Если нежилая недвижимость куплена физ.лицом в 2014 г и продается сейчас – НДФЛ нет. Если физ.лицо зарегистрировано как ИП – то налог 6%.
А если физ.лицо не зарегистрировано как ИП, но недвижимость сдавалась в аренду – то как считать налог?
Если нежилая недвижимость куплена физ.лицом в 2014 г и продается сейчас – НДФЛ нет. Если физ.лицо зарегистрировано как ИП – то налог 6%Сергей
Здравствуйте.
Не всегда, если ФЛ зарегистрировано как ИП оно будет платить УСН с указанной сделки. Главное условие — использование объекта недвижимости в предпринимательской деятельности.
Вопрос: Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 9 марта 2017 г. N 03-04-05/13338
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются независимо от прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с суммы полученного дохода.В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
То есть если использовали недвижимость допустим для сдачи в аренду и были ИП — значит, данный доходо включается в налогооблагаемую базу по УСН и уплачивается налог в 6%.
А если физ.лицо не зарегистрировано как ИП, но недвижимость сдавалась в аренду – то как считать налог?Сергей
Если не зарегистрировано как ИП, значит платить НДФЛ физлицо не будет поскольку по сути, сдача собственного недвижимого имущества в аренду (при отсутствии множественности объектов) предпринимательской деятельностью не считается.
Доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика более минимального срока владения, освобождаются от обложения НДФЛ, в случае, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.
Например, Минфин в своем письме от от 5 мая 2014 г. N 03-04-05/21039 разъясняет, что если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью. В таком случае оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, иметься не будет.
Исходя из п. 1 ст. 2 ГК РФ, под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Таким образом, если действия по сдаче в аренду нежилого помещения не будут отвечать признакам предпринимательской деятельности (не получали прибыль, не было цели сдавать в аренду, не были заключены договоры аренды и т.д.), то доход, полученный от продажи указанного помещения, не будет облагаться НДФЛ.
Опять же надо проанализировать, был ли у Вас заключен договор аренды, кому сдавали аренду, был ли использован арендатором договор аренды для уменьшения своих расходов и т.д.
Привожу Письмо ФНС, где разъясняется, что будет предпринимательской деятельностью, можете им руководствоваться, если будут проблемы с налоговой.
Письмо Федеральной налоговой службы от 8 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/412@ “О налогообложении доходов физических лиц”
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
В соответствии со статьей 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
Пунктом 2 статьи 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.
Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.
Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном главой 23 Кодекса порядке.
Действительный государственный советник
Российской Федерации 3 класса
Д.В. Егоров
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70214440/#ixzz5SMwrjusl
Коллега, автор сдавал помещение безвозмездно. Какая предпринимательская деятельность?
Добрый день. В данном случае, в связи с тем, что имущество не использовалось в предпринимательских целях и Вы не являетесь ИП, Вы, исходя из срока владения, будете освобождены от уплаты налога — статья 217 НК
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
С уважением Евгений Беляев
У арендатора была предпринимательская деятельность. Патент на ЕНВД. Имеет ли это последствия для меня?
Нет, не имеет, поскольку Вы дохода от сдачи не получали. Налоговую декларацию после продажи имущества, исходя из срока владения Вам подавать тоже не нужно
Дополнение.
Поскольку у Вас помещение нежилое, то многое зависит от того, как именно поступило в Вашу собственность это помещение (приобретение, подарок, наследование и т.д.). Если Вы его приобрели и это допустим, не гараж, то пояснить цель приобретения (помимо извлечения прибыли) налоговикам будет довольно сложно. Поэтому с нежилым помещением может оказаться и так, что Вы будете привлечены к ответственности за незаконное предпринимательство, поскольку занимались предпринимательской деятельностью без регистрации.
Предпринимательской деятельности не было, потому что аренда была безвозмездная, денег не получал, и даже комуслуги сам оплачивал. Помещение пустовало — вот и предоставил его знакомому. Чтобы не стояло заброшенным.