часть маткапиталом. Вопрос - какие риски есть для продавца, при оформлении такой сделки? Как избежать эти риски?
, вопрос №4040349, Дмитрий, г. Москва
Дата обновления страницы 11.11.2018