8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1200 ₽
Вопрос решен

Двухкомнатная квартира с двумя собственниками: порядок пользования

Есть двухкомнатная квартира с двумя собственниками, доли 57 и 43(моя) т.е. равноправные.

В бОльшей комнате уже 3 года проживает собственница с мужем, вторая(меньшая по площади) комната принадлежит мне, но 3 года кроме как «склад» она не использовалась. В ней никто не проживал.

За это время второй собственник:

А) Перерезал провода моего счетчика

Б) Выкинул мою мебель с кухни

В) Загородил своим шкафом вход в мою комнату

Г) Сделал во всей квартире, кроме моей комнаты, ремонт без согласования со мной.

Переговоры о продаже/покупке долей друг у друга зашли в тупик, было принято решение начать активно пользоваться общим имуществом в рамках закона с целью поддтолкнуть второго собственника к выгодному мне решению.

Комнаты, хоть и поделены между нами по факту, на бумаге не выделены, в выписке из ЕГРН просто доли в процентах(дробях)

Я прочитал, что существует такое понятие, как «сложившийся порядок пользования общим имуществом» и «порядок пользования общим имуществом»

Отсюда вопросы:

1. Правомерно ли то, что каждый выбрал себе комнату и имею ли я право находится в «её» комнате и наоборот?

2. Что такое «порядок пользования», какие его разновидности, все нюансы, какой закон, как установить и т.п.

Планирую использовать это как повод для иска.

3. Если я подарю(для этого всё уже готово) долю, то может ли новый владелец начать отношения со вторым собственником с нуля, игнорируя сложившийся за 3 года порядок дел и требовать совершенно нового порядка пользования имуществом?

4. Законно ли вызывать полицию с целью заявить о самоуправстве т.к. шкаф загораживает вход в «мою» комнату ?

29 октября 2018, 20:33, Кирилл, г. Нижний Новгород
Алексей Максименко
Алексей Максименко
Юрист, г. Самара
9.6 рейтинг

Здравствуйте, Кирилл.

1. Правомерно ли то, что каждый выбрал себе комнату и имею ли я право находится в «её» комнате и наоборот?

Кирилл

В общем-то да. Если никто не возражает против выбора другого, то это законно. В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Если кто-то начинает пользоваться комнатой другого, то это значит, что согласие между собственниками под вопросом, и окончательное решение — кто чем будет пользоваться — должен принимать суд.

2. Что такое «порядок пользования», какие его разновидности, все нюансы, какой закон, как установить и т.п.

Кирилл

Когда собственники не могут договориться, как они будут жить вместе — кто, в какой комнате, и как будет осуществляться пользование общим имуществом - кухня, ванная и т.д., они обращаются в суд, и суд устанавливает этот самый порядок. После установление порядка судом — он становится обязательным для обоих собственников, и после этого один уже не может находиться в комнате другого.

29 октября 2018, 20:42
0
0
0
0
3. Если я подарю(для этого всё уже готово) долю, то может ли новый владелец начать отношения со вторым собственником с нуля, игнорируя сложившийся за 3 года порядок дел и требовать совершенно нового порядка пользования имуществом?

Да, он может требовать совсем иного порядка, и суд уже будет решать кому какая комната достанется в пользование.

4. Законно ли вызывать полицию с целью заявить о самоуправстве т.к. шкаф загораживает вход в «мою» комнату ?

Смысла нет, полиция просто скажет, что этот вопрос нужно решать в рамках гражданского производства, т.е. через суд, а не уголовного.

29 октября 2018, 20:45
какие его разновидности, все нюансы, какой закон, как установить и т.п.

Разновидностей в общем-то нет. Другое дело, что порядок пользования может быть подробный — где будет указано как пользоваться вообще всем имуществом в квартире: кухня, туалет, ванная — но это очень редко бывает, как правило, ограничиваются только комнатами.

Вам нужно обязательно указать в заявлении, что в добровольном порядке — без суда — достигнуть согласия не получается. Для этого лучше направить второму собственнику проект соглашения о порядке пользования квартирой — и если он не согласится с ним (либо просто ничего не ответит), тогда уже подавайте в суд. Такой проект лучше отправлять ценным письмом с уведомлением и описью вложения.

При определении порядка пользования суды принимают во внимание размер долей, фактически сложившийся порядок пользования имуществом, а также нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе.

И вот здесь второй собственник может заявить, что так как Вы не живёте уже 3 года, то нуждаемости у Вас в пользовании этой квартирой нет, и Вам придётся доказывать обратное — что собираетесь там жить

29 октября 2018, 20:52
Консультация юриста бесплатно
Олег Горбунов
Олег Горбунов
Юрист, г. Липецк

Добрый день

1. Правомерно ли то, что каждый выбрал себе комнату и имею ли я право находится в «её» комнате и наоборот?

Если коротко, существует два вида пользования общим имуществом — по соглашению сторон и по решению суда

Вы выбрали себе комнаты. Таким образом, между вами согласовалось устное соглашение о том, кто какую комнату занимает

2. Что такое «порядок пользования», какие его разновидности, все нюансы, какой закон, как установить и т.п.

Сейчас же между вами спор, и стало быть если соглашение не возможно, остается подавать в суд

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Я прочитал, что существует такое понятие, как «сложившийся порядок пользования общим имуществом»

Об этом указывал Верховный суд:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

37. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Но опять же как таковой сложившийся порядок не имеет решающего значения в судебном споре, кроме того, на практике сложно доказать, какой именно порядок сложился, если другая сторона против

3. Если я подарю(для этого всё уже готово) долю, то может ли новый владелец начать отношения со вторым собственником с нуля, игнорируя сложившийся за 3 года порядок дел и требовать совершенно нового порядка пользования имуществом?

Разумеется, поскольку новый собственник не будет стороной старого, заключенного с бывшим собственником соглашения или решения суда. Для него определение порядка пользования начинается с нуля

4. Законно ли вызывать полицию с целью заявить о самоуправстве т.к. шкаф загораживает вход в «мою» комнату ?

Право на обращение в полицию у всех есть, но полиция такими вещами не занимается. Если будет решение суда и сосед не будет его исполнять, мерами принудительного исполнения занимаются судебные пристава

29 октября 2018, 20:43
0
0
0
0

Чтобы лучше понимать, как происходит судебное разбирательство по такому спору, я нашел вам пару подходящих решений судов:

http://sudact.ru/regular/doc/F...

Определить порядок пользования квартирой № Змеиногорский тракт, 110а в.Барнауле: закрепив за ФИО2 комнату № согласно Плану расположения помещения, раздел в выписки из ЕГРН площадью 12,5кв.м., за ФИО4 комнату № площадью 12,5 кв.м., кухню, коридор, санузел, ванную комнату, признать местами общего пользования.Определить порядок и размер участия в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг по адресу… ФИО2, ФИО3, ФИО4, в размере 1/4 доли на каждого за ФИО2, ФИО4 и в размере? доли за ФИО1.

http://sudact.ru/regular/doc/U...

Обязать Козлову С.И. не чинить Козлову А.А. препятствий в пользовании жилым помещением: квартирой, расположенной по адресу: <адрес> передать ключи.Определить порядок и размер участия сособственников: Козлова А.А., Козловой С.И., Григорьева А.А. и Молодцевой М.А. по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а именно: Козлову А.А., Козловой С.И., Григорьеву А.А. и Молодцевой М.А. – по? доли общей площади жилого помещения и коммунальных услуг, возложив на ООО «БГЖУО» обязанность по заключению с собственниками отдельного соглашения на оплату жилья и коммунальных услуг, на третье лицо АО «Единый информационный расчетный центр Ленинградской области» обязанность выдавать сторонам в рамках одного лицевого счета отдельные платежные документы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
29 октября 2018, 20:52

При этом, разрешая вопрос, суд не заботит такое обстоятельство, как личные отношения между сторонами.

У каждого есть свое право на данную квартиру и суд разрешает вопрос только о правах и обязанностях

Поэтому под понятием «реальная возможность совместного пользования» понимается только техническая сторона вопроса вопроса, исходя из размера долей сторон, площади квартиры, размера комнат и т.д.

с целью поддтолкнуть второго собственника к выгодному мне решению.

То есть речь идет о том, чтобы по итогу вашего совместного сожительства сосед согласился совместно с вами продать квартиру целиком?

29 октября 2018, 20:57
Сергей Данилов
Сергей Данилов
Юрист, г. Москва

Кирилл, здравствуйте!

Я так сказать без права на гонорар в этом вопросе.

В принципе на Ваши поставленные вопросы добавить мне нечего — уважаемые коллеги Вам все подробно объяснили.

У меня к Вам вопрос следующего характера:

Подскажите, каким образом Ваша соседка по квартире стала собственником этой доли?

29 октября 2018, 21:38
0
0
0
0
Евгений Емельянов
Евгений Емельянов
Юрист, г. Чебоксары

Здравствуйте, Кирилл!

1. Правомерно ли то, что каждый выбрал себе комнату и имею ли я право находится в «её» комнате и наоборот?

Пока никто из собственников не обратился в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением и пока нет вступившего в законную силу решения суда по этому вопросу, выбор каждым из собственников определенной для себя комнаты ничем не противоречит закону. При этом каждый из собственников может находится в любой (другой) комнате, не нарушая закон.

Я прочитал, что существует такое понятие, как «сложившийся порядок пользования общим имуществом» и «порядок пользования общим имуществом»

2. Что такое «порядок пользования», какие его разновидности, все нюансы, какой закон, как установить и т.п.

В том случае, если согласия по порядку пользования жилым помещением между собственниками не достигается (например, возникает спор, кто, в какой комнате должен проживать), то такой вопрос надлежит решить в судебном порядке (п.1 ст.247 ГК РФ).

Как раз в том случае, если второй собственник, точнее, собственница с мужем чинят Вам препятствия в пользовании квартирой, запрещают пользоваться комнатой и вообще не предоставляют Вам возможности нормально жить в квартире, полноценно ею пользоваться, можете обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением. При этом Вам необходимо учитывать следующее.

Разрешая требования об определении порядка пользования жилым помещением суды опираются на разъяснения, изложенные в абз.2 п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», где предписано, что по данным категориям дел судам надлежит учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Что такое "фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением"? Обычно здесь подразумевается какими комнатами и как ими долго пользовался каждый из собственников. Но если даже фактический порядок пользования квартирой между сторонами не сложился, скажем, когда один из собственников в квартире ранее не проживал, то это обстоятельство не может служить препятствием для определения порядка пользования жилым помещением (Апелляционное определение Московского городского суда от 24 апреля 2017 г. по делу N 33-15570/17).

Что касается соответствия долей в праве общей собственности при определении порядка пользования квартирой. Данный критерий также учитывается судом, т.е. если у одного собственника доля в праве больше, то он обычно имеет преимущественное право владеть и пользоваться большей по площади комнатой.

Критерий нуждаемости в том жилье, по которому возник спор по порядку пользования, тоже судами учитывается, для примера приведу выдержку из Апелляционного определения Московского городского суда от 8 февраля 2018 г. по делу N 33-4656:

Кроме того, судебная коллегия также учитывает, что истцами не представлено доказательств их нуждаемости в спорном жилом помещении.
Из материалов дела следует и не оспаривается стороной истцов, что Т.С., Р. принадлежит по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: ххх, где они проживают до настоящего времени.
Кроме того Т.С. принадлежит на праве собственности жилой дом по адресу: ххх.
В то же время из материалов дела следует, что П.К., П.Я.Ю., несовершеннолетняя П. не имеют на праве собственности иных жилых помещений помимо спорного.

В то же время само по себе отсутствие нуждаемости в жилом помещении не может служить самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований, что подтверждается, в частности, позицией, изложенной в Апелляционном определении Московского городского суда от 24 ноября 2017 г. по делу N 33-48426:

При этом суд обоснованно отклонил довод ответчика А.А.В. о том, что истец А.А.В. не нуждается в спорном жилом помещении, так как постоянно проживает в другом благоустроенном жилом помещении большей площадью, в котором также является долевым собственником, как необоснованный, правомерно указав, что наличие иного жилого помещения в собственности истца не может ограничивать ее право пользования спорным жилым помещением, собственником которого она также является, при этом ее доля в праве общей долевой собственности на квартиру не является незначительной.

В свою очередь под реальной возможностью совместного пользования квартирой подразумевается прежде всего наличие в жилом помещении изолированных (отдельных) комнат:

При определении порядка пользования спорным жилым помещением суд учел, что фактический порядок пользования квартирой между сторонами не сложился, между тем, истец нуждается в спорном жилом помещении, реальная возможность совместного пользования квартирой у сторон имеется, комнаты в квартире являются изолированными (Апелляционное определение Московского городского суда от 24 апреля 2017 г. по делу N 33-15570/17).
Так, определяя порядок пользования спорным жилым помещением, суд первой инстанции обоснованно учел фактически сложившийся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования, а именно то, что комнаты в квартире являются изолированными (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 9 октября 2014г. по делу N 33-8727/2014).

Для Вашего обзора также представлю информативную выдержку из достаточно известного Определения Верховного Суда РФ от 05.12.2017 N 47-КГ17-24:

По смыслу приведенных норм, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также с учетом того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения сособственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения,соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления (например, вследствие размера, планировки жилого помещения, а также возможного нарушения прав других граждан на это жилое помещение) право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
При этом следует иметь в виду, что, по смыслу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требования об определении порядка пользования жилым помещением в случае недостижения согласия сособственников не может быть отказано.
Есть двухкомнатная квартира с двумя собственниками, доли 57 и 43(моя)

В вашем случае в размерах долей двухкомнатной квартиры разница небольшая, и при том, что Вы претендуете на комнату меньшей площади, то основания для отказа в удовлетворении требования по передаче Вам в пользование малой комнаты вряд ли будут. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников (Постановление Президиума Алтайского краевого суда от 13 января 2015г. N 44Г-1/2015).

А вот уже после того, как судебное решение о порядке пользования жилым помещением вступит в силу, если суд определит за Вами малую комнату, то в дверь этой комнаты Вы можете врезать (повесить) замок и другой собственник (члены его семьи, муж и т.д.) не вправе будут заходить в эту комнату, пользоваться ею, заграждать дверь в эту комнату мебелью. Вашеправо пользования этой комнатой будет защищено законом на основании судебного решения, при необходимости судебные приставы защитят Ваши права, если они будут ущемлены, нарушены.

3. Если я подарю(для этого всё уже готово) долю, то может ли новый владелец начать отношения со вторым собственником с нуля, игнорируя сложившийся за 3 года порядок дел и требовать совершенно нового порядка пользования имуществом?

Если порядок пользования квартирой для Вас будет определен судебным решением, то при переходе права собственности к другому лицу, суд вынужден будет учесть порядок пользования предыдущим собственником, т.е. Вами, и, скорее всего, оставит эту комнату за новым собственником - Вашим преемником.

4. Законно ли вызывать полицию с целью заявить о самоуправстве т.к. шкаф загораживает вход в «мою» комнату ?

Если суд удовлетворит Ваш иск об определении порядка пользования квартирой, оставит за Вами эту комнату меньшей площади, то полиция, конечно, поможет, достаточно будет предъявить решение суда. Приставы, как я уже сказал, тоже в этой ситуации могут помочь Вам. Если же порядок пользования квартирой судом не определен, то в такие ситуации сотрудники полиции стараются не вмешиваться, ссылаются на то, что эти вопросы нужно решать в порядке гражданского судопроизводства.

30 октября 2018, 00:55
0
0
0
0

Вышеназванные критерии:

фактически сложившийся порядок пользования квартирой (комнатами),

примерное соответствие долей в праве общей собственности площадям комнат,

нуждаемость каждого из собственников в данной квартире (наличие или отсутствие в собственности других жилых помещений),

реальная возможность совместного пользования (наличие изолированных комнат),

учитываются судом при рассмотрении дела об определении порядка пользования квартирой как в отдельности, так и в конечном итоге в совокупности, исходя из общей оценки данных обстоятельств суд выносит решение.

Также нужно заметить, что вполне целесообразно в исковое заявление включать требование о разделе лицевого счета с определением долей в оплате за обслуживание жилья и коммунальные услуги. В итоге суд разделит лицевые счета, каждому будет приходить отдельная платежка, и каждый из собственников будет оплачивать коммунальные услуги пропорционально своей доле в праве собственности.



30 октября 2018, 10:18
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Нотариат
В квартире два собственника, один собственник, хочет переписать свою долю на второго собственника, какой порядок действий нужен и какие документы
В квартире два собственника, один собственник,хочет переписать свою долю на второго собственника,какой порядок действий нужен и какие документы
17 марта, 09:14, вопрос №3009748, дарья, г. Ангарск
1 ответ
360 ₽
Вопрос решен
Доверенности нотариуса
В двухкомнатной квартире два собственника, Петров и Иванов, но они до настоящего времени не вступили в права наследства
Через 3 года необходимо заключить договор мены двухкомнатной квартиры на однокомнатную. В двухкомнатной квартире два собственника, Петров и Иванов, но они до настоящего времени не вступили в права наследства. Дело находится у нотариуса (в течение 10 лет). Однокомнатная квартира находится в ипотеке, на 3 года у другого человека. Собственник в новой квартире будет один - Петров. Собственник Иванов находится за пределами страны и не может приехать. Что нужно для такой сделки? Какие есть ограничения? Возможно ли совершить сделку по доверенности от собственника Иванова собственнику Петрову, пока первый находится за границей? Какой порядок действий?
22 марта 2020, 18:47, вопрос №2719212, иван, г. Нижний Новгород
7 ответов
ЖКХ
Как разделить квартплату в двухкомнатной хрущевке двум собственникам?
Как разделить квартплату в двухкомнатной хрущевке двум собственникам имеющим в собственности 1/2 долю каждый
28 октября 2019, 18:32, вопрос №2567346, Наталья Александровна Светлогорская, г. Санкт-Петербург
2 ответа
Жилищное право
Как написать соглашение о порядке пользования жилым помещением?
Здравствуйте уважаемые специалисты по юридическим вопросам -хочу подать иск в суд о порядке пользования жилым помещением, а именно - двухкомнатная квартира , два собственника в равных долях. Устно собственник на контакт не идет. В качестве досудебного урегулирования хочу перед подачей иска отправить ему предложение о заключении между нами Соглашения о порядке пользования жилым помещением заказным письмом по почте с уведомлением. В случае отказа второго собственника составляю иск. В связи с этим у меня возник вопрос- как написать сопроводительное письмо к соглашению . Например: Я (ФИО) , настоящим письмом направляю ___(ФИО) предложение о заключении между нами Соглашения о об определении порядка пользования жилым помещением, коим является квартира по адресу г. ______Адрес квартиры, находящаяся у вышеуказанных лиц в общей долевой собственности, по ½ в доле права. В течении 30 дней с момента получения (ФИО ) данного письма жду ответа . Адрес электронной почты- __________ моб. Телефон __________ Образец соглашения , а так же Акт приема предачи прилагаются на отдельных листах.
05 июня 2017, 06:32, вопрос №1657619, Юлия, г. Москва
2 ответа
Право собственности
В двухкомнатной квартире два собственника
В двухкомнатной квартире 54 квадратных метра комнаты смежные два собственника мать и сын имеет ли право сын прописать свою жену.
11 мая 2016, 19:26, вопрос №1248419, Виктор, г. Москва
1 ответ
Дата обновления страницы 30.10.2018