232 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

232 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Изменение порядка пользования шлагбаумом на въезде во двор многоквартирного дома

У нас в доме ТСН. Месяц назад правление ТСН не проводя никаких собраний изменило порядок пользования общим имуществом (шлагбаум на въезде во двор), отключив все брелки собственников и посадив к этому шлагбауму охранника (охрана оплачивается собственниками, тариф остался без изменений).

Всвязи с чем возникает вопрос:

Может ли ТСН самостоятельно менять порядок пользования общедомовым имуществом мкд, в частности отключать автоматику ранее оплаченного и установленного шлагбаума? Если нет - приведите конкретную ссылку на норму права.

По опыту понимаю, что это вопрос, который должен выноситься на собрание, но норму права найти не могу.

Также уточните, куда обращаться и что писать, если письменное обращение в ТСН не поможет разрешению ситуации.

P.S. Если по-человечески, то изменившийся порядок пользования мешает большой части жителей дома, охранник часто отсутствует на месте, что делает невозможным въезд / выезд, люди в автомобилях сигналят чтоб на них обратили внимание, причиняя неудобства жителям нижних этажей.

02 Октября 2018, 08:04, вопрос №2121807

Уточнение клиента

Всем спасибо, в результате изучения информации, предоставленной юристами, отправил в ТСН следующее обращение:

Запрос правовых оснований на лишение собственников права пользования автоматическими воротами на въезде во двор.

Здравствуйте.

1 сентября 2018 года правлением ТСН был изменен порядок въезда во двор нашего дома, брелки для управления автоматическими воротами на въезде во двор были отключены, и управление автоматическими воротами было отдано охранной организации. Прошу вас указать правовые основания, которыми руководствовалось правление ТСН, в одностороннем порядке лишая собственников дома права пользования общедомовым имуществом (автоматическими воротами на въезде во двор) и наделяя исключительным правом на пользование этим имуществом третьи лица (охранную организацию).

В случае отсутствия законных оснований для указанных выше действий, прошу вернуть мне и всем остальным собственникам право пользования автоматическими воротами на въезде во двор.

02 Октября 2018, 10:27
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
25%
Юрист - Геннадий
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12191
ответ
6160
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте,  Павел.

Нормы права — это статьи 44, 46 Жилищного кодекса РФ о полномочиях собственников МКД и о порядке принятия решений о пользовании общим имуществом МКД, к которому относится придомовая территория и шлагбаум.

То есть, согласно указанных норм для принятия решений о пределах использования земельного участка требуется решение общего собрания с голосованием за не менее чем 2/3 голосов собственников.

Жилищный кодекс

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
 
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
 
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако, прежде всего нужно изучить полномочия Вашего ТСН, возможно, что общее собрание уполномочило их на указанные действия ранее принятым решением.

Также ТСН может оправдаться например выходом из строя предыдущего замка и необходимостью принятия экстренных мер для сохранности имущества.

Вам нужно направить претензию в Ваше ТСН с просьбой указать правовые и фактические основания для указанных действий ТСН.

В любом случае нарушить Ваше право на пользование придомовой территории никто не вправе.  Если Вас — собственника помещения в МКД откажутся впускать на придомовую территорию Вы вправе обратиться в полицию с заявлением о самоуправстве.

С уважением!  Г.А.  Кураев

02 Октября 2018, 08:09
q Отблагодарить
1 0
Павел
клиент, г. Новосибирск

Я не вижу в статьях 44, 46 информации о том, что порядок пользования общим имуществом должен определяться на общем собрании собственников. Есть только «принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами». Но здесь речь не о том, что кому-то, не собственнику, разрешили пользоваться шлагбаумом, а о том, что изменили порядок пользования между самими собственниками без третьих лиц.

02 Октября 2018, 08:20
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12191
ответ
6160
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Порядок пользования общим имуществом предполагает принятие решений о пользовании этим имущество и соответственно должен быть принят общим собранием собственников МКД.

02 Октября 2018, 08:22
Павел
клиент, г. Новосибирск

Вы даете ссылку на статью, в которой говорится про «принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами». А это не имеет отношения к делу, нет здесь третьих лиц, мы не рекламу иных лиц на фасад вешаем, а между собой договариваемся о пользовании. И я не вижу в приведенном вами законе ссылки на то, что принимать решения по поводу пользования общедомовым имуществом между собственниками должно именно собрание собственников, а не правление ТСН.

02 Октября 2018, 08:30
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12191
ответ
6160
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Павел.

Я не давал ссылку на указанный Вами подпункт, по видимому Вы меня спутали с коллегой.

Поскольку указанные полномочия законом отнесены к компетенции общего собрания собственников, то они не могут быть полномочиями ТСН по определению.

Однако, как я указал в первом ответе, возможно ранее, собственники МКД на общем собрании предоставили ТСН полномочие на определение порядка пользования придомовой территорией в том числе по организации ее охраны.

Нужно изучать полномочия Вашего ТСН.

02 Октября 2018, 08:36
Павел
клиент, г. Новосибирск

Поскольку указанные полномочия законом отнесены к компетенции общего собрания собственников

Я не вижу отражения вашего утверждения в статьях 44, 46.

Я не давал ссылку на указанный Вами подпункт, по видимому Вы меня спутали с коллегой.

Нет я не спутал вас с коллегой, вы не даете цитаты а просто пишете пункты, я выбрал наиболее подходящий пункт из приведенных вами статей, в таком случае процитируйте пожалуйста, о каком подпункте вы говорите.

02 Октября 2018, 08:44
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12191
ответ
6160
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Я указывал и цитировал пункт 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ.

Решения о пределах использования земельного участка предполагает определения порядка его использования.

Поэтому это исключительные полномочия общего собрания собственников.

Обратитесь в ТСН, возможно было проведено заочное голосование опросным путем, либо ранее товариществу собственников Общее собрание предоставило указанные полномочия по замене брелков и введению поста охраны.

Жилищный кодекс 

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

02 Октября 2018, 08:49
Павел
клиент, г. Новосибирск

Никто не менял пределы использования земельного участка, не изменял порядок пользования земельным участком, не вводил ограничения пользования им и не устанавливал серветуты.

02 Октября 2018, 08:59
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12191
ответ
6160
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Порядок пользования земельным участком, порядок проникновения на него был изменен, так как ранее въезд на земельный участок был по брелкам, а сейчас через пост охраны.

02 Октября 2018, 09:01
1456
ответов
510
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Воронеж
Общаться в чате

Доступ к земельному участку с помощью пульта и без, как раз таки и является порядком пользования земельного участка.

02 Октября 2018, 09:02
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12191
ответ
6160
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Всем спасибо, в результате изучения информации, предоставленной юристами, отправил в ТСН следующее обращение:

Геннадий Кураев

Хороший запрос, дополнительно можно было сослаться на статьи 44, 46 ЖК РФ и указать, что общего собрания собственников МКД по указанному поводу не проводилось.

02 Октября 2018, 10:29
получен
гонорар
75%
Адвокат - Марина
1456
ответов
510
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Воронеж
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Доброе утро, 

Павел! Может ли ТСН самостоятельно менять порядок пользования общедомовым имуществом мкд, в частности отключать автоматику ранее оплаченного и установленного шлагбаума?

Это полномочия общего собрания. ТСН не вправе самостоятельно принимать такие решения.

«Жилищный кодекс Российской Федерации»ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Также уточните, куда обращаться и что писать, если письменное обращение в ТСН не поможет разрешению ситуации

.В данной ситуации, не только изменен порядок пользования общим имуществом, но и созданы препятствия в пользовании земельным участком. 

В прокуратуру, если не поможет, в суд с иском об устранении препятствий в пользовании. 

02 Октября 2018, 08:17
q Отблагодарить
0 0
Павел
клиент, г. Новосибирск

Я не вижу ни во 2, ни в 3 пункте информации о том, что вопрос об изменение порядка пользования автоматикой на въезде во двор (не земельным участком)  между собственниками (без третьих лиц) должен в обязательном порядке решаться на общем собрании.

.В данной ситуации, не только изменен порядок пользования общим имуществом, но и созданы препятствия в пользовании земельным участком. 

​Мне никто не препятствует во въезде, ворота открываются по первому требованию охраной, это нормальная практика многих ЖК, вопрос в том, что жителей нашего дома никто не спрашивал нужно нам это или нет.

02 Октября 2018, 08:22
1456
ответов
510
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Воронеж
Общаться в чате

в первоначальном вопросе Вы пишите, что препятсвуют 

охранник часто отсутствует на месте, что делает невозможным въезд / выезд, люди в автомобилях сигналят чтоб на них обратили внимание, причиняя неудобства жителям нижних этажей.

Так всё же, чем Ваше право нарушено?

02 Октября 2018, 08:34
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12191
ответ
6160
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Если Вы не согласны с указанными действиями ТСН, то Вы вправе обратиться к ним за разъяснениями с требованием предоставить подтверждающие законность принятия указанного решения документы.

Также Вы вправе обратиться с жалобой в прокуратуру на действия ТСН, если они прошли за пределами предоставленными ему законом и собственниками полномочий.

02 Октября 2018, 08:40
Павел
клиент, г. Новосибирск

По моему мнению, мое право нарушено в том, что мое мнение, как и мнению других жителей дома, не было учтено при изменении порядка пользования шлагбаумом. Всвязи с чем, въезд во двор стал менее удобным. ТСН сделало это для улучшения безопасности, чтоб каждый кто хочет на автомобиле попасть во двор проходил через охранников. Но я лично не готов жертвовать своим удобством, своим временем, ради этого, и мое мнение никого не интересует, вот в чем нарушения права. Препятствовать мне никто не препятствует.

02 Октября 2018, 08:41
1456
ответов
510
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Воронеж
Общаться в чате

По моему мнению, ТСН изменило не пользование  шлагбаумом, а всё же пределы пользования земельным участком, поскольку ранее доступ к пользованию осуществлялся с помощью пульта. Поэтому ссылаться нужно на пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ. 

02 Октября 2018, 09:01
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12191
ответ
6160
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Прежде чем подавать жалобу в прокуратуру или иск в суд Вам лучше запросить основания таких действий ТСН, чтобы убедиться в его правомерности или наоборот, в незаконности.

Если решения общего собрания по поводу изменения порядка проезда на земельный участок МКД не было и право на изменение этого порядка ранее решениями общего собрания числом голосов не менее чем 2/3 не предоставлялось ТСН, то тогда можно обжаловать указанные действия ТСН в прокуратуру или подавать иск в суд о восстановлении предыдущего порядка.

02 Октября 2018, 09:06
1456
ответов
510
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Воронеж
Общаться в чате

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

02 Октября 2018, 09:07
1456
ответов
510
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Воронеж
Общаться в чате

Судебная практика: 



10 марта 2016 года П. обратился к ТСЖ, потребовав предоставить ему пульт дистанционного управления шлагбаумом, но получил отказ. Осуществлять въезд во двор ему предложили по предварительному звонку диспетчеру. Такое решение П. счел явным нарушением своих прав, так как ему был закрыт свободный подъезд к его дому и ограничена парковка его автомобиля во дворе. Все это он расценил как создание со стороны ТСЖ препятствий, мешающих ему пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему собственностью.

В результате П. подал в суд иск с требованием обязать ТСЖ изготовить и передать ему два исправных пульта дистанционного управления от шлагбаума и не чинить препятствий в пользовании земельным участком. Однако районный суд в иске отказал (решение Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 августа 2016 г. по делу № 2-5679/2016). Суд признал позицию ТСЖ обоснованной, отметив, что причиной блокировки пультов стало использование придомовой территории лицами, не являющимися собственниками квартир, что нарушило утвержденный общим собранием порядок пользования земельным участком. Более того, добавил суд, решение общего собрания собственников, которым этот порядок был утвержден, не было признано недействительным, а потому подлежит применению и является обязательным для всех собственников, включая П.

Он обжаловал это решение, но апелляция поддержала позицию суда первой инстанции (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 января 2017 г. по делу № 33-1896/2017).

С таким исходом дела П. не согласился и потому решил обратиться с кассационной жалобой в ВС РФ, и тот нашел основания для отмены актов нижестоящих судов (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 14 ноября 2017 г. № 78-КГ17-80).

Суд напомнил, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодексап. 1-2 ст. 244ст. 246п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса).

Тем самым, пояснил ВС РФ, блокировка пультов управления шлагбаумом и, следовательно, запрет П. въезжать на придомовую территорию незаконны. Решение ТСЖ нарушает права и законные интересы истца как собственника квартиры на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также на парковку его автомобиля в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.

Суд также обратил внимание на то, что действующим законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания собственников в качестве санкции за нарушение установленного порядка пользования земельным участком. Тот факт, что утвержденный общим собранием собственников порядок не был признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения, подчеркнул ВС РФ.

По мнению кассации, нижестоящим судам следовало руководствоваться правилом, согласно которому суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, должен применить нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу (ч. 2 ст. 11 ГПК РФ). Это правило, указал Суд, относится не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, каковым является утвержденный общим собранием собственников Порядок пользования земельным участком.

С учетом этого ВС РФ отменил обжалуемые акты и направил дело на новое рассмотрение.

02 Октября 2018, 09:11
Юрист - Светлана
2918
ответов
1005
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Чебоксары
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Павел.

Согласно ст. 135 ЖК: 



1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости...

Согласно ст. 123.14 ГК РФ

К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, ....

Согласно п. 2 ст. 65.3:

 … учредительным документом корпорации к исключительной компетенции ее высшего органа может быть отнесено решение иных вопросов.

Следует обратиться письменно в ТСН и потребовать разъяснений на основании чего было принято решение об изменении порядка пользования шлагбаумом (в письме акцентируйте, что обратитесь в ГИЖ или прокуратуру, если обращение будет проигнорировано).

Далее — в надзорные инстанции (но, наверняка, все решится без обращений, так как конфликт постараются обойти, чтобы не потерять места в ТСН).

02 Октября 2018, 08:35
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

232 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут