Правовед.ру в твоем кармане. Юрист онлайн 24/7

Установите приложение и получите скидку 15% на оплату вопроса

Скидка 15% при оплате вопроса в приложении Правовед.ру по промокоду Pravoved2022

Промокод: Pravoved2022

8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
700 ₽
Вопрос решен

Строительство гостевого дома на участках ИЖС

Добрый день! Хочу приобрести два участка по 6 соток в Крыму. Оба участка ИЖС. Планирую построить гостевой дом на 17 номеров с отдельными сан узлами, так же сам планирую проживать в этом гостевом доме в отдельных комнатах. Планирую слелать проект на 3 этажа, примерно 700 кв.м. Будут ли проблемы на получение разрешения на строительство моего гостевого дома на данных участках? Повторюсь, что сам буду проживать там, а комнаты сдавать в аренду. И еще будут ли проблемы при регистрации данного дома если дом зайдет на границу второго участка? Участки будут оформлены на одного собственника. Что вообще нужно для начала строительсва? Проект, ращрешение, коммуникации? Из коммуникаций будет только электричество, вода -скважина, газ будет чррез год. Спасибо!

Показать полностью
Уточнение от клиента

Смогу ли я вообще начать строительтво гостевого дома в котором буду проживать сам на участках ИЖС и, что для этого нужно.?

, Олег, г. Екатеринбург
Сергей Данилов
Сергей Данилов
Юридическая компания "Бюро безопасности недвижимости", г. Москва

Олег, здравствуйте! 

В Вашем случае необходимо начать с получения ГПЗУ и разрешения на строительство. Что касается того, что дом будет выходить за границы участка — Вам ни разрешение на строительство не дадут, ни право собственности не зарегистрируют.

Есть два очень полезных и интересных документа в Вашей ситуации: 

приказ Службы от 15.02.2016 г. № 20-«П» «Об утверждении и введении в действие Административного регламента предоставления государственной услуги по регистрации деклараций о начале выполнения строительных работ и выдаче разрешений на выполнение строительных работ»

Приказ Службы от 30.07.2018 № 168-«П» «О внесении изменений в приказ Службы от 15.02.2016 г. № 20-«П» 

Вопрос получения разрешения на строительство будет рассматриваться в Службе государственного строительного надзора республики Крым https://sgsn.rk.gov.ru/ru/inde...

1
1
1
1
Олег
Олег
Клиент, г. Екатеринбург
А то, что оба участка оформлены на одного собственника? Я для этого и хотел приобрести два участка, что бы дом не был окна в окна. И его можно было как то разместить более центрее, либо думал объеденить эти участки в один. Если уж совсем проблематично, то тогда строить дом в границах одного участка.

В Вашем случае, при строительстве дома такой площади будет намного удобнее объединить участки, чтобы соблюсти все требования и пожарников, и санитарные и градостроительные по границам участка и расстояниям здания от его границ. 

0
0
0
0
Алина Пучко
Алина Пучко
Юрист, г. Барнаул
Эксперт

Здравствуйте, Олег!

Давайте попорядку…

Будут ли проблемы на получение разрешения на строительство моего гостевого дома на данных участках?

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ - объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости

и для строительства ИЖС разрешение на строительство не требуется, здесь действует уведомительный порядок (подробнее на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/pres...

В новом, уточненном определении объекта ИЖС исключено понятие «предназначенный для проживания одной семьи»

Соответственно, если планируемое здание будет соответствовать данному определению, то вопросов при строительстве не возникнет. О порядке уведомления и форме такого уведомления см. ст.51.1 ГрК РФ http://www.consultant.ru/docum...

будут ли проблемы при регистрации данного дома если дом зайдет на границу второго участка?

Нет, не будут… Таких оснований для приостановления и последующего отказа в ГКН и регистрации прав законом (ст.26) не предусмотрено http://www.consultant.ru/docum... Только обязательно, в своем заключении, кадастровый инженер при изготовлении технического плана должен указать на данный факт и этого будет достаточно для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Также, если Вы можете объеденить оба участка в один, сложностей в этом нет никаких, так в соответствии со ст. 11.6 ЗК РФ 

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

Предположу, что вопрос может возникнуть только по виду разрешенного использования земельного участка, поскольку он исключительно для ИЖС.


Возможно здесь необходимо решить вопрос в порядке ст. 39 ГрК РФ о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка http://www.consultant.ru/docum... Условно разрешенный вид использованияземельного участка –это расширение регламента, установленного основным видом целевого использования, с условием разрешения действий, предоставленных органом местной власти.

Посмотрите решение суда по схожему вопросуhttp://sudact.ru/regular/doc/J...

Далее, считаю возможным обратить Ваше внимание на то, что сдача в аренду помещений это деятельность предоставления услуг кратковременного проживания и является предпринимательской деятельностью, в связи с чем Вам необходимо будет оформить соответствующие документы в налоговом органе.

В качестве дополнений… с 04 августа текущего года в градостроительный кодекс внесено множество изменений (340-ФЗ от 03.08.2018г.) в том числе по понятию объекта ИЖС, отмене получения разрешений на строительство таких объектов, в связи с чем правоприминительная практика пока еще не выработана, есть только установленный законом алгоритм действий, который я Вам привела выше, но лично мое убеждение — если исходить из буквального толкования действующих правовых норм на текущий момент времени, то и ВРИ Вам уточнять не нужно.

С уважением, Алина Пучко.

2
0
2
0
Как же тогда функционирую все готевые дома от Сочи до Севастополя? Я изучал большинство данных домов в которых есть гостевые комнаты и в которых хозяева проживают сами, этажность данных домов не более 3х и все они оформлены как ИЖС.

Существует разница между гостиницей и гостевым домом 

Если гостиница это предприятие (или имущественный комплекс), предоставляющее временное проживание, то гостевой дом это  помещения, предоставляемые в частном доме или коттедже его владельцем.

Поэтому я Вам указала на алгоритм действий по строительству объекта ИЖС, если бы Вы не планировали личное проживание в данном доме, то здесь однозначно гостевой дом бы уже не рассматривался.

В соответствии со ст.19 ЖК РФ

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

А в соответствии со ст.288 ГК РФ

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Т.е. для сдачи в аренду (найм) комнат в доме, Вам будет необходимо заключение соответствующих договоров, с последующим отчислением налоговых выплат (об этом я Вам также указывала ранее…

Далее, считаю возможным обратить Ваше внимание на то, что сдача в аренду помещений это деятельность предоставления услуг кратковременного проживания и является предпринимательской деятельностью, в связи с чем Вам необходимо будет оформить соответствующие документы в налоговом органе.
0
0
0
0
Олег
Олег
Клиент, г. Екатеринбург
Спасибо, Алина большое за подробный ответ. Ваши коллеги я так понял писали мне больше о гостинице, а не о гостевом доме, о чём я неоднократно им повторял.
Евгений Беляев
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
рейтинг 10
Эксперт

Добрый день. Не соглашусь с коллегами. Считаю что в Вашем случае первое и самое важное — необходимо менять ВРИ земельного участка. В противном случае  если этого не сделать, то возможно привлечение к ответственности по статье 8.8 КоАП http://www.consultant.ru/docum... Помимо штрафов речь будет идти и о предписании в устранении нарушений использования земельных участков.

Кроме того, если  ВРИ не сменить, то в случае если Ваш дом по своим характеристикам будет соответствовать характеристикам многоквартирного дома, возможна постановка вопроса о признании его самовольной постройкой и сносе — статья 222 ГК http://www.consultant.ru/docum...

Кроме того, возможно привлечение к административной ответственности за использование жилого помещения не по назначению, статья 7.21 КоАП РФ.

Т.е. построить то Вы дом сможете, но использовать в тех целях, что озвучены в вопросе, без изменения ВРИ будет незаконно. Поэтому советовал бы начать именно с изменения ВРИ с ИЖС на коммерческое использование( обратите внимание на то на налоги в этом случае)

Соглашусь, как и указали коллеги нужно получить ГПЗУ земельного участка в местной администрации и начать именно с этого.  Согласно  Классификатора видов разрешенного использования земельных участков это 4.7

Гостиничное обслуживание

Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них

4.7

Посмотрите имеется ли он в качестве вспомогательного или  условно-разрешенного. 

Если есть он есть в качестве вспомогательного,  то выбрать его можно в соответствии с 

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» 

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

просто подав заявление в Росреестр об изменении ВРИ.

Если указанный ВРИ разрешен в качестве условно-разрешенных, то необходимо пройти  через  разрешение от администрации и через публичные слушания в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса 

6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса

 и в порядке установленном статьей 39 Градостроительного кодекса http://www.consultant.ru/docum...

Второй момент — при наличии ИП с указанным видом деятельности необходимо заключение  договоров с ресурсоснабжающими организациями именно с условием того, что Вы предприниматель. При ведении предпринимательской деятельности со сдачей помещений в доме в аренду встанет вопрос о невозможности использования регулируемого тарифа для населения. Вам необходимы будут новые договоры с РСО и естественно в них будут иные тарифы.  Категории лиц, которым указанные ресурсы должны предоставляться по регулируемым тарифам установлены Постановлением Правительства РФ от 29.12.2011 № 1178 «О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике».http://www.consultant.ru/docum... При этом сдача жилья в найм для временного пребывания не регламентируется законом как отношения именно по найму жилья такая форма правоотношений фактически является оказанием услуг по временному размещению.Правоотношения, которые возникают между предпринимателями  и лицами не носят жилищного характера. Это оказание услуг по временному размещению. 

Третий момент соблюдение требований по работе самого предприятия(.или ИП). Здесь и требования по Закону О защите прав потребителей, и по персональным данным, и по санпин — по производственному контролю 1058-01, по микроклимату. 

Кроме того не забудьте уведомить Роспотребнадзор в соответствии с ФЗ  «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»

Статья 8. Уведомление о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности

2. Уведомление о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности представляетсяюридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, осуществляющими выполнение работ и услуг в соответствии с утвержденным Правительством Российской Федерации перечнем работ и услуг в составе следующих видов деятельности:
1) предоставление гостиничных услуг, а также услуг по временному размещению и обеспечению временного проживания;

Но это уже сама деятельность после строительства. 

С уважением Евгений Беляев

1
0
1
0
Олег
Олег
Клиент, г. Екатеринбург
Как же тогда функционирую все готевые дома от Сочи до Севастополя? Я изучал большинство данных домов в которых есть гостевые комнаты и в которых хозяева проживают сами, этажность данных домов не более 3х и все они оформлены как ИЖС. Получается, что все они работают не законно?? Ни у одного из них я не видел, что бы они меняли ИЖС на, что-то другое.

Совершенно верно, они работают нарушая закон. И все они работают так до поры до времени.  Понимаете, вот пока к ним не пришли с проверкой, все нормально. Как только придут( не исключаю что не придут очень долго) — штрафы и предписания. Вы же спрашиваете как работать законно? Я Вам ответил как. Иного варианта нет. И кстати все требования по самой работе гостевого дома в качестве такового — то, что у меня обозначено второе и третье, при работе в соответствии с буквой закона необходимо будет тоже соблюдать.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Налоговое право
Теперь ПФР отказывает в распоряжении средствами из-за отсутствия акта освидетельствования проведения основных работ по строительству объекта ижс
Администрация выдаст акт освидетельствования проведения основных работ по строительству объекта ижс, если не было уведомления о начале строительства? Акт нужен для компенсации затрат за строительство без привлечения подрядной организации по маткапиталу. Дом жилой, зарегистрирован в этом году. Кадастровая стоимость определена. Но регистрировали по "дачной амнистии" без уведомления о строительстве, а по техплану и декларации. Теперь ПФР отказывает в распоряжении средствами из-за отсутствия акта освидетельствования проведения основных работ по строительству объекта ижс.
, вопрос №3518887, Евгений Малашниченко, г. Приморско-Ахтарск
Материнский капитал
Здравствуйте, проконсультируйте меня, У меня есть материнский капитал, хочу купить земельный участок на нем есть разрешения на строительство, возможно купить за мат капитал?
Здравствуйте, проконсультируйте меня, У меня есть материнский капитал , хочу купить земельный участок на нем есть разрешения на строительство, возможно купить за мат капитал ?
, вопрос №3518658, Александра, г. Иркутск
1000 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Насколько законно предоставлять приостановления без каких либо заверений и печатей?
Добрый день! Росреестр приостановил госрегистрацию строения 04.08.22 на основании: несоответствия вида разрешенного использования земельного участка, по их данным участок значится с видом "для малоэтажной застройки". По факту в 2020 г. согласно Постановлению Администрации вид был изменен на "для индивидуального жилищного строительства". По телефону сотрудник Росреестра так же подтвердил, что у них имеется данная информация в "старой" базе, но в "новой" ее нет, поэтому мне необходимо подать заявление через МФЦ об исправлении технической ошибки. Т.е. это уже не идет с данными в их приостановлении, которое еще так же не имеет ни подписи сотрудника, ни печати. Насколько законно предоставлять приостановления без каких либо заверений и печатей? По результатам направленной жалобы в Управление росреест, мне прислали ответ, в котором подтвердили ВРИ участка "ИЖС", с информацией, что данные я могу увидеть в выписке из ЕГРН, но ни слова об исполнении заявления о регистрации. После подачи мной заявления о возобновлении регистрации (т.к. я подавала со своей стороны приостановления, чтобы на момент рассмотрения жалобы срок приостановления не истек) с приложением ответа из Росреестра, снова получила ответ, что в связи с неустранением причин приостановления регистрация не будет произведена. Получается, что даже подтвержденная Росреестром информация, которую он указывает в качестве причины приостановления, не может его заставить провести регистрацию без суда. Как быть? Неужели у нас настолько все против граждан, что даже очевидные вещи, причем подтвержденные самим же ведомством, не может принудить его исполнить?
, вопрос №3515902, Елена, г. Видное
Земельное право
На дом и участок есть кадастровые номера и право собственности, а на 3 небольшие хоз
Здравствуйте. Вопрос по продаже жилого дома и участка. Сельские поселения. На дом и участок есть кадастровые номера и право собственности, а на 3 небольшие хоз. постройки (сарай, гараж и летняя кухня) есть только кадастровые номера (без права собственности). Пройдет такая сделка или на хоз. постпойки тоже нужно получать право собственности.? Заранее спасибо.)
, вопрос №3517608, Дмитрий Викторович, г. Ростов-на-Дону
700 ₽
Земельное право
Или кто первый уведомил о начале строительства?
Добрый день! Планируется строительство каркасного дома. Место на участке выбрано 3м от общего с соседями забора. По противопожарным нормамрасстояние между двумя каркасниками на разных участках должно быть не менее 15 метров. Вопрос: Как этот момент скажем так бронируется за тем или иным участком? Кто первый построил? Или кто первый зарегистрировал? или кто первый уведомил о начале строительства? Что самое быстрое мне нужно сделать чтобы у меня не было в дальнейшем проблем и я свободно мог выбирпть место строительства на своем участке? Предположим в следуещем сезоне строительство начнется одновременно, могут ли не зарегистрировать мой дом если я опаздал с регистрацией (или с иным действием которое фиксирует право приоритета)? Или его при любых раскладах зарегистрируют не обращая внимания на расстояния, но в случае пожара я виноват?
, вопрос №3517526, Максим, г. Москва
Дата обновления страницы 28.10.2018