8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
2000 ₽
Вопрос решен

Можно ли признать не действительным договор купли продажи недвижимости, при условии, что прошло более 3х лет, в связи с тем, что Покупатель не выплатил деньги?

Добрый день.

Ранее я обращался с таким вопросом: https://pravoved.ru/question/2097837/

Далее, по этой же ситуации вопрос:

Допустим 2 физических лица заключили договор купли продажи коммерческой недвижимости с отсрочкой платежа, деньги не передавались вообще и сроки передачи денег также не указывались, в договоре было написано, что деньги должны быть переданы Продавцу по первому его требованию.

Предположим, что прошло более 3х лет, деньги пока не передавались и в какой-то момент Продавцу понадобились деньги, он их потребовал у Покупателя, а тот сказал, что не может их выплатить и готов отказаться от сделки.

В случае если Продавец обратится в суд о признании сделки не действительной, в связи с тем, что ему не заплатили, не откажут ли ему в связи с истечением срока давности с даты заключения договора или не так?

И даже если суд признает сделку не действительной, Продавец переоформит объект на себя, будет ли это считаться вновь приобретенным правом или нет?

И еще вопрос, если в этой ситуации Продавец согласится уменьшить сумму сделки до той суммы, которая есть у Покупателя, как это можно оформить, при условии что право собственности уже оформлено на Покупателя?

Я понимаю, что можно ничего не оформлять, оставить всё как есть и всё, но такой вариант не подходит, я спрашиваю именно официальный, правильный вариант решения вопроса, напрашивается вариант, например оформить дополнительное соглашение к основному договору, хотя возможно это уже нельзя делать, т.к. основной договор уже зарегистрирован, хотя он же еще действует, так как расчет не произведен?

Показать полностью
, Олег, г. Ростов-на-Дону
Геннадий Кураев
Геннадий КураевЭксперт
Юрист, г. Новосибирск
9.1 рейтинг

Здравствуйте,  Олег.

Если обязательство о передаче денег не наступило, то срок давности не начинал течь по передаче денег.

Соответственно, если истечет 3 года после предъявления требования о передаче денежных средств, то тогда срок давности истечет.

Гражданский кодекс

Статья 200. Начало течения срока исковой давности

 
2. 

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Изменение суммы по Договору возможно Дополнительным соглашением к Договору купли-продажи.

Поскольку, как Вы указываете право собственности зарегистрировано в Росреестре, Доп.соглашение к Договору купли-продажи также необходимо передать в Росреестр на регистрацию.

С уважением!  Г.А.  Кураев

1
0
1
0

В дополнение.

ПО поводу расторжения Договора купли-продажи в связи с неоплатой по Договору раньше позиция Верховного Суда на который ориентировались нижестоящие была такова, что ДКП не расторгали, а только присуждали деньги с уплатой процентов.

В этом году позиция Верховного Суда изменилась, и суд посчитал, что неоплата по Договору купли-продажи недвижимости влечет расторжение Договора и возврат квартиры.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о расторжении договора купли-продажи квартиры на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не учел, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества

ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71863398/#ixzz5TFRnK7h7

С уважением!  Г.А.  Кураев

2
0
2
0
Сергей Берестов
Сергей БерестовЭксперт
Юрист, г. Санкт-Петербург
10 рейтинг

Здравствуйте, Олег!

Как указано в ст. 314 Гражданского кодекса РФ:

1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Поэтому согласен с коллегой, что срок исполнения обязательства по оплате начинает исчисляться с момента предъявления продавцом требования об оплате.

1
0
1
0

На мой взгляд, в данном случае (если покупатель откажется от оплаты) речь надо вести не о признании договора недействительным, а о его расторжении.

В силу ст. 450 ГК РФ:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
1
0
1
0
… срок исполнения обязательства по оплате начинает исчисляться с момента предъявления продавцом требования об оплате.

Я бы уточнил, что срок исковой давности будет исчисляться не с момента предъявления требования об оплате, а с момента, когда истечет срок для оплаты (т.е. по общему правилу через 7 дней после предъявления требования об оплате, если иной срок не установит сам продавец).

0
0
0
0
Руслан Шахбанов
Руслан Шахбанов
Юрист, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте, Олег!

Если в договоре купли-продажи так и прописано, что деньги передаются продавцу покупателем по первому требованию, то в таком случае если продавец отправит письменное требование покупателю, и с момента отправки данного требования не прошло три года, то срок исковой давности не истек. Во-вторых, иск будет не о признании данной следки недействительной, а исковое заявление о расторжении договора купли продажи в связи с существенным нарушением обязанности покупателя. Практика свидетельствует о том, что неоплата недвижимости является существенным нарушением.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

1
0
1
0
И даже если суд признает сделку не действительной, Продавец переоформит объект на себя, будет ли это считаться вновь приобретенным правом или нет?

Как и говорил выше, основания для признания сделки недействительной нет, тут будут действовать последствия расторжения договора купли-продажи, то есть вы возвращаете продавцу недвижимость, в Росреестре аннулируется запись в ЕГРН о праве собственности, продавец ставить недвижимость на учет на себя.

Определение Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 78-КГ17-21

1
0
1
0
И еще вопрос, если в этой ситуации Продавец согласится уменьшить сумму сделки до той суммы, которая есть у Покупателя, как это можно оформить, при условии что право собственности уже оформлено на Покупателя?

Просто заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи, в котором определите новую цену.

0
0
0
0
Алина Пучко
Алина ПучкоЭксперт
Юрист, г. Барнаул

Здравствуйте, Олег!

Договор можно будет расторгнуть если не исполнены существенные обязательства по нему… Но признать недействительным… должны быть на то предусмотренные законом условия… Основания недействительности договора подробно изложены в (параграфе 2 главы 9) ГК РФ. Т.е. не стала бы говорить о возможности признания сделки недействительной (при условии соблюдения установленных норм при заключении ДКП), а вот расторгнуть договор будет безусловно можно… Это очень распространенная правоприменительная практика… при этом можно требовать даже возмещение убытков

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
1
0
1
0

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 июля 2017 г. N 78-КГ17-21 Суд отменил апелляционное определение об отказе в иске по делу о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, поскольку в случае. если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов

Согласно указанной правовой норме если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.http://www.garant.ru/products/...

1
0
1
0
если в этой ситуации Продавец согласится уменьшить сумму сделки до той суммы, которая есть у Покупателя, как это можно оформить, при условии что право собственности уже оформлено на Покупателя?

До полного исполнени обязательств по договору (т.е. до полной оплаты) будет необходимо заключение соглашение об изменении существенных условий договора купли-продажи… Соглашение оформляется в простой письменной форме и на основании него вносятся соответствующие изменения в ЕГРН, т.е. будет необходимо обратиться с заявлением в Росреестр о внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об изменении условий сделки (тоже достаточно распространенная практика)

0
0
0
0
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
10 рейтинг

Олег, добрый день! 

Можно ли признать не действительным договор купли продажи недвижимости, при условии, что прошло более 3х лет, в связи с тем, что Покупатель не выплатил деньги?

Нет, поскольку такого основания в ГК РФ, нет. 

Можно посмотреть в ГК РФ § 2. Недействительность сделок

http://www.consultant.ru/docum...

В данном случае как я понимаю, что Вас интересует именно вопрос о расторжении договора или возможности взыскания средств.

В данном случае, все зависит от условий договора, поскольку расторгнуть в соответствии со ст. 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон, либо при существенном нарушении условий договора через, либо по иным основаниям указанным в Договоре.

Относительно возможности взыскания средств, то согласен с коллегами, поскольку при  описанной Вами ситуации срок  оплаты не наступил, при этом в соответствии со ст. 314 ГК РФ он наступит, когда будет предъявлено требование с указанием определенного срока на погашение задолженности. 

 И даже если суд признает сделку не действительной, Продавец переоформит объект на себя, будет ли это считаться вновь приобретенным правом или нет?

Вероятность признания сделки очень низкая, если на стадии его заключения он не прошел надлежащую проверку. Если договор признают таковым, то в данном случае он не влечет никаких последствий, будет применена реституция, т.е. возврат сторон в первоначальное положение до сделки, т.е. продавцу квартира,  а покупателю ничего, если он не оплатил. 

И еще вопрос, если в этой ситуации Продавец согласится уменьшить сумму сделки до той суммы, которая есть у Покупателя, как это можно оформить, при условии что право собственности уже оформлено на Покупателя?

В данном случае все оформляется доп. соглашением к договору в той форме, которой был договор осуществлен.

Т.е. если ранее был заключен договор в простой письменной форме, то в такой же, если удостоверялся у нотариуса, то нужно аналогично и доп. соглашение удостоверять. 

1
0
1
0
хотя он же еще действует, так как расчет не произведен?

В ст. 450-453 ГК РФ прописан порядок изменения возникших договорных отношений, при этом по соглашению сторон Вы можете изменять их, если договор не признан недействительным, либо не расторгнут.

Кроме того, Вы можете заключить доп. соглашение, в котором прописать конкретную дату изменения отношения, в том числе на отношения возникшие до заключения доп. соглашения. 

Например, изменить цену договора в такой-то сумме с  такого-то числа.

1
0
1
0
 https://pravoved.ru/question/2...

Олег, в опубликованном ранее вопросе, Вы указывали, что будет заключаться не договор купли-продажи, а предварительный договор, поскольку в настоящее время объект находится в залоге.

Уточните, в настоящее время ничего не изменилось? 

Заключен ли договор купли-продажи или предварительный договор купли-продажи? 

0
0
0
0
Ольга Прохорова
Ольга Прохорова
Адвокат, г. Курган
деньги должны быть переданы Продавцу по первому его требованию.

Олег

В случае если Продавец обратится в суд о признании сделки не действительной, в связи с тем, что ему не заплатили, не откажут ли ему в связи с истечением срока давности с даты заключения договора или не так?

Олег

В вашем случае вы не можете сейчас обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной в связи с тем, что вам не выплатили денежные средства, т.к. вы не обращались письменно к Покупателю с требованием об уплате денежных средств по договору.

Если вы обратитесь к Покупателю с требованием о выплате вам денег и он не выплатит, то с даты (ст. 314 ГК РФ), когда вам должны будут отдать денежные средства начинает течь срок давности либо на признание сделки недействительной либо на расторжение договора.

В вашем случае срок на признание сделки недействительной по факту неоплаты или на расторжение договора идет не с момента заключения договора, а с момента, когда вам должны передать деньги по вашему требованию об оплате.

если в этой ситуации Продавец согласится уменьшить сумму сделки до той суммы, которая есть у Покупателя, как это можно оформить, при условии что право собственности уже оформлено на Покупателя?

Олег

В данном случае вам достаточно будет заключить соглашение об изменении цены договора. Регистрировать его в ЕГРН не нужно, т.к. в ЕГРН регистрируется только переход права, но не договор.

тот сказал, что не может их выплатить и готов отказаться от сделки.

Олег

Если вас устраивает, то что собственность вернется вам, то вы можете заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи и обратиться с ним для регистрации перехода права собственности снова на вас в Росреестр.

1
0
1
0
Евгений Каргапольцев
Евгений КаргапольцевЭксперт
Юрист, г. Курган
9.7 рейтинг

Здравстуйте, Олег.

Собственно говоря, имеется 2 варианта разерешения ситуации.

  • расторжение договора на основании ч.2 ст.450 ГК РФ с применением последствий, предусмотренных ч.4 ст.453 ГК Р, в частности
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
  • Изменение цены договора доп.соглашением, при этом оно не подлежит регистрации в Росреестре. (http://www.garant.ru/consult/c...).

При заключении ДКП регистрируется не сам договор, а переход права собственности. Требований к регистрации договоров законодательство не содержит, а значит при изменении условий договора доп.соглашением его не нужно сдавать на регистрацию.

Что касается сроков давности -соглашусь с коллегами, срок не пропущен и начнет исчисляться с момента получения покупателем Вашего требования об оплате. Оснований для признания сделки недействительной также не имеется.

1
0
1
0
Похожие вопросы
Недвижимость
Стоит ли заверять нотариально договор купли-продажи доли участка, доли дома в общедолевой собственности, при продаже второму собственнику (дольщику)
меня зовут Михаил. Прошу помочь. Стоит ли заверять нотариально договор купли-продажи доли участка, доли дома в общедолевой собственности, при продаже второму собственнику (дольщику).
, вопрос №3044415, Михаил, г. Москва
489 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Необходимо проверить договор купли-продажи дома с землей на правильность составления ( возможно дополнить ) так же наличия подводных камней в сделках по недвижимости
Необходимо проверить договор купли-продажи дома с землей на правильность составления ( возможно дополнить ) так же наличия подводных камней в сделках по недвижимости
, вопрос №3044471, Игорь, г. Москва
Гражданское право
Имеет ли право потребительский кооператив не предоставить решения правления по которым выставлен счет за услуги?
мне правление потребительского кооператива коттеджного поселка выставило счет за неуплату ( как они указали в официальном письме) - "обязательных платежей" помесячно, за 13 лет. Я не являюсь членом потребительского кооператива, не живу в поселке ( дом сделан только под черновую, жить в нем невозможно + в него не заведены коммуникации) и меня в поселок пускают только пешком, на автомобиле проезд запрещен, мотивируя это тем, что я не член кооператива, и по дорогам, которые принадлежат кооперативу ( а всё общее имущество - коммуникации, дороги и т.д. находится на балансе кооператива и всем рулит правление) ездить на машине или привозить строительный материал - не могу. Мне выставили счет за 13 лет на сумму более миллиона рублей. Я потребовал копию устава кооператива, копии решений правления, где принимается решения по обязательным платежам, и где расшифровывается конкретно термин "обязательные платежи" и что в них входит ( так как я ничем не пользовался и не проживаю) и копии общих собраний по решениям по сумме целевых взносов. Мне во всём этом ОТКАЗАЛИ, мотивируя тем, что мне достаточно официальной справки, БЕЗ пояснения - только цифры!!! Вопрос: Имею ли я право, если я не член потребительского кооператива, на то,чтобы мне предоставили все эти поясняющие документы и если ДА, то на основании каких законодательных актов я могу с них это потребовать?
, вопрос №3044587, Владимир, г. Москва
Автомобильное право
В 2015 году на меня в суд подал владелец автомобиля который был поврежден в результате дтп, так как у него был выбор между виновником дтп и мной, как деюре собственником
В 2012 году продал автомобиль по договору купли-продажи с актом приёма-передачи. Своим правом прекращения регистрации не воспользовался. Покупатель 1 на учёт не поставил. Через 3 года он автомобиль перепродал по договору купли-продажи покупателю 2. Тот пользовался авто 3 месяца и тоже на учёт не ставил. Далее покупатель 2 продал автомобиль гражданину Украины так же по дкп. Этот гражданин устроил дтп. На момент дтп ОСАГО не было оформлено. Так же он отказался от медицинского освидетельствования, в результате был лишён прав, но по сей день данная мера не приведена в исполнение. В 2015 году на меня в суд подал владелец автомобиля который был поврежден в результате дтп, так как у него был выбор между виновником дтп и мной, как деюре собственником. На момент суда мной были утеряны документы о продаже автомобиля покупателю 1. В итоге мне присудили возмещение ущерба. Спустя несколько лет мне неожиданно вернули документы от автомобиля за некоторую сумму денег (очередной покупатель, коих в итоге я сбился со счета сколько). Я подал в суд просьбу о восстановлении срока апелляционной жалобы, но суд его отклонил ввиду отсутствия уважительной причины пропуска данного срока. В итоге мной погашены все судебные требования. Вопрос заключается в следующем: как я могу вернуть деньги с покупателя 1 или покупателя 2 или с них вместе, так как гражданина Украины найти не представляется возможным.
, вопрос №3045047, Иван, г. Москва
Трудовое право
Поддерживать ли исковые требования до вынесения решения?
Пред история: При увольнении работодатель дал справку 2НДФЛ в которой размер з/п (условно, упрощаю в цифрах) составлял с налогом 100 000руб за весь период работы (такие сведения и были переданы в налоговую для отчетности. Работодатель говорил что все выплатил долгов нет. Был суд по которому суд установил что из данной з/п (100 000руб) мне работнику не выплачено 10 000руб (это то что на руки я должен получить за вычетом налогов и пр., но суд это не конкретизировал, я заявлял больше о невыплатах, но мне присудили только 10тыс руб). Так же компенсация по ст.236ТК (несвоеверменная выплата з/п) 1200руб и расходы на представителя 5000руб. После того как с работодателя принудительно взыскали (10000+1200+5000)=16200руб он подаёт в налоговую (это уже год прошёл как я там не работаю), что у меня доход в размере 16200руб и он (работодатель не может удержать с этой суммы налог в размере 16200-13%=2106руб. Налоговая автоматом выставляет мне налоговое уведомление требует уплатить 2106р. Я писал много жалоб в ФНС показывал судебные решения доказывал что я ничего не должен платить так с 10тыс налог ранее уже уплачен работодателм, 1200р компенсация по ст.236 ТК налогом не облагается как и требовать уплатить налог с 5тыс судебных издержек незаконно. С налоговой переписка шла полгода (они никак никак не хотели разбираться в моих доводах ссылаясь на вновь поданные справки 2НДФЛ от бывшего работодателя) постепенно они одну за другой сумму отменили (вначале 5000 судебных издержек и 1200 компенсации по 236 ТК, потом и 10000р зарплаты). Во время споров с налоговой я подал в суд на бывшего работодателя, где просил: Признать незаконным начисление (удержание) НДФЛ в размере 13% (что соответственно составляет 1300руб, 650руб и 156руб) с з/п в размере 10000руб.и с иных сумм 5000руб и 1200 руб налоговым агентом "мой работодатель" Так же я требую взыскать моральный вред. Работодатель поначалу упирался отказывал аннулировать вновь поданные на меня сведения в налоговую, но под действием моих жалоб в ФНС (они ему сказали подать "нулёвки" 2НДФЛ), он начал менять суммы в подаваемых сведения о моих доходов в ФНС отменив суммы 5000 судебных издержек и 1200 компенсации по 236 ТК. Осталась щас только сумма 10000р зарплаты. Но суд специально тянет и я полагаю что к вынесению решения работодатель подаст верные сведения (как я выше писал нулёвки 2НДФЛ). Как мне быть в этой ситуации, по факту моральный вред мне работодателем причинён, я потратил много времени доказывая свою правоту и то что ФНС отменила так только по результату моих многократных жало так они тоже на первые письма никак не реагировали ссылаясь на работодателя и то что в их обязанность не входит проверять сведения от них, а судебные акты читать они не хотят и не понимают. Вопрос так фнс все налоги отменила (работодатель подал сведения о нулевых доходах) суд меня спросит поддерживаю ли я исковые требования или нет, что мне ответить чтоб удовлетворили мне моральный вред и разрешили иск в мою пользу несмотря на то что оснований требовать у меня уже нет (как я понимаю) или все же есть?
, вопрос №3045144, Сергей, г. Краснодар
Дата обновления страницы 07.10.2018