500 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

500 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Постройка магазина или офиса на земле изначальной категории земли населенных пунктов

Добоый день. Есть участок 900 квм и дом 40 квм. Находятся в собственнности. Местоположение: в городе, на пересечении оживленной улицы в черте города. Категория земель: замли населенных пунктов. Форма собсвенности: частная. Есть ли возможность перевести в другую категорию земель и построить на ней магазин или офисное здание? Что для этого нужно сделать? Какие могут быть ограничения?

image_rest_5bc130184ab435.image_rest_5bc130184ab435.88814517.jpg88814517.jpg
13 Октября 2018, 08:46, вопрос №2133045
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
33%
Юрист - Геннадий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11267
ответов
5541
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте,  Эльдар.

Вы вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка и выбрать иной основной вид разрешенного использования или несколько видов разрешенного использования на свой земельный участок в соответствии с зонированием и Правилами землепользования и застройки Вашего поселения.

Для того, чтобы выяснить все основные, вспомогательные, условно-разрешенные и иные виды разрешенного использования Вашего земельного участка Вы можете заказать в Вашей администрации градостроительный план земельного участка, либо разбираться и выяснять в соответствии с Вашими Правилами землепользования и застройки.

Градостроительный кодекс

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
 
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

О каком населенном пункте идет речь? Екатеринбург?

Кадастровый номер Вашего участка можете указать?

13 Октября 2018, 08:52
q Отблагодарить
0 0
Эльдар
клиент, г. Москва
Добрый день! Екатеринбург.
13 Октября 2018, 08:54
Эльдар
клиент, г. Москва
66410110014:461
13 Октября 2018, 09:00
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11267
ответов
5541
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Не выдает публичная кадастровая карта ничего по этому номеру, можете сами проверить, возможно опечатка где-то допущена

pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.599232892&z=3&text=66410110014%3A461&type=1&app=search&opened=1

13 Октября 2018, 09:09
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24107
ответов
9068
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Насколько я понял, это кадастровый номер объекта недвижимости, а не участка. Причем этот объект жилой дом. Значит ВРИ тут соответствующий.

https://pkk5.rosreestr.ru/#x=1...

13 Октября 2018, 09:10
Эльдар
клиент, г. Москва
Верно. Ошибся. 66410108057:16
13 Октября 2018, 09:13
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24107
ответов
9068
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Получается, что у у Вас земельный участок находится в зоне индивидуальной жилой застройки.

pkk5.rosreestr.ru/#x=6749341.299471239&y=7739321.400681775&z=20&text=66%3A41%3A0108057%3A16&type=1&app=search&opened=1

Представляется, что изменить ВРИ тут будет довольно сложно, но надо знакомиться с ПЗЗ.

13 Октября 2018, 09:17
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24107
ответов
9068
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Надо понимать, относится ли Ваш участок к зоне Ж-1.1 или Ж-2-1 или иным, поскольку из сведений, которые имеются на открытой кадастровой карте это не видно. 

ВРИ по каждой зоне указаны в ПЗЗ г. Екатеринбурга:

https://minstroy.midural.ru/up...

Например по зоне Ж-1.1 

Основные виды разрешенного использования:
для индивидуального жилищного строительства;
коммунальное обслуживание;
здравоохранение;
дошкольное, начальное и среднее общее образование;
спорт;
обеспечение внутреннего правопорядка;
земельные участки (территории) общего пользования.
Вспомогательные виды разрешенного использования:
обслуживание автотранспорта (парковки).
Условно разрешенные виды использования:
для индивидуального жилищного строительства (на земельных участках, площадь
которых превышает 10000 кв. м);
блокированная жилая застройка;
бытовое обслуживание;
малоэтажная многоквартирная жилая застройка;
культурное развитие;
религиозное использование;
амбулаторно-ветеринарное обслуживание;
магазины;
общественное питание;
объекты придорожного сервиса;

13 Октября 2018, 09:39
получен
гонорар
33%
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24107
ответов
9068
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Категория земель: замли населенных пунктов. Форма собсвенности: частная. Есть ли возможность перевести в другую категорию земель и построить на ней магазин или офисное здание?

Эльдар

Здравствуйте. Категория земель тут не имеет принципиального значения, тем более, что она лишь указывает на то, что участок находится в городе. Надо смотреть виды разрешенного использования этого участка и сопоставлять с тем, что именно Вы хотите на нем построить. Кадастровый номер участка есть же у Вас?

13 Октября 2018, 08:54
q Отблагодарить
0 0
Эльдар
клиент, г. Москва
Верно ли я понимаю, что в случае перевода участка в другое использование — его рыночная цена увеличивается? Как от этого изменится кадастровая стоимость участка? Как кадастрлвая стоимость вообще коррелируется с рыночной в таком случае?
13 Октября 2018, 08:58
10,0
Рейтинг Правовед.ru
24107
ответов
9068
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

На самом деле зависимость самая что ни на есть прямая.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N 226«Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»

1.10. Земельный участок характеризуется его назначением (категорией и (или) разрешенным использованием), а также видом осуществляемой на нем деятельности.
При расчете кадастровой стоимости освоенных земельных участков необходимо учитывать материальные и временные затраты, связанные с их освоением (изменением категории, вида разрешенного использования, включая все сопутствующие расходы, затраты на создание необходимой инфраструктуры), на момент проведения оценки путем суммирования таких затрат.

 Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/71686152...

13 Октября 2018, 09:05
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11267
ответов
5541
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Да, при изменении вида разрешенного использования будет изменяться кадастровая стоимость земельного участка.

При выборе нескольких ВРИ одного земельного участка стоимость будет определяться следующим образом

Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ВНОВЬ
ОБРАЗУЕМЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ В СЛУЧАЯХ ИЗМЕНЕНИЯ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ, ВИДА
РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИЛИ УТОЧНЕНИЯ
ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1.16. В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка. Для указанного случая кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых многоэтажной и среднеэтажной или малоэтажной, в том числе индивидуальной жилой застройкой, на площадь земельного участка.

С уважением!  Г.А.  Кураев

13 Октября 2018, 10:17
Эльдар
клиент, г. Москва
Построить: магазин, СТО, мойку или другие объекты, которые могут приносить постоянный доход. Это необходимо для понимания рыночной стоимости участка и перспектив дальнейшего использвания.
13 Октября 2018, 09:04
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11267
ответов
5541
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Если у Вас зона Ж-2, то выбрать основной вид разрешенного использования под магазин Вы можете, но при этом, так как у Вас жилой дом размещен, Вам нужно сохранить ИЖС и дополнить основным под магазин.

ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА — МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД ЕКАТЕРИНБУРГ»

Утверждены Приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 29 июня 2017 года N 704-п

Ж-2. Зона индивидуальных жилых домов городского типа 

Зона индивидуальных жилых домов городского типа выделена
для определения правового режима земельных участков, обеспечения
правовых условий их застройки и последующей эксплуатации
индивидуальных жилых домов городского типа, а также формирования жилых
кварталов, состоящих преимущественно из данных домов.
Территории индивидуальной жилой застройки городского типа
характеризуются:
приближенностью к центру города;
214
использованием, как правило, централизованных источников инженерного
обеспечения;
запретом на содержание скота и птицы. 

Основные виды разрешенного использования: 

для индивидуального жилищного строительства;
дошкольное, начальное и среднее общее образование;
обеспечение внутреннего правопорядка (объекты пожарной охраны, объекты
охраны общественного порядка);
земельные участки (территории) общего пользования;
спорт;
коммунальное обслуживание;
здравоохранение (за исключением стационаров психиатрического,
инфекционного, в том числе туберкулезного, профиля);
деловое управление (объекты эксплуатации и управления жилищным фондом); 

магазины. 

Вспомогательные виды разрешенного использования:
хозяйственные постройки без содержания скота и птицы;
обслуживание автотранспорта (парковки);
благоустройство, озеленение, малые архитектурные формы;
магазины;
выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных
декоративных, а также сельскохозяйственных культур. 

Лучше конечно заказать ГПЗУ на земельный участок, чтобы точно было указано какие виды разрешенного использования применимы к Вашему участку.

13 Октября 2018, 09:21
получен
гонорар
33%
Юрист - Владимир
8,7
Рейтинг Правовед.ru
5126
ответов
2072
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Саратов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте Эльдар.

После анализа градостроительных регламентов ПЗЗ г. Екатеринбурга можно сделать вывод, что Ваш участок относится к зоне Ж-3. В основных видах разрешенного использования (ВРИ) нет магазинов и офисных зданий. Но они есть в условно-разршенных.

Условно разрешенные виды использования:

для индивидуального жилищного строительства;

блокированная жилая застройка;

среднеэтажная жилая застройка1;

социальное обслуживание;

бытовое обслуживание;

культурное развитие;

религиозное использование;

амбулаторное ветеринарное обслуживание;

магазины;

общественное питание;

гостиничное обслуживание (за исключением апартаментов);

обслуживание  автотранспорта  (плоскостные  открытые  стоянки автомобилей);

объекты придорожного сервиса (автосервисы, автомойки); производственная деятельность;

связь.

Поэтому можно строить магазин после получения разрешение на условно-разрешенный вид использования в порядке ст. 39 Градостроительного кодекса РФ. Как указывали коллеги Вы можете установить для земельного участка несколько ВРИ, в том числе и условно-разрешенных.

п.п. 4 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

 вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения;

Как указал Кураев Геннадий, кадастровая стоимость будет рассчитываться по максимальной кадастровой стоимости. А для магазинов, она как правило больше.

13 Октября 2018, 11:29
q Отблагодарить
1 0
8,7
Рейтинг Правовед.ru
5126
ответов
2072
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Саратов
Общаться в чате

Из того, что удалось найти в открытом доступе выходит, что ВРИ «под объекты торговли (магазины)» дороже Вашего ВРИ на 12000 р. за квадратный метр. Т.е. кадастровая стоимость под магазин при такой площади будет: 960*14038,53=16356988,8. Прикладываю кадастровую стоимость и, забыл до этого, обоснование отнесения Вашего участка к зоне Ж-3.

ПриложениПриложение-№-2.xlsxе-№-2.xlsx
ЕкатереЕкатеребург.JPGбург.JPG
13 Октября 2018, 11:40
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

500 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут