8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Как произвести расчет налога при продаже квартиры и покупке новой квартиры?

Я пытаюсь узнать правильную схему расчета подоходного налога от продажи имеющейся квартиры при последующей покупке новой квартиры большей стоимости в тот же налоговый период. Ниже на скриншоте я представляю два варианта расчета налога, которые мне в данный момент известны.

Первый вариант — это то, как я бы считал сам. Мне кажется, что именно этот вариант верный.

Второй вариант — это то, как данный расчет предлагают делать множество ресурсов в интернете.

Основное различие между этими двумя вариантами в том, что во 2-м варианте учитывается не сумма «фактических затрат», а сумма максимально возможного лимита налогового вычета в 2 миллиона рублей. Я считаю расчет по варианту 2 не корректным на показанных мной цифрах, поскольку в НК РФ используется следующая фраза: «имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов» (подпункт 1 пункта 3 статьи 220). Также, используется фраза «налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов» (пункт 3 статьи 210).

Продаваемая квартира в собственности менее 3х лет. Право собственности возникло безвозмездным путем (по наследству). Право собственности зарегистрировано после 01.01.2016. Указанная на скриншоте цена продажи квартиры выше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры.

Прошу подсказать, какой из представленных двух расчетов налога на доход от продажи имеющейся квартиры при последующей покупке новой квартиры верен, а какой нет. Или же в обоих расчетах есть ошибки?

    Capture
    .jpg
23 октября 2018, 22:21, Петр, г. Санкт-Петербург
Алексей Курганов
Алексей Курганов
Юрист, г. Рязань

Добрый день! Даю подробный ответ на Ваш вопрос.По закону если вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и ее продаете. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ: Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн. рублей, а на сумму покупки. Пример 1: квартира куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей и продается сейчас за 4 млн. рублей. Рассчитаем налог:(4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей. Пример 2: квартира куплена 2 года назад по цене 3 млн. и продается сейчас за 2 млн. рублей. Рассчитаем налог:(2млн. – 3 млн) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.Пример 3: комната (также как и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. В настоящий момент продается за 1 200 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:(1,2 млн – 0,8млн) *13%=52 тыс. рублей.Однако в таком случае выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, предусмотренный ст.220 НК РФ, размер налога составит: (1,2 млн. – 1 млн.)*13%=26 тыс.рублей. Разница очевидна.2. Налог при продаже и последующей покупке квартиры.Второй вариант. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:(2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = — 130 тысяч рублей.Знак «минус» в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется. В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году. А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию: Пример 7: Покупатель купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 он подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года он же совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. Покупатель работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = — 130 тысяч рублей.И снова знак «минус» говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и у покупателя право получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Таким образом Ваши расчёты не верные.

24 октября 2018, 13:29
0
0
0
0
Петр
Петр
Клиент, г. Санкт-Петербург

Не могли бы Вы пояснить относительно сведений в Вашем примере №5? (именно он для меня является показательным и наиболее близким к моей ситуации). Почему вы оперируете налоговым вычетом при покупке новой квартиры в максимальном размере 2-х миллионов? То есть вы сначала уменьшаете общую налогооблагаемую базу на 1 миллион (налоговый вычет от продажи старой квартиры), а затем уменьшаете еще на два миллиона (налоговый вычет при покупке новой квартиры). Почему Вы берете по максимуму, а не оперируете понятием "фактически произведенные налогоплательщиком расходы"? Ведь согласно

подпункту 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ, «имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение объектов имущества не превышающем 2 000 000 р.». В нашем примере №5, фактическими расходами будет сумма в 1 000 000 р., ведь покупаемая квартира дороже продаваемой именно на 1 млн. Следовательно, если следовать буквально тексту вышеупомянутой статьи, именно на размер этих фактически понесенных трат нужно уменьшить налогооблагаемую базу, а не на максимально возможный лимит в 2 млн. Разве не так?

25 октября 2018, 12:35
Консультация юриста бесплатно
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Недвижимость
Налог с продажи квартиры и покупка новой по дду
Уточните, пожалуйста, по след вопросу: по ДДУ квартира приобретена в ноябре 2014 г., выписка из ЕГР получена в ноябре 2016 г., т.е. я так понимаю право собственности наступило в момент регистрации акта приема-передачи квартиры, т.е. в ноябре 2016 г. Затем данная квартира была продана в ноябре 2018 г, т.е. в собственности была менее 3 лет (мы же не считаем период по ДДУ, верно?) и сразу же приобретено по ДДУ другое жилье. Вопрос: платим ли мы налог с продажи квартиры? Цифры: приобретение по ДДУ в ноябре 2014 г 1 280 000 по кадастровому паспорту от 04.08.2016 г - 748 150,40 продажа в ноябре 2018 г - 2 000 000 покупка нового жилья по ДДУ (в собственность еще не перешло) - 2 150 000 Что мы должны или не должны платить? Собственник обеих квартир один, налоговым вычетом он ранее пользовался и уже ни чего не может использовать
16 сентября 2019, 08:38, вопрос №2511859, Софья, г. Москва
3 ответа
600 ₽
Вопрос решен
Все
Мошенничество и налоги
Доброе утро.У меня была своя квартира,купленная в ипотеку. Потом я вышла замуж и какое-то время мы с мужем платили ипотеку вместе,поэтому, когда использовали мат.капитал-выделила доли нам и двоим детям..мужу 7/10-для того чтобы при продаже квартиры и покупке новой в одном налоговом периоде...не платить налог за продажу недвижимости владение менее 5 лет.я такой вычет при покупке получала ранее.новую покупали по дду и нам задержали акт приемки. Он получился не 2018-когда мы продали,а январь 2019,поэтому налог за продажу пришёл 104тр. Пришёл он по прописки мужа,где он не живёт но на его имя. Мы решили пока оплачивать частями,а в 2019 подать 3 ндфл,чтобы или на остаток сделали взаимозачет,либо когда мужу вернут 13 процентов. Но родня боится и говорит, что подаст на меня в суд за то,что я якобы больше понимаю в финансах и ввела мужа в заблуждение,чтобы на него повешать этот налог. Могут ли они это сделать?У них есть доверенность на то,чтобы представлять его в суде.
01 сентября 2019, 06:14, вопрос №2493184, Юлия, г. Санкт-Петербург
4 ответа
Налоговое право
Подача 3НДФЛ после продажи квартиры и покупки новой
Добрый день! В 2018 году я продала квартиру, которая была в собственности меньше трех лет. В тот же год была куплена новая, дом уже сдали, но в собственность ее еще не оформляли. Что в этом году нужно подавать в декларации 3ндфл? Только налог с дохода от продажи старой квартиры? Можно ли получить за старую квартиру вычет по ипотечным процентам? Можно ли подать на налоговый вычет за покупку старой квартиры? А новой? Или же за старую нельзя, т.к. она уже не в собственности, а за новую, т.к. она только в этом году в собственность оформится?
27 марта 2019, 09:49, вопрос №2305902, Дарья, г. Новосибирск
1 ответ
Налоговое право
Как действовать в отношении налогов при продаже квартиры и покупке новой?
здравствуйте.У меня вопрос по продаже квартиры и покупке.У меня квартира в собственности менее 3 лет,я хочу продать ее за 6,300,000 и купить в этом же году квартиру в новостройке(долевое участие) за 6,400,000.Как быть с налогами?
28 августа 2015, 10:51, вопрос №956724, Дмитрий, г. Москва
1 ответ
Налоговое право
Отсрочка налога от продажи квартиры и покупки новой по ДДУ
Здравствуйте. в 2014 году мой муж продал квартиру, в которой проживал с рождения, но в собственности она была менее 3-х лет. В день продажи квартиры он внес все деньги на покупку новой квартиры в строящемся доме. Акт приема передачи квартиры будет в июле 2015 года. Налоговая требует заплатить налог от продажи квартиры, что для нашей семьи просто невозможно осуществить в настоящее время. В 2014 году муж оказался без работы из-за расформирования предприятия, а деньги от продажи квартиры пошли на улучшение жилищных условий. Что можно сделать в сложившейся ситуации, помогите, пожалуйста.
02 июня 2015, 09:35, вопрос №858090, Ксения, г. Тула
2 ответа
Дата обновления страницы 25.10.2018